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Pressemitteilung

Frankfurt

Der deutsche Immobilienmarkt zum Jahresauftakt uneinheitlich: Starker Investment - schwacher Vermietungsmarkt


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Frankfurt, 3. April 2013 - Es sind zwei scheinbar endlose Phänomene, die zum Ende des Auftaktquartals 2013 die Schlagzeilen bestimmen. Zum einen der nicht endende Winter und zum anderen die Eurokrise. Wie der Winter meldetet sich auch die Krise im März wieder deutlich wahrnehmbar zurück und erneut waren Marathonsitzungen nötig, diesmal, um Zypern zu retten. Gewiss, Zyperns Wirtschaftskraft ist in etwa mit der des Bundeslandes Bremen vergleichbar und selbst ein Austritt des Inselstaates aus der EU wäre sicherlich nicht „systemrelevant“. Dennoch ist  wieder ein Stück Vertrauen verlorengegangen und allein die Diskussion darüber, ob Kleinsparer mit zur Kasse gebeten werden oder nicht,  hat neue Feuer entfacht. So ist wohl auch zu erklären, dass auf der einen Seite die Börsenkurse relativ unbeeindruckt geblieben sind und der DAX schier unbeirrt Kurs auf die 8.000er - Marke nimmt, während sich andererseits die Stimmung in der deutschen Wirtschaft zuletzt wieder eingetrübt hat. Nach den Chaos-Wahlen in Italien nun die Zypern-Krise. Dieses unheilvolle Amalgam hat den Ifo-Geschäftsklimaindex im März nach vier Anstiegen in Folge um 0,7 auf 106,7 Punkte fallen lassen. Auch wenn sich die deutsche Wirtschaft mit einer guten Binnenkonjunktur insgesamt weiter robust präsentiert, ist die Sensibilität auf Seiten der Unternehmen nach wie vor hoch. Die politischen Entwicklungen innerhalb der Eurozone werden genau verfolgt und auf aufflammende Krisen oder Störungen wird umgehend mit Investitionsreduzierungen reagiert. Noch gibt es aber keinen Grund, die konjunkturellen Prognosen für 2013 zu ändern. Laut aktueller consensus Erhebung wird das deutsche Bruttoinlandsprodukt 2013 um 0,7% wachsen. 

 
Vermietungsmarkt reagiert mit Zeitverzug… schwach im Ergebnis
 
Da die Unternehmen in Bezug auf ihre Anmietungsentscheidungen in der Regel mit einem Zeitverzug auf konjunkturelle Einflüsse reagieren, ist das relativ schwache Ergebnis des Bürovermietungsmarktes in den deutschen BIG 7 zum Jahresauftakt 2013 zunächst einmal nicht überraschend. „Erfahrungsgemäß dauert die Anpassungsreaktion in etwa drei Quartale, bis eine schwächere ökonomische Phase am Vermietungsmarkt angekommen ist. Die aktuelle Situation spiegelt insofern den Rückgang der Geschäftslagebeurteilung der Unternehmen im Sommer 2012 wider“, kommentiert Timo Tschammler, Mitglied im Management Board Jones Lang LaSalle Deutschland. Und weiter: „Insofern bereitet uns der aktuelle Nachfragerückgang noch keine Sorge. Da sich  in der zweiten Jahreshälfte 2012 das Konjunkturklima  wieder merklich besserte, gehen wir von einem stabilen Nutzermarkt 2013 aus.“

 
…der Investmentmarkt profitiert von Überhängen
 
Konträr zum Vermietungsmarkt präsentiert sich zum Jahresauftakt der deutsche Investmentmarkt. Tatsächlich konnten  - trotz damaliger Jahresendrallye - nicht alle Transaktionen in den letzten Dezembertagen abgeschlossen werden. Daher  profitiert das erste Quartal von diesen Überhängen mit einem  Transaktionsvolumen,  das  um mehr als ein Drittel über dem Vorjahresquartal liegt. 
 
„Nach wie vor haben die Investoren großes Vertrauen in den Standort Deutschland. Die Rahmendaten stimmen. Auch das Zinsumfeld bleibt äußerst attraktiv. Vor diesem Hintergrund und dem Fokus auf sichere Sachanlagen punktet der deutsche gewerbliche Investmentmarkt auch in den ersten drei Monaten 2013. Die Immobilienbranche neigt zu mehr Optimismus und damit zu mehr Bereitschaft, höhere Risiken einzugehen, am ehesten bei der Lage der Objekte“, so Dr. Frank Pörschke, CEO Jones Lang LaSalle Deutschland. Dagegen seien die Ansprüche hinsichtlich Qualität des Gebäudes, Bonität des Mieters und Stabilität des Cash-Flows weiterhin hoch. Insgesamt setze sich die im vorangegangenen Quartal zu beobachtende Abschlussbereitschaft sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite fort. „Wir erwarten auch für 2013 einen insgesamt dynamischen Markt, möglicherweise mit einem höheren Investmentvolumen als 2012 – vorausgesetzt der Vermietungsmarkt machte mit“, so Pörschke weiter. 
 
Mit einem Transaktionsvolumen gewerblich genutzter Objekte von rund 7,1 Mrd. Euro wurden 35 % mehr umgesetzt als im ersten Quartal 2012. „Das erfreuliche Transaktionsplus geht auf zwei wesentliche Aspekte zurück: zum einen hat sich der Handel mit Portfolios signifikant erhöht,  fast verdreifacht auf 2,7 Mrd. Euro. Zum anderen ist das Transaktionsvolumen in den sieben Immobilienhochburgen überproportional um über 50 % gestiegen“, so Tschammler. Bemerkenswert sei  dabei, dass  von den 4,6 Mrd. Euro, die in den BIG 7 investiert wurden, 1,3 Mrd. Euro auf Immobilien aus Portfoliokäufen entfallen. Der Anteil der Hochburgen am gesamten deutschlandweiten Transaktionsvolumen habe sich damit auf 65% erhöht. 
 
München hat seinen Status als Investmenthochburg Nummer eins wieder von Berlin zurückerobert und liegt mit 880 Mio. Euro an der Spitze, knapp vor Berlin mit 830 Mio. Euro und Frankfurt mit 800 Mio. Euro. Mit Ausnahme von Stuttgart – hier verharrte das Transaktionsvolumen auf dem schon recht hohen Level aus 2012 - liegen alle Hochburgen im zweistelligen Plus, ein Zeichen dafür, dass sich die Nachfrage regional gut verteilt.
 
Während die beiden größten Transaktionen Portfolioverkäufe waren (Prime Portfolio mit zwei Objekten in Frankfurt und einem in Berlin für 470 Mio. Euro sowie der Verkauf von 11 Büro-Objekten aus dem Bestand des SEB-ImmoInvest und des Target Return Fund für 420 Mio. Euro), tat sich als größtes Einzelobjekt der Verkauf des Düsseldorfer Kö-Bogens hervor. Das nahezu voll vermietete Prestigeprojekt wurde für über 400 Mio. Euro bereits vor Fertigstellung verkauft. 
 
Der Fokus der Investoren gilt auch im ersten Quartal 2013  der Assetklasse Büro. Mit einem Anteil von rund 40 % am Transaktionsvolumen (entsprechend knapp 2,9 Mrd. Euro) liegt  sie klar vor der  einzelhandelsgenutzten Immobilie mit gut 24 % Anteil (1,7 Mrd. Euro). Als nach dem Kö-Bogen zweitgrößte Einzelhandelstransaktion notierte  der Verkauf eines Fachmarkt-Portfolios mit 45 Objekten für 135 Mio. Euro. Gemischt genutzte Objekte kommen auf einen Anteil von 14 %, Lager/Logistik sowie Hotelimmobilien erreichen  jeweils etwa 8 % (rund 570 Mio. Euro).
 
Bei den Renditen für Core-Immobilien hat sich im Quartalsverlauf  fast gar nichts bewegt. Lediglich in Frankfurt sanken die Büro-Spitzenrenditen um 5 Basispunkte auf 4,75 %. Ansonsten gilt: Stabilität sowohl in den anderen Städten als auch bei den anderen Assetklassen. 
 
Etwas mehr Bewegung zeigte sich bei den Bürorenditen abseits der Top-Lagen. Für Spitzenobjekte in B-Lagen sank die Rendite leicht auf 5,54% im Schnitt über alle Hochburgen. Der Abstand zu der Spitzenrendite verringert sich damit  und liegt nun etwas unter 80 Basispunkten. Dagegen stiegen die Renditen für B-Objekte in B-Lagen weiter an auf über 7,3 %. „Die Renditen spiegeln damit die aktuelle Marktsituation mit einem leichten Anstieg der Risikobereitschaft  wider“, so Helge Scheunemann, Leiter Research Jones Lang LaSalle Deutschland. Neben einem Top-Objekt in den innerstädtischen CBD-Lagen scheinen Investoren eher Lageabstriche denn Kompromisse bei der Ausstattungs- und/oder Mieterqualität zu machen.

  

Stabil hoher Umsatz am Investment-Markt für Wohnimmobilien-Portfolios
 

Die Attraktivität des deutschen Wohnimmobilienmarktes hält an. Im ersten Quartal 2013 wurde mit ca. 3,4 Mrd. Euro für Portfolios (> 10 Wohneinheiten) zwar etwas weniger umgesetzt wie im Vorjahreszeitraum (3,6 Mrd. Euro), mit  ca. 110.000 Wohnungen wechselten jedoch rund 10.000 Wohnungen mehr die Eigentümer. Bundesweite Portfolien liegen nach wie vor weit oben auf der Prioritätenliste der Investoren. Mit fast 1,9 Mrd. Euro machten sie mehr als die Hälfte des deutschen Transaktionsvolumens aus. Davon gingen allein 70% auf das Konto des LEG NRW Börsenganges. 
 
Auf regionaler Ebene bleibt Berlin im Fokus der Investoren. Fast 650 Mio. Euro wurden in und im Umland der Hauptstadt investiert und damit fast die Hälfte mehr noch als im Vorjahreszeitraum. Auf den Plätzen folgen das Ruhrgebiet mit 230 Mio. Euro und Frankfurt mit ca. 190 Mio. Euro. Die Bankenmetropole überholt damit den langjährig Drittplatzierten Hamburg, maßgeblich verursacht durch hochpreisige so genannte „Forward Deals“ von Projektentwicklungen.
 
Der Anteil der internationalen Investoren ist im ersten Quartal weiter gestiegen. Über die Hälfte des in Deutschland investierten Kapitals stammt aus dem Ausland.
 
Auf der Käuferseite agierten zum Jahresanfang mehrheitlich professionelle Asset und Fonds Manager (70%), gefolgt von den börsennotierten Immobilien AGs (10%). Der Anteil der Privatinvestoren macht zwar weniger als 4% am Gesamttransaktionsvolumen aus, ist aber mit 123 Mio. Euro um ca. 70 Mio. höher als noch im Vorjahr. Auch bei den Verkäufern haben die Privatinvestoren nur einen Anteil von etwa 4%, verkauften aber Wohnimmobilien für fast 90 Mio. mehr als noch im Vorjahresquartal (plus 162%). „Die letztjährige Dominanz der Banken und Insolvenzverwalter scheint gebrochen. Stattdessen agieren mehr und mehr Privat Equity Fonds auf Verkäuferseite. Sie veräußerten Wohnungen für knapp 1,2 Mrd. Euro“, so Pörschke.
 
Im laufenden Jahr könnte ein Transaktionsvolumen zwischen 8 und 10 Mrd. Euro erreicht werden, nicht zuletzt durch einen Verkauf des bayerischen Wohnungsunternehmens GBW sowie einem möglichen Börsengang der Deutschen Annington. 
 

Schwächstes erstes Umsatzquartal seit 2009 am Bürovermietungsmarkt 
 
Die deutschen Immobilienhochburgen sind überwiegend schwach ins neue Jahr gestartet. Das Umsatzvolumen zwischen Januar und Ende  März erreichte kumuliert lediglich 573.000 m², entsprechend einem Minus von 21 % gegenüber dem Vorjahresquartal und gleichbedeutend mit dem schwächsten Quartalsergebnis seit dem dritten Quartal 2009. „Dass das Umsatzvolumen nicht nahtlos an das starke Vorjahr anknüpfen kann, war zu erwarten. Vermietungstransaktionen v.a. im großvolumigen Bereich waren aber in einem bemerkenswerten Maße Mangelware,“ so Helge Scheunemann. Und weiter: „Noch besteht kein Grund zur Sorge. Die Aussichten für den weiteren Jahresverlauf sind nicht schlecht. Nach wie vor rechnen wir  mit einem Gesamtergebnis von 2,8 bis 3 Mio. Quadratmetern, was immer noch dem Schnitt der letzten 10 Jahren entsprechen würde.“ Damit folge der Vermietungsmarkt den ökonomischen Rahmendaten - auch diese werden 2013 voraussichtlich nicht mehr so positiv ausfallen wie 2012. 
 
Es gibt allerdings keinen flächendeckenden Umsatzrückgang. Während sich die Umsatzvolumina in Frankfurt (auf 68.000 m²) und Stuttgart (auf 26.000 m²) im 12-Monatsvergleich jeweils halbierten, wurde  in München mit knapp 7 % auf 152.000 m² und in Hamburg mit knapp 18 % auf 110.000 m²  ein Plus registriert. „Ein Indiz, dass wir nicht in ein Nachfrageloch fallen werden, ist die nach wie vor positive Nettoabsorption. Diese könnte sich für das Gesamtjahr bei rund einer halben Million m² bewegen. Flächeneffizienz und ein verlangsamter Anstieg der Beschäftigtenzahl sind Aspekte, mit denen sich die Marktteilnehmer in diesem Jahr verstärkt auseinandersetzen werden. Immer mehr treten vor diesem Hintergrund der Verbleib in den Altflächen und eine Neuverhandlung bei den Mietkonditionen in den Vordergrund,“ so Tschammler.
 
Wenige Neubauflächen lassen Leerstand zurückgehen – Tiefpunkt 2013 erreicht
Das Neubauvolumen hat im ersten Quartal um knapp 30 % auf kumuliert 162.000 m² zugelegt, am stärksten in Berlin auf rund 41.000 m² - allerdings von einem sehr niedrigen Niveau aus kommend - und in Köln um 62 % auf knapp 17.000 m². Deutliche Rückgänge der Fertigstellungsaktivitäten gab es dagegen in Düsseldorf und München, hier wurden nur 3.800 m² bzw. 3.000 m² neu errichtet.
Für die verbleibenden drei Quartale 2013 werden knapp 734.000 m² Neubaufläche erwartet, so dass das gesamte Jahresfertigstellungsvolumen um nur 9 % über dem 2012er Wert liegen wird. „Eine Neubauschwemme mit entsprechend negativen Auswirkungen auf den Leerstand ist also nach wie vor nicht zu erwarten“, so Scheunemann
 
Das über alle sieben Hochburgen kumulierte Leerstandsvolumen ist zum Ende des ersten Quartals 2013 weiter gefallen, um 6 % auf aktuell knapp 7,7 Mio. m². Auch die über alle Städte gemittelte Leerstandsquote reduzierte sich weiter - 10 Basispunkte auf 8,7 %. „Dieses Niveau sollte in etwa auch bis zum Jahresende Bestand haben. Der Tiefpunkt dürfte dann erreicht sein. 2014 rechnen wir wieder mit einem leichten Anstieg“, so Scheunemann. Am stärksten reduzierte sich der Leerstand im 12-Monatsvergleich in Frankfurt um 14 % auf eine Quote von 11,7 %. Das sind immerhin 235.000 m² weniger als im ersten Quartal 2012 . Das mag angesichts des niedrigen Umsatzvolumens überraschen, ist allerdings auch ein Resultat  von Abrissen, Umwidmungen oder Totalsanierungen. Durch solche Maßnahmen werden leerstehende Flächen dem Markt entzogen.
 
Nur in Frankfurt bewegt sich die Spitzenmiete
 
Auch wenn in Frankfurt nur wenig Flächen umgesetzt wurden, konnten in der Spitze einige hochpreisige Flächen vermittelt werden. Die Spitzenmiete hat sich damit zum ersten Mal seit 2009 wieder bewegt,  im 12-Monatsvergleich schlägt ein Plus von 3 % auf jetzt 34 Euro/m²/Monat zu Buche. In allen anderen Städten blieb die Spitzenmiete im Vergleich zum Vorquartal stabil, so dass der Spitzenmietpreisindex über alle sieben Hochburgen hinweg das zehnte Mal in Folge anstieg und mit 169,96 Punkten den höchsten Indexstand seit Q4 2002 erreichte.
 
Im weiteren Jahresverlauf erwarten wir noch in Düsseldorf, Frankfurt, München und Stuttgart leichte Mietpreisanstiege, das Gesamtplus für 2013 wird dann voraussichtlich bei 2,1% liegen.