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Pressemitteilung

London / Frankfurt

Q1 2013 Europäische Büroimmobilienuhr von Jones Lang LaSalle: Herausforderungen bleiben – Büroflächenmarkt schlägt sich gut


Kommentar inklusive Charts und Tabellen [PDF]

 

 

Europäische Nutzermärkte
 
Das konjunkturelle Wachstum in Europa wird durch die Haushaltskonsolidierungen und die hohe Arbeitslosigkeit in vielen Ländern weiter beeinträchtigt. Die durch die Zypernkrise und die ergebnislosen Parlamentswahlen in Italien verstärkten Unsicherheiten, die die Fortschritte der dringend benötigten Haushaltsreform gefährden könnten, haben sich in einem schwächer werdenden Geschäftsklima niedergeschlagen. Das belastet die europäischen Büroflächenmärkte unterschiedlich stark und mit unterschiedlichen Auswirkungen.
 
 
Mietpreisindex im 1. Quartal positiv
 
Diese von Markt zu Markt variierenden Entwicklungen führen dazu, dass aggregiert die Abwärtsentwicklung des europäischen Mietpreisindexes von Jones Lang LaSalle im 1. Quartal zum Stillstand gekommen ist. Erstmals in den letzten 12 Monaten konnte ein leichtes Plus von 0,3 % für die 24 Indexstädte* notiert werden. Das Wachstum zwischen Januar und März 2013 wurde angetrieben durch das Index-Schwergewicht London mit einem Zuwachs von 2,6 %, einem Rekordanstieg in Höhe von 10,5 % in Lyon sowie dem ersten Quartalsanstieg seit 2008 in Dublin (+6,7%) und dem ersten Anstieg seit 10 Quartalen in Frankfurt (+3,0 %). Diese erfreulichen Bewegungen reichten aus, um Rückgänge bei den Spitzenmieten in Warschau (-2,0 %), Mailand (-4,0 %) und Paris (-1,3 %) aufzufangen. In den übrigen 17 Indexmärkten blieben die Spitzenmieten im 1. Quartal unverändert. Gegenüber dem Plus im Dreimonatszeitraum schlägt - gemessen am Jahresniveau - weiter ein negativer Indexwert von -0,9 % zu Buche. Allerdings schwächte sich der sukzessiv negative Trend aus 2012 (von - 0,1 % über - 0,5 % bis -1,5 %) zumindest ab. Im Verlauf des Jahres notierten acht der 24 Index-Märkte einen Anstieg der Spitzenmieten, angeführt von Lyon (+16,7%), acht Märkte mit Mailand an der Spitze (-9,4%) einen Rückgang. In ebenfalls acht Märkten blieben die Spitzenmieten unverändert. 
 
Die Heterogenität bei der Performance der Vermietungsmärkte in EMEA spiegelt sich in der Immobilienuhr von Jones Lang LaSalle wider, die in allen vier Quadranten Märkte auflistet - mit einer Trendwende gegenüber dem Vorquartal für Frankfurt und Dublin, die sich vom Verlangsamten Mietpreisrückgang zum Beschleunigten Mietpreiswachstum vorgeschoben haben sowie Paris und Warschau mit einer Verlagerung vom Verlangsamten Mietpreiswachstum zum Beschleunigten Mietpreisrückgang. Obwohl in einigen südeuropäischen Märkten weiterhin das Risiko von Mietpreisrückgängen besteht, sind diese Märkte beinahe an der Talsohle ihres Zyklus angelangt. Relativ gesunde Märkte wie in Deutschland und Skandinavien haben zwar im Jahresvergleich an Vermietungsdynamik verloren, haben jedoch in Anbetracht der eindeutigen Verknappung an qualitativ hochwertigen Immobilien in Core-Lagen weiterhin ein Mietpreiswachstums-Potential.
 
Aggregiert wird für 2013 in Europa ein leicht positives Mietpreiswachstum erwartet.

 
Umsatzvolumen auf Vorjahresniveau
 
Nach einem starken Jahresabschluss 2012 und erwartbar saisonal-üblicher Schwäche am Anfang eines Jahres liegt der Büroflächenumsatz in den ersten drei Monaten 2013 mit 2,3 Mio. m² zwar um 24% niedriger als im letzten Quartal (Q4 2012: rund 3 Mio. m²), im 1-Jahresvergleich bewegt er sich aber auf Vorjahresniveau und damit nur 7 % unter dem 10-Jahresdurchschnitt der ersten Quartale. 
 
Stark beeinträchtigt wurde das Ergebnis in Westeuropa (-5 % gegenüber Q1 2012) durch ein sehr schwaches Umsatzvolumen in Paris mit einem Rückgang im Jahresvergleich von 25% - gemessen an der absoluten Vermietungsleistung das schwächste erste Quartal seit 2004. Auch die niederländischen Märkte und Mailand, die weiterhin von den Auswirkungen der Staatsschuldenkrise in Mitleidenschaft gezogen sind, zeigten wenig erfreuliche Entwicklungen. Die Umsatzeinbußen in Stockholm und einigen deutschen Immobilienhochburgen sind allerdings eher auf die Abschwächung gegenüber einer außergewöhnlich starken Aktivität im ersten Quartal des Vorjahres und im Gesamtjahr 2012 zurückzuführen. Die genannten Entwicklungen konnten auch durch die bemerkenswerte Erholung in Madrid (+184%) oder beträchtliche Zuwächse in London (+40%), Brüssel (+89%) und in kleineren Märkten wie Lyon (+73%) und Dublin (+78%) nicht ausgeglichen werden. 
 
In Mittel- und Osteuropa (CEE) legten bis auf Warschau (-6 %) alle untersuchten Märkte im Jahresvergleich zu. Aggregiert lag das Plus bei 13%. Während Budapest (+35%) und Prag (+24%) Zuwächse zeigten, wenn auch ausgehend von niedrigem Niveau, konnte Moskau sein gutes Ergebnis vor einem Jahr noch einmal toppen (+15%).
 
Insgesamt sind es auslaufende Mietverträge und deren Neuverhandlung durch stark kostenorientierte Nutzer, die die Vermietungsmärkte insbesondere beherrschen. Miet-Optionen werden vom jeweiligen Nutzer sorgfältig unter die Lupe genommen. Einiges deutet darauf hin, dass Nutzer Gelegenheiten zur Flächenaufwertung ergreifen, wenn bei Lage oder Flächeneffizienz und der Arbeitsproduktivität klare Verbesserungen realisiert werden können – dies vor allem in Märkten, in denen die Spitzenmieten niedrig sind. Merklichen Einfluss auf das Umsatzvolumen haben auch Vorvermietungen, vor allem in Märkten, wo qualitativ hochwertige Büroflächen in zentralen Lagen knapp sind.
Die jährliche Nettoabsorption in Europa ist weiterhin positiv (3,1 Mio. m²) – sowohl der Quartals- als auch Jahresvergleich zeigen unveränderte Volumina. In fünf Märkten allerdings (alle niederländischen Indexstädte außer Den Haag, Barcelona und Mailand) kam es im 1. Quartal 2013 zu einem negativen jährlichen Absorptionswert. Zwar auch rückläufig, aber unter dem Strich immer noch mit positiven Volumina notierten im 1. Quartal 2013 Paris, London sowie die meisten deutschen Märkte. Vor allem die Entwicklung in diesen Märkten führte zu einer insgesamt für Westeuropa um 10 % niedrigeren jährlichen Nettoabsorption. 
 
Im Gegensatz dazu legte das Volumen in den mittel- und osteuropäischen Ländern um 34% zu, angeführt von einem starken Absorptions-Niveau in Moskau und weiter soliden Ergebnissen in Warschau. Solange das Vertrauen auf Basis einer nachhaltig konjunkturellen Erholung nicht zurückkehrt, mit entsprechender dynamisierender Wirkung auf den Arbeitsmarkt und die Büroflächenmärkte, wird die Absorption das Niveau der Vorjahre nicht übertreffen können.

 
Die Hälfte der Indexmärkte mit leicht steigenden Leeständen
 
Die Hälfte der 24 Index-Märkte zeigt steigende Büroflächen-Leerstände. Für die Region insgesamt führt das allerdings nur zu einen minimalen Ausschlag: mit 9,7 % bewegt er sich 10 Basispunkte (bps) über dem Wert vor drei Monaten. Der Anstieg betrifft dabei sowohl Mittel- und Osteuropa (+ 30 bsp auf 13,9 %), wo nur Budapest mit -80 bsp eine abnehmende Quote aufweist, als auch Westeuropa (+10bps auf 9,3%). Hier notierten viele größere Märkte, darunter mit Frankfurt, Hamburg und München drei deutsche Immobilienhochburgen, oder auch London und Stockholm sinkende Leerstandsquoten. Paris, mit seinen insgesamt 52 Mio. m² Bürofläche größter Markt in Europa, zeigte selbst in Anbetracht der relativ schwachen Marktbedingungen eine stabile Entwicklung, freilich mit großen Unterschieden in den einzelnen Teilmärkten. Neben der französischen Hauptstadt blieben mit Berlin, Lyon und Den Haag in drei weiteren Märkten die Leerstandsquoten unverändert. Den Rückgängen in den insgesamt acht Märkten stand ein Zuwachs in 12 Städten gegenüber, ein Anstieg um mehr als 100 bsp zeigten dabei Utrecht, Mailand und Prag. 

 
…bei noch relativ niedrigen Fertigstellungsvolumina
  
Die Fertigstellungen im 1. Quartal 2013 sind gegenüber dem Vorquartal um 42 % gesunken, sicherlich nicht zuletzt auf die während der Wintermonate übliche Abschwächung der Bautätigkeit zurückzuführen. In sieben von 24 Index-Städten gab es im 1. Quartal keinerlei Fertigstellungen. Erfreulich ist dies für Dublin und Budapest, die beide bereits unter hohen Leerstandsquoten weit über dem langfristigen Durchschnitt leiden sowie Barcelona und die niederländischen Regionalmärkte mit nur schwacher Nutzernachfrage. Im Jahresvergleich ist allerdings ein Zuwachs des Fertigstellungsvolumens um 26 % zu beobachten. Um etwa diese Größenordnung könnte das gesamte Fertigstellungsvolumen 2013 gegenüber 2012 zulegen. Mit rund 5 Mio. m² läge es dann knapp unter dem 10-Jahresdurchschnitt.

 

 
Europäische Kapitalwerte
 
Transaktionsvolumen in der EMEA Region überrascht positiv – Investments in Büroimmobilien machen weniger als die Hälfte aus...
 
Die Direktinvestitionen auf den europäischen Gewerbeimmobilienmärkten lagen im 1. Quartal 2013 mit knapp unter 30 Mrd. Euro 25 % über dem Vergleichszeitraum im Vorjahr. Neben Übertragungseffekten durch Transaktionen, die sich aus dem alten ins neue Jahr verschoben haben, sorgte eine - für diesen sonst eher ruhigen Zeitraum - anhaltende Abschlusstätigkeit der Investoren für ein Gesamtergebnis, dass in dieser Höhe nicht erwartet worden war. 
 
Im Vergleich zum Vorjahr (58%) machten Transaktionen im 1. Quartal 2013 mit Büroobjekten nur 40 % des Gesamtvolumens aus. 12 Mrd. Euro entsprechen einem Rückgang von 13% in der Assetklasse Büro. Insbesondere in Großbritannien fanden einige großvolumige Einzelhandels-Transaktionen statt. Nach Deutschland, Frankreich und Großbritannien als Top 3 Märkte flossen in den ersten drei Monaten 70% des gesamten Büroinvestment-Volumens. Hier wird die anhaltende Vorliebe der Investoren für Core-Produkte vor allem in Metropolen mit hochliquiden Märkten deutlich. Während Großbritannien (in Euro) allerdings einen Rückgang von 16 % verschmerzen musste, zogen die Investitionen in Büroimmobilien in Deutschland und Frankreich im Jahresvergleich jeweils zweistellig an (22 % bzw. 16 %). Skandinavien fiel gegenüber seinem starken Ergebnis in 1. Quartal 2012 um 71 % zurück. Mehr als verdoppelt hat sich das Büro-Transaktionsvolumen sowohl in Russland als auch in Polen. 
 
Die starke Nachfrage bei einem knapper werdenden Investitions-Angebots in den Kern-Märkten lässt die Käufer auch nach Gelegenheiten mit mehr Risiko Ausschau halten. Das betrifft erstklassige Immobilien mit langfristig laufenden Erträgen in stabilen, aber kleineren Märkten oder Immobilien mit Wertsteigerungs-Potenzial. Investoren mit opportunistischem Anlageprofil nehmen durchaus schon Märkte in Südeuropa ins Visier. Transaktionen sind aber Ausnahmen.

 
…mit nochmaligem leichten Rückgang der Spitzenrendite...
 
Die gewichtete europäische Rendite für Büroflächen sank im 1. Quartal geringfügig um 2 bps auf 5,21%. Das starke Investoren-Interesse an Core-Produkten in den liquidesten und konjunkturell relativ stabilen Märkten wie London, Paris, den skandinavischen Städten sowie den deutschen Immobilienhochburgen hat die Spitzenrenditen bereits seit 2010 deutlich sinken lassen. In diesen Märkten erreichen sie teilweise bereits wieder ein Niveau nur leicht über dem Höhepunkt von Mitte 2007. Von den genannten Märkten zeigte nur Frankfurt im 1. Quartal noch einmal einen Rückgang um 5 bps auf 4,75%. Eine Rendite-Kompression wurde auch in Dublin (-50 bps) sowie in Moskau und Prag (beide -25 bps) registriert, mögliche Anzeichen für ein verstärktes Interesse und gestiegene Risikobereitschaft auf Seiten der Anleger. Zugelegt haben die Renditen in Mailand (+10bps). Hier zeigt sich die Sorge der Investoren um die makroökonomischen Aussichten und um die Fähigkeit einer neuen Regierung zur Lösung des Schuldenproblems des Landes. 
 
 
…und steigendem Kapitalwert
  
Einerseits Renditerückgang und/oder Mietpreiswachstum in sechs Märkten, andererseits Renditeanstiege und/oder Mietpreisrückgänge in drei Märkte ließen den europäischen Kapitalwert-Index von Jones Lang LaSalle sowohl gegenüber dem Vorquartal als auch im 1-Jahresvergleich um 0,6% bzw. 0,9 % steigen. Von den 24 Index-Städten verzeichneten sechs einen Anstieg der Kapitalwerte, während drei Städte sinkende Werte notierten. 
 
Bei den sechs Index-Städten mit steigenden Kapitalwerten profitierten Dublin (+14,6 %) und Frankfurt (+4,1 %) sowohl von steigenden Mieten als auch von der Renditekompression. In Lyon (+10,5 %) und London (+2,6 %) beruhte der Anstieg ausschließlich auf gestiegenen Mieten. Bei Prag (+4,0 %) und Moskau (+2,9 %) waren sinkende Renditen die einzige treibende Kraft. Unter den Märkten mit sinkenden Kapitalwerten wurde Mailand (-5,9 %) von einem Rückgang der Spitzenmieten und einem Renditeanstieg in Mitleidenschaft gezogen, während die Rückgänge in Warschau (-2,0 %) und Paris (-1,3 %) auf ein Sinken der Spitzenmieten zurückzuführen waren.
 
Die Kapitalwerte dürften auch weiter eher von Bewegungen bei den Spitzenmieten angetrieben werden, zumindest in vielen der hochliquiden und begehrten Kern-Märkte, in denen keine weiteren bedeutenden Renditenrückgänge mehr erwartet werden.
Periphere Märkte mit Renditeanstiegen in den letzten Quartalen haben vielfach den Höchststand in ihrem Zyklus erreicht. Das anhaltend niedrige Zinsniveau könnte allerdings weitere Renditekompression begünstigen.

 
* Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.