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Pressemitteilung

Frankfurt

VICTOR Prime Office Indikator: Neuer Höchststand in Reichweite


Presseinformation inklusive Chart [PDF]

 

 

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
  • Indikatorwert Q1 2013: 122,8 Punkte
    - Plus 1,1 % gegenüber Vorquartal – Frankfurt mit höchstem Anstieg (+ 2,2 %) vor Berlin mit +0,9 %
    - Plus 5,4 % im Jahresvergleich - München mit bester Jahresperformance (+8,1 %)
    - Plus 24,2 % gegenüber der Trendwende Q2 2009
     
  • Laufende jährliche Gesamtverzinsung (Total Return) des Immobilienkapitals in den letzten 12 Monaten: +10,2 % 
     
  • Gesamt Risikopremium (JLL Prime Risk Premium – „JLL PRP“) stabilisiert sich (490 Punkte)
  
 
 
Frankfurt, 23. April 2013 – Die überdurchschnittliche Performance in Frankfurt hat den VICTOR Prime Office Indikator* im 1. Quartal 2013 weiter ansteigen lassen. Mit +1,1 % (auf 122,8 Punkten) lag der Anstieg auf ähnlichem Niveau wie im Vorquartal (+1,3%). Auch im Jahresvergleich bewegt die Performance mit +5,4 % auf Vorquartalsniveau. Damit hat der VICTOR seinen bisherigen Spitzenwert von Mitte 2007 (123,1 Punkte) innerhalb von knapp vier Jahren nahezu egalisiert. Der Tiefpunkt lag in Q2 2009 bei 98,9 Punkten. 
 
„Vor dem Hintergrund der verstärkten Investoren-Nachfrage besonders im Core-Immobilien-Segment war diese Entwicklung abzusehen und lässt eine neue Höchstmarke für die kommenden drei Monate erwarten“, so Andrew M. Groom, Leiter Valuation & Transaction Advisory Jones Lang LaSalle Deutschland.

 
Alle Lagen verzeichnen ein Performanceplus von ca. +24% seit der Trendwende in Q2 2009. Ein differenziertes Bild zeigt dagegen der Vergleich mit ihrem jeweiligen Spitzenwert (allesamt aus Q2 2007). Berlin liegt bereits +9,0 % über diesen Spitzenwert, auch Hamburg und München haben ihn bereits mit + 5,3 % bzw. + 2,0 % übertroffen. Gleichzeitig bleibt Düsseldorf noch -2,8 %, Frankfurt sogar noch -7,7 % darunter. 
 
Andrew Groom: „Die Angebot- und Nachfrageentwicklung in sekundären Lagen hat die positiven Tendenzen aus dem Vorquartal bestätigt, zum Ausdruck gebracht durch leichte Renditeverbesserungen in B-Lagen der Immobilienhochburgen. Zwar werden in den Spitzenlagen nach wie vor überwiegend Transaktionen im Core-Segment registriert, die Investoren scheinen oft nicht mehr gewillt, noch höhere Preise für geringes Risiko zu zahlen. Sollte dieser Trend anhalten, würde die weitere Performance des Indikators in erster Linie von Tendenzen aus dem Vermietungsmarkt abhängig sein.“ Groom weiter: „Ersichtlich ist dies vor allem in Lagen, die seit der Trendwende in Q2 2009 eine besonders gute Performance gezeigt haben. In Hamburg beispielsweise ist der zu erzielende Mietzins seit mindestens drei Quartalen rückläufig. Aufgrund fehlender Renditeverbesserungen im gleichen Zeitraum verzeichnet dieser Markt eine leichte Stagnation. Die Jahresperformance könnte dadurch schon zur Jahresmitte eine negative Entwicklung zeigen.“ 
 
Die Performance ist im 1. Quartal 2013 - bis auf Hamburg - von der positiven Entwicklung der Marktmiete** getragen. Die Frankfurter Bankenlage zeigte zusätzlich einen leichten Rückgang der Spitzenrendite, mit eine um +2,2 % (120,5 Punkten) höheren Quartalsperformance in der Folge. Berlin (+0,9 %,118,6 Punkte), Düsseldorf (+0,8 %,119,9 Punkte) und München (+0,8 %, 127,7 Punkte) folgen auf den Plätzen. Mit -0,2 % bildet die Hamburger Innenstadt zum dritten Mal in Folge das Schlusslicht der Quartalsperformance, mit 128,8 Punkten bleibt die Spitzenlage der Elbemetropole noch vorn.
 
Im Jahresvergleich der Wertveränderung liegt München, wie auch schon in den zwei Vorquartalen, mit (+8,1 %) an der Spitze, mit deutlichem Abstand gefolgt von Frankfurt (+6,0 %) Berlin (+5,8 %), Düsseldorf (+3,3 %) und Hamburg (+2,6 %). 

 
Die jährlichen Gesamtverzinsung (Total Return) bleibt nahezu stabil… 
 
Die Jahresperformance der laufenden Gesamtverzinsung des angelegten Kapitals (Total Return, Q1 2012-Q1 2013) kann mit +10,2 % (+10,4 % im vorherigen Quartal) das Niveau nahezu halten. Dabei behauptet München mit +12,9 % seine Spitzenposition vor Frankfurt +10,8 % und Berlin +10,7 %. Niedrigere Werte weisen Düsseldorf (+8,2 %) und Hamburg (+7,4 %) aufgrund schwächerer Performance in den letzten Quartalen auf.   

 
 … so wie die JLL Risikoprämie (JLL Prime Risk Premium „JLL PRP“) 
 
Die Entwicklung des „JLL PRP“ (Zinssatz deutscher Staatsanleihen gegenüber der Entwicklung der internen Zinsfußerwartung der Investoren („unleveraged IRR“)) bleibt im Quartalsvergleich stabil. Der Risikoaufschlag auf Immobilieninvestments lag im 1. Quartal 2013 bei 490 Basispunkten (Q4 2012: 488 Basispunkte). Diese Entwicklung resultiert aus einer eher stabilen Entwicklung beider Parameter. Wie in den vergangenen Quartalen prognostiziert steht die Core-Immobilie weiter stark im Fokus. Mittelfristig wird dieses Bild unverändert bleiben. 
 
„Die mittlerweile stagnierende IRR-Erwartung zusammen mit dem nur noch schwach sinkenden risikolosen Zinssatz zeigt, dass zwar Immobilien in allen Spitzenlagen nach wie vor attraktiv sind, jedoch könnte dies auch Ausdruck des Wandels der Investorenanforderungen sein. Auch aus diesem Blickwinkel gilt der besondere Fokus der Entwicklung der Vermietungsmärkte“, so Groom
 
Groom abschließend: „Trotz rückläufiger Umsatzzahlen haben wir in den ersten drei Monaten in einigen Top-Lagen einen Anstieg der Mietpreise beobachten können. Dies deutet auf die nach wie vor vorhandene Nachfrage in qualitativ guten Lagen und Objekten hin. Trotz der verhaltenen Konjunkturprognosen gehen wir davon aus, dass durch Impulse aus dem Vermietungsmarkt die Jahresperformance des Indikators Ende 2013 weiterhin im Plus notieren wird.“ Die prognostizierte Leerstandsentwicklung und die Nettoabsorptionsrate können in den Spitzenlagen weiter Druck auf den Mietzins ausüben.

 
* Der Indikator analysiert die folgenden Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von 12 Mio. m²: Berlin Charlottenburg 1A / Mitte / Potsdamer Platz und Leipziger Platz; Düsseldorf Bankenviertel; Frankfurt Bankenlage; Hamburg Innenstadt; München Innenstadt
 
** Berechneter Wert aus Spitzen- und Durchschnittmieten der Prime-Lagen