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Pressemitteilung

Frankfurt

Steigende Angebotsmieten in Berlin – Stabile Kaufpreise für Eigentumswohnungen - Entspannung auf dem Investmentmarkt

Jones Lang LaSalle veröffentlicht Residential City Profiles für acht Städte - Berlin zum dritten Mal untersucht



 
Frankfurt, 28. September 2009 – Während die Mieten in Berlin im 1. Halbjahr 2009 weitestgehend nach oben gehen, haben die Preise für Eigentumswohnungen an Schwung verloren. Die Schwerpunktmiete ist gegenüber dem 2. Halbjahr 2008 leicht auf nun 6,45 Euro/m²/Monat angestiegen. Der Schwerpunktkaufpreis für eine Eigentumswohnung liegt aktuell bei 2.050 Euro/m².
 
Im Vergleich zu den sieben weiteren untersuchten Städten bleibt Wohnraum in Berlin günstig. Im Segment der Mietwohnungen weist lediglich Leipzig ein geringeres Mietniveau auf. Frankfurt und München markieren trotz Mietrückgängen um -3 % bzw. -5 % weiterhin deutlich die Spitze. In München wird dabei mit einer Schwerpunktmiete von 12,40 Euro/m²/Monat fast 6 Euro/m²/Monat mehr als Berlin aufgerufen.
 
Unter anderem zu diesen Ergebnissen kommt Jones Lang LaSalle in den aktuellen Residential City Profiles, in denen die Entwicklungen innerhalb des 1. Halbjahres 2009 in den wichtigsten deutschen Wohnimmobilienmärkten untersucht werden. Bereits zum dritten Mal werden Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München analysiert. Die Wohnimmobilienmärkte von Köln, Leipzig und Stuttgart werden zum zweiten Mal präsentiert. 285.000 analysierte Datensätze bilden dabei die Grundlage für die Analyse der Teilsegmente Mietwohnungen, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser, wobei die Darstellung bis auf Stadtbezirksebene reicht, unterschieden in Baualtersklassen und Wohnungsgrößen. Im Zusammenhang mit der Analyse des Marktes für Mehrfamilienhäuser finden darüber hinaus auch die aktuellen Entwicklungen auf dem deutschen Investmentmarkt für Wohnungsportfolien Eingang in die Untersuchung.

 
Angebotsmieten auf Bezirksebene nahezu konstant oder leicht steigend
 
Neun von 12 Berliner Stadtbezirke befinden sich aktuell in der Phase einer konstanten bzw. leicht steigenden Mietpreisentwicklung. Lediglich Mitte, Reinickendorf und Lichtenberg weisen im Vergleich zum Vorhalbjahr einen Rückgang der Schwerpunktmiete auf. Während in Charlottenburg-Wilmersdorf mit 8,15 Euro/m²/Monat weiterhin die höchste Miete aufgerufen wird, verzeichnet Tempelhof-Schöneberg mit 7 % das stärkste Wachstum. Hier liegt der Schwerpunkt nun bei 6,35 Euro/m²/Monat.
 
„Durch die Schließung des Flughafens Tempelhof scheinen hier einzelne Wohnstandorte eine erhebliche Aufwertung erfahren zu haben“, so Roman Heidrich, bei Jones Lang LaSalle Leiter Residential Valuation Berlin. „Unterscheidet man zwischen verschiedenen Baualtersklassen zeigt das Neu- und Altbausegment die auffälligsten Verteuerungsquoten“. Dies gilt nicht nur für Tempelhof-Schöneberg, sondern für ganz Berlin“, so Heidrich weiter.
 
Interessant ist, dass sich in fast allen Bezirken die unteren Monatsmittel erhöht haben. Heidrich wertet dies als Anzeichen, „dass sich die Mietsituation, vor allem im unteren Preissegment, verschärft hat“.
 
 
Kaufpreise für Eigentumswohnungen geben leicht nach
 
Während die Angebotsmieten in den ersten sechs Monaten 2009 einen Anstieg verzeichnet haben, haben die Kaufpreise für Eigentumswohnungen mit 2.050 Euro/m² leicht nachgegeben. Trotzdem hat Berlin im Ranking der untersuchten Städte einen Platz gutmachen können. Die Bundeshauptstadt gilt unter den deutschen Metropolen weiterhin als günstiger Wohnstandort, liegt nun aber vor Köln. Hier sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen stärker abgefallen.
 
Einen Anstieg des Schwerpunktpreises weisen die Bezirke Marzahn-Hellersdorf (1.160 Euro/m²), Neukölln (1.260 Euro/m²) und Friedrichshain-Kreuzberg (2.170 Euro/m²) auf. Während Teile von Neukölln von der Nähe zum stärker nachgefragten Kreuzberg profitieren können, zeigen sich in Marzahn-Hellersdorf nun die positiven Folgen der erhöhten Neubauaktivitäten bei gleichzeitigem Rückbau der Plattenbauten.
 
„Ein besonderes Augenmerk ist weiterhin auf Pankow zu legen“, so Heidrich. Und weiter: „Der gefragteste und auch teuerste Wohnraum in Berlin findet sich im Neubausegment. Aufgrund der sehr guten Anbindung an die Innenstadt weist Pankow mit Abstand die höchsten Wohnungsneubau-Fertigstellungszahlen auf. Zwar zeigt sich der Preisanstieg bislang nur am höchsten Monatsmittel sowie dem Durchschnittswert. Bald wird hier aber auch der Schwerpunktkaufpreis steigen“.
  
Transaktionsvolumen nimmt zu
 
Investoren halten Deutschland nach wie vor für einen attraktiven Standort für Immobilieninvestitionen. Auch wenn der Investmentmarkt weiterhin von ungünstigen Finanzierungsbedingungen beherrscht wird, gibt es doch auch einige positive Entwicklungen. Nach einer Beruhigung in 2008, legt das von Jones Lang LaSalle erfasste Portfolio-Transaktionsvolumen im Wohnimmobiliensektor in Deutschland, verglichen mit dem 2. Halbjahr 2008, deutlich zu. Allein im 2. Quartal 2009 wurden gut 15.000 gehandelte Wohneinheiten registriert. Seit Anfang 2008 weist kein anderes Quartal diese Menge an verkauften Wohneinheiten auf (der Verkauf der 93.000 LEG-Wohnungen im Juni 2008 bleibt hier außer Betracht). Portfoliotransaktionen, in denen Investoren in den letzten Jahren mehrere 10.000 Wohneinheiten „en bloc“ erworben haben, sind allerdings weiterhin nicht in Sicht. In Berlin verzeichnete Jones Lang LaSalle im 1. Halbjahr Portfoliotransaktionen von ca. 4.000 Wohnungen. Generell ist aber auch hier festzustellen, dass die Größe der Portfolios kleiner ist als in den Boomjahren 2006 und 2007.
 
Der Markt für Einzeltransaktionen zeigt sich beim Großteil der untersuchten Städte im 1. Halbjahr 2009 sehr instabil. So weist auch der Berliner Markt für Mehrfamilienhäuser eine starke Volatilität auf.
 
Mit einem ermittelten Angebotskaufpreis von 1.080 Euro/m² weicht dieser um 6 % von dem Schwerpunkt des vergangenen Halbjahres ab. Auf Bezirksebene zeigen sich dabei große Abweichungen sowohl nach oben als auch nach unten. Die höchsten Preise werden weiterhin in den klassischen West-Berliner Bezirken Steglitz-Zehlendorf (1.720 Euro/m²) sowie Charlottenburg-Wilmersdorf (1.530 Euro/m²) aufgerufen.
 
Den Hauptgrund für die ermittelten Preisschwankungen sieht Andrew Groom, bei Jones Lang LaSalle Leiter Valuation & Transaction Advisory Deutschland, „in der deutlichen Abnahme an Kaufangeboten. So haben sich diese um fast -50 % gegenüber dem Vorjahr reduziert. Weiterhin ist zu beobachten, dass die Preisvorstellungen zwischen Käufer und Verkäufer häufig sehr stark auseinander liegen, wodurch gerade Eigentümer von qualitativ hochwertigen Mehrfamilienhäusern von einem Verkauf absehen“. „Wir rechnen aber damit“, so Groom weiter, „dass sich diese Situation weiter entspannen wird, sobald sich die Finanzierungsbedingungen wieder verbessert haben“.