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Pressemitteilung

Hamburg

Deutliche Umsatzeinbußen auf dem Hamburger Logistikimmobilienmarkt


Presseinformation inklusive Chart [PDF]

    

Hamburg, 2. Mai 2013 – Mit knapp unter 60.000 m² sind im 1. Quartal 2013 im Jahresvergleich - bei einer Dealanzahl auf fast gleichem Niveau - rund ein Drittel weniger Lager- und Logistikflächen in der Region Hamburg* umgesetzt worden. Noch deutlicher fällt der Vergleich mit dem 5- bzw. 10-Jahresschnitt der jeweils ersten Quartale aus. Ein Rückgang von minus 40 bzw. 45 % sind hier zu notieren. 
 
Marktbeherrschend sind derzeit zwei Themen. Zum einen die mangelnde Nachfrage der Nutzer nach Flächen größer 10.000 m² aufgrund konjunktureller Abschwächung und Abwarten der (Kontrakt-)Logistiker auf Ausschreibungen, zum anderen das geringe Angebot an Logistikflächen um die 5.000m² in bevorzugten Lagen, für die eine Nachfrage da ist. „Das Angebot-Nachfrage-Spiel funktioniert derzeit suboptimal. Die Objekte ab 10.000 m², die zum Beispiel auch im Teilmarkt Industriehafen durchaus vorhanden sind, entsprechen wegen ihrer eingeschränkten Teilbarkeit zumeist den momentan eher kleinflächigeren Nutzerbedürfnissen nicht“, so Rainer Koepke, Leiter Industrie Immobilien Jones Lang LaSalle Deutschland. Und weiter: „Wenn in diesem Jahr die 400.000 m²-Marke überschritten werden sollte, ist das vor allem auf der Basis von großen Eigennutzerdeals zu bewerkstelligen. Realisierungen solcher Objekte in bis zu mittlerer fünfstelliger Größenordnung sind durchaus möglich.“
 
Die Top 5-Deals im 1. Quartal kamen nur auf ein Volumen von 22.000 m², entsprechend knapp über einem Drittel des Umsatzvolumens (Q 1 2012, Top 5: 45.000 m²), darunter die drei größten zwischen 4.500 und 5.500 m² aus der Branche Transport/Verkehr/Lagerhaltung. Der Eigennutzeranteil bewegte sich im Top 5- Bereich (u.a. durch die Deals in Harburg-südlich der Elbe von Systra Logistik und Frigo Coldstore Logistics) bei 46 %. Insgesamt kamen die Eigennutzer auf einen Anteil bei 28%. „Die im Quartal realisierten Umsätze durch Eigennutzer sind mehrheitlich im Hamburger Stadtgebiet. In den Vorjahren lagen solche Abschlüsse eher im Umland, dann aber in der Regel deutlich großflächiger,“ so Koepke.
 
Mit den meisten und größten Abschlüssen entfiel auf Unternehmen aus dem Bereich Transport/Verkehr/Lagerhaltung insgesamt das höchste Flächenvolumen (rund 36.000 m²), gefolgt von Handel (15%) und Industrie (10%). Diese Branchenreihenfolge entspricht der langfristigen Branchenstatistik. Gefragt war bei den Nutzern 2013 bis dato vor allem der Teilmarkt Billbrook-Billwerder-Billstedt mit 17.000 m² (28% des Umsatzvolumens und 16% der Abschlüsse) vor den Teilmärkten Harburg – südlich der Elbe mit 14.000m² (24% des Umsatzvolumens und 14% der Abschlüsse) und Bergedorf mit 9.000 m² (15% des Umsatzvolumens und 10% der Vertragsabschlüsse).

 
Spekulative Fertigstellungen sind Mangelware
 
Von den im ersten Quartal insgesamt ca. 21.000m² fertig gestellten Logistikflächen steht dem Markt so gut wie nichts zur Verfügung. Damit bewegt sich das Volumen rund ein Viertel unter dem Quartalsschnitt seit Anfang 2010. Allerdings ziehen die Fertigstellungen im Gesamtjahr 2013 wieder an. Getragen von Eigennutzer-Projektentwicklungen werden in den drei verbleibenden Quartalen noch 138.000m² (gegenwärtig in Bau) auf den Markt kommen, davon derzeit nur 11% frei. „Damit bleiben vor allem spekulative Fertigstellungen Mangelware“, so Koepke.
 
Die gesunkene Nachfrage im Zusammenhang mit einem knappen Angebot sorgt übers Quartal für eine stabile Spitzenmiete bei Lagerflächen in der Größenordnung ab 5.000 m². 5,60 Euro /m²/Monat im Jahresvergleich kommt allerdings einem leichten Anstieg um 1,8% gleich – in den nächsten  neun Monaten wird mit keiner Veränderung gerechnet. Die meisten Verträge - rund 45% - wurden im 1. Quartal zu Mietpreisen zwischen 4,00 und 5,00 Euro/m²/Monat abgeschlossen.
 
 
* Region Hamburg sowie vier Teilmärkte im Umland: Umland-Nord begrenzt durch Norderstedt, Quickborn, Kaltenkirchen, Henstedt-Ulzburg; Umland-Ost begrenzt durch Bargteheide, Ahrensburg, Trittau, Schwarzenbek, Geesthacht; Umland-Süd begrenzt durch Lüneburg, Winsen (Luhe), Buchholz, Buxtehude; Umland-West begrenzt durch Wedel, Uetersen-Tornesch