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Pressemitteilung

Frankfurt

Wohnungsmärkte in Großstädten bleiben in 2009 stabil – Transaktionsvolumen nimmt wieder zu

Jones Lang LaSalle veröffentlicht Residential City Profiles für acht Städte


 

Frankfurt, 28. September 2009 – Der deutsche Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im 1. Halbjahr 2009 von der weltweiten Wirtschaftskrise immer noch weitgehend unbeeindruckt. In vier der acht von Jones Lang LaSalle untersuchten Städte sind die Schwerpunktmieten im 1. Halbjahr 2009 angestiegen. Mit Ausnahme von Köln liegen aber auch die Mieten der anderen Metropolen über dem Vorjahresniveau. Die teuerste Stadt Deutschlands bleibt mit 12,40 Euro/m²/Monat München. Den stärksten Mietpreissprung verzeichnet Hamburg und liegt nun im internen Ranking vor Stuttgart auf dem dritten Platz. Im Vergleich zum Vorhalbjahr hat die Schwerpunktmiete in der Elbstadt auf 9,85 Euro/m²/Monat zulegen können. Die günstigsten Wohnstandorte bleiben die Bundeshauptstadt Berlin und Leipzig.
 
Unter anderem zu diesen Ergebnissen kommt Jones Lang LaSalle in den aktuellen Residential City Profiles, in denen die Entwicklungen innerhalb des 1. Halbjahres 2009 in den wichtigsten deutschen Wohnimmobilienmärkten untersucht werden. Bereits zum dritten Mal werden Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München analysiert. Die Wohnimmobilienmärkte von Köln, Leipzig und Stuttgart werden zum zweiten Mal präsentiert. 285.000 analysierte Datensätze bilden dabei die Grundlage für die Analyse der Teilsegmente Mietwohnungen, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser, wobei die Darstellung bis auf Stadtbezirksebene reicht, unterschieden in Baualtersklassen und Wohnungsgrößen. Im Zusammenhang mit der Analyse des Marktes für Mehrfamilienhäuser finden darüber hinaus auch die aktuellen Entwicklungen auf dem deutschen Investmentmarkt für Wohnungsportfolien Eingang in die Untersuchung.
 
„Der Wohnimmobilienmarkt in den deutschen Großstädten zeigt sich nicht nur stabil. Mieten und Kaufpreise sind in Teilen weiter angestiegen“, so Stefan Mergen, Leiter Residential Valuation Deutschland bei Jones Lang LaSalle. Hierzu trägt eine in Deutschland räumlich sehr differenzierte Bevölkerungsentwicklung bei. So kämpfen auf der einen Seite Städte und Gemeinden in strukturschwachen und ländlichen Räumen mit dem Problem starker Abwanderungs- und Überalterungstendenzen. Die Großstädte erfahren hingegen auf der anderen Seite eine erhebliche Zuwanderung, einhergehend mit einer Einwohnerverjüngung sowie einem Wachstum speziell der Ein- und Zweipersonenhaushalte. Diese Nachfrage setzt die Märkte unter Druck. Denn diese ausdifferenzierten Nachfragegruppen haben Ansprüche an Wohnraum, die häufig mit dem aktuellen Wohnungsangebot nicht befriedigt werden können. Diese Entwicklungen sind nicht wirklich neu. „Aber“, so Mergen weiter, „die notwendige Bautätigkeit in den Metropolen bleibt immer noch hinter dem Bedarf zurück, wodurch auch zukünftig die Mieten und Preise, zwar mit innerörtlichen Schwankungen, weiter steigen werden.“
 

Unterschiedliche Entwicklung der Mieten und Preise
 
Bei der Unterscheidung von Eigentumswohnungen und Mietwohnungen zeichnen sich entgegen gesetzte Trends ab. Während in den hochpreisigen Standorten München und Frankfurt die Mieten im Vergleich zum Vorhalbjahr leicht abnehmen, zeigt sich in beiden ein Anstieg der Kaufpreise für Eigentumswohnungen. Demgegenüber ist sowohl die Miet- als auch die Kaufpreisentwicklung in den anderen untersuchten Städten von Stagnation oder Verteuerung gekennzeichnet.
 
Den größten Schritt macht hierbei Hamburg mit einem Wachstum der Schwerpunkmiete um über 10 %. Ausnahmen stellen in diesem Halbjahr Leipzig und Köln dar. In beiden Städten sind die Mieten sowie die Kaufpreise für Eigentumswohnungen gefallen, zum Teil unter das Vorjahresniveau. „Hieraus ist allerdings“, so Mergen, „nicht der Schluss zu ziehen, dass damit ein Abwärtstrend eingeläutet wird. Stattdessen wirken sich Ausreißer in einzelnen Stadtteilen so stark aus, dass sie die gesamtstädtischen Werte überproportional verschieben. Dies zeigt sich nicht nur in Köln und Leipzig, auch Mietpreisrückgänge in München und Frankfurt gründen sich größtenteils auf diese Entwicklung“.
 
 
Preisentwicklung bei Mehrfamilienhäusern sehr differenziert
 
Alle untersuchten Märkte für Mehrfamilienhäuser sind in der ersten Jahreshälfte 2009 von einer starken Volatilität geprägt. So zeigen sich auf Bezirksebene große Preisabweichungen sowohl nach oben als auch nach unten. In vielen Fällen führen einzelne Preisausreißer zu einer Ergebnisverzerrung. Bis auf München und Stuttgart hat zudem die Anzahl der in der ersten Jahreshälfte angebotenen Mehrfamilienhäuser zum Teil deutlich abgenommen. Die stärksten Rückgänge verzeichnet hierbei Köln (-70 %).
 
Über 6.000 Verkaufangebote sind dennoch in die Analyse der Märkte für Mehrfamilienhäuser eingeflossen (Residential City Profiles 2. Halbjahr 2008: 8.000) und führen zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen. Von den acht untersuchten Städten konnten in vier (Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Stuttgart) steigende Schwerpunktkaufpreise im Vergleich zum 2. Halbjahr 2008 registriert werden. In den weiteren vier Städten sind die Preise hingegen gefallen. In Frankfurt und Leipzig liegen diese mit 1.950 Euro/m² bzw. 610 Euro/m² aber weiterhin über dem Vorjahresniveau.
 
Die deutlichsten Preisanstiege bei Mehrfamilienhäusern verzeichnen Düsseldorf (Schwerpunkt: 1.620 Euro/m²), Hamburg (Schwerpunkt: 1.640 Euro/m²) und Stuttgart (Schwerpunkt: 1.830 Euro/m²). München zeigt - trotz leichtem Rückgang gegenüber den letzten Halbjahren - weiter das mit Abstand teuerste Kaufpreisangebot (Schwerpunkt: 2.210 Euro/m²).
 
Transaktionsvolumen in Deutschland nimmt wieder zu
 
Investoren halten Deutschland nach wie vor für einen attraktiven Standort für Immobilieninvestitionen. Auch wenn der Investmentmarkt weiterhin von ungünstigen Finanzierungsbedingungen beherrscht wird, gibt es doch auch einige positive Entwicklungen. Nach einer Beruhigung in 2008, legt das von Jones Lang LaSalle erfasste Portfolio-Transaktionsvolumen im Wohnimmobiliensektor, verglichen mit dem 2. Halbjahr 2008, deutlich zu. Allein im 2. Quartal 2009 wurden gut 15.000 gehandelte Wohneinheiten registriert. Seit Anfang 2008 weist kein anderes Quartal diese Menge an verkauften Wohneinheiten auf (der Verkauf der 93.000 LEG-Wohnungen im Juni 2008 bleibt hier außer Betracht). „Portfoliotransaktionen, in denen Investoren in den letzten Jahren mehrere 10.000 Wohneinheiten „en bloc“ erworben haben, sind allerdings weiterhin nicht in Sicht. Käufergruppen, die sich in den großen Bieterverfahren der vergangenen Jahre zurückgehalten haben, wie z. B. kommunale Wohnungsgesellschaften, Versicherungen oder Immobilien-Spezialfonds, drängen derzeit verstärkt auf den Markt“, so Andrew Groom, bei Jones Lang LaSalle Leiter Valuation & Transaction Advisory Deutschland.
 
Die weiterhin mangelhafte Finanzierungsbereitschaft der Banken wird somit auch zukünftig das bestimmende Thema bleiben. Groom sieht aber keine Gefahr für die acht untersuchten Städten. „Insbesondere bei Wohnungsbeständen ab dem Baujahr 1995 in den deutschen Großstädten gibt es ungeachtet des wirtschaftlichen Umfeldes keine bzw. nur geringfügige Preisveränderungen. Eine negative Prognose gibt es hingegen für schlecht instand gehaltene Wohnungsbestände aus den 1950er und 1960er Jahren in strukturschwachen Regionen. Arbeitslosigkeit und Bevölkerungsschwund sowie ein hoher Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf lassen hier das Risiko für Investoren in die Höhe schnellen“, so Groom.