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Pressemitteilung

München

Auf dem Logistikmarkt Region München verursacht das relativ hohe Mietpreisgefüge den preissensiblen Logistikern Bauchschmerzen


Presseinformation inklusive Chart [PDF]

  

München, 6. Mai 2013 – Zweistellig ist im Jahresvergleich der Umsatzrückgang und die Anzahl der Abschlüsse auf dem Logistikmarkt der Region München*. Mit einem Volumen von rund 60.000 m² Lager- und Logistikflächen wird zwar immer noch das zweitbeste Ergebnis unter den Big 7 registriert, allerdings mit einem Minus von 14% (Q 1 2012: knapp 70.000m²). Während auch der Vergleich mit dem 5-Jahresschnitt der jeweils ersten Quartale ein noch leicht unterdurchschnittliches Volumen aufweist (- 8 %), zeigt der 10-Jahresschnitt ein Plus von 7 %. „Vor allem im Automobil-Sektor und dessen Logistikdienstleistern ist eine starke Zurückhaltung zu beobachten, davon ist auch das Größensegment 2.500 m² – 5.000 m² betroffen.“, so Dominic Thoma, Teamleiter Industrie Immobilien Jones Lang LaSalle München. Grundsätzlich würden Verhandlungen aber auch durch die minimale Auswahlmöglichkeit erschwert. Derzeit machten vor allem Verhandlungen mit Unternehmen aus dem Online-Handel  (sowohl Händler selbst, als auch deren Kurier-Express-Paketdienste) über Volumina in insgesamt fünfstelliger Größenordnung Mut, ein bei allen Schwierigkeiten durchaus respektables Umsatzergebnis am Ende des Jahres notieren zu können. „Überdurchschnittliche Volumina wie 2011 und 2010 sind da außen vor, aber bis zu 250.000 m² allemal drin“, so der Vermietungsexperte.
 
Die Top 5 Deals im 1. Quartal machten wie ein Jahr zuvor auch mit knapp 38.000 m² zusammen 63% des Umsatzvolumens aus (Q 1 2012: 55%), darunter der mit rund 18.000 m² größte Abschluss durch die Trinks GmbH, in Deutschland eine der führenden Dienstleister im Bereich der Getränke-Logistik. Vor allem dieser Deal lies den Anteil der Eigennutzer auf ein Drittel ansteigen (Q 1 2012: 29%).

 
„Das historisch niedrige Zinsniveau wird für weiterhin rege oder sogar höhere Eigennutzertätigkeit sorgen, gerade im Mittelstand und bei Inhaber geführten Unternehmen“, so Thoma. In einem engen und teuren Markt wie München rechne sich bei steigenden Mieten die Investition in eine eigene Immobilie früher. Darüber hinaus ließen sich durch die langfristige Sicherung von Kapazitäten in der richtigen Lage oftmals auch Wettbewerbsvorteile erzielen. Die Statistik weist Handelsunternehmen als umsatzstärkste Branche aus. Insbesondere durch den Abschluss von Trinks kamen sie auf einen Anteil von 37 % (rund 22.000 m²) gefolgt vom Bereich Transport/Verkehr/Lagerhaltung mit 32% und der Industrie (10 % und rund 6.000 m²). Die meisten Abschlüsse entfallen auf die Branche Transport, Verkehr und Lagerhaltung. 
 
Auch die Teilmarktstatistik ist geprägt von diesem Großdeal. Mit Dreiviertel des Umsatzes profitiert das Umland von generell mehr Grundstücks- und Flächenverfügbarkeit zu niedrigeren Preisen als im Stadtgebiet, deren Preise sich nur Nutzer mit hochwertigen Nutzungen/Dienstleistungen leisten können. Die meisten Nutzer (37 % aller Abschlüsse) haben im Umland-Nord Flächen gefunden. Mit eher kleinteiligeren Anmietungen liegt das Volumen hier allerdings hinter dem Umsatz des Umland-West (über 20.000 m²). Von den 17 größten Abschlüssen im Quartal (ab 1.000 m²) entfallen 11 auf das Umland und sechs auf das Stadtgebiet, darunter der Abschluss der Deutschen Post DHL für den Neubau einer Paketzustellbasis mit 7.000 m².
 
Fertigstellungen nehmen wieder zu – aber zum großen Teil bereits vorvermietet
Am Gesamtmarkt Region München* gibt es derzeit nur noch zwei Bestandsimmobilien mit einer Fläche jenseits der 10.000 m². „In den gefragten Lagen des Umlands, insbesondere Garching, Unterschleißheim und Neufahrn, suchen umzugswillige Nutzer, gleichgültig ob 1.000 oder 10.000 m² nahezu vergeblich“, so Thoma. Und andere Lagen weiter weg von der Stadt seien oftmals keine Option.
 
Von den im ersten Quartal insgesamt ca. 21.000 m² fertig gestellten Logistikflächen stehen dem Markt nur noch 6.600 m² zur Verfügung. Damit bewegt sich das Volumen bis dato in etwa auf dem Quartalsschnitt der vergangenen Jahre. Allerdings: Die Fertigstellungen ziehen 2013 wieder deutlich an. „Dabei ist nun zu berücksichtigen, dass die teilweise noch in 2011, aber auch 2012 geplanten und begonnenen Projekte, die jetzt auf den Markt kommen, bereits zum großen Teil vorvermietet sind, so Thoma. Von den insgesamt bis Ende des Jahres realisierten rund 90.000 m² Lager-/Logistikflächen können Nutzer auf über Dreiviertel also gar nicht mehr zugreifen.
Die Spitzenmiete für Logistikflächen ab 5.000 m², mit 6,40 Euro/m²/Monat gegenüber dem letzten Quartal stabil, im Jahresverlgeich leicht um 1,6 % gestiegen, wird nur aufgerufen bei hochwertigen Neubauimmobilien in sehr guten Lagen. „Mit einem weiteren Anstieg ist vorerst nicht zu rechnen. Mit klassischer Logistiknutzung, also Ein- und Auslagerung, Kommissionierung etc. können solche Preise meist nicht mehr erwirtschaftet werden“, so Thoma. Dies funktioniere nur bei sehr hochwertigen Produkten oder einem hohen Mehrwert der in diesen Flächen durchgeführten Dienstleistung , d.h. der Wert des Produktes wird durch z.B. Veredelung, Vormontage, etc. gesteigert. Tatsächlich verursache das relativ hohe Mietpreisgefüge der derzeit verstärkt preissensiblen Klientel Bauchschmerzen, so Thoma. Das hemme die Aktivitäten auf dem Markt zusätzlich. 
 
Die meisten Verträge wurden Q1 2013 zu Mietpreisen zwischen 5,00 und 6,00 Euro/m²/Monat abgeschlossen.

 
*  Stadt München sowie Städte und Gemeinden der Landkreise Dachau, Ebersberg, Erding, Freising, Fürstenfeldbruck, München und Starnberg