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Pressemitteilung

Paris / Frankfurt

Zweigeteilt der Markt im Großraum Paris: Bürovermietungsmarkt schwach – Investmentmarkt mit bestem Jahresstart seit fünf Jahren


Presseinformation [PDF]

 

Paris / Frankfurt, 13. Mai 2013 - Nach sehr guten Ergebnissen in den Jahren 2011 und 2012 (mit einem Jahresumsatz von jeweils mehr als 2,4 Millionen m²) hat sich der Bürovermietungsmarkt im Großraum Paris (Ile de France) im 1. Quartal 2013 unter dem Einfluss schlechter wirtschaftlicher Bedingungen weiter abgeschwächt. Ein Rückgang von einem Viertel gegenüber dem 1. Quartal 2012 ist dabei zu notieren, resultierend im mit rund 394.000 m² schwächsten Quartalsergebnis der letzten drei Jahre. Bereits im Vorjahresquartal hatte ein Rückgang von einem Fünftel gegenüber den ersten drei Monaten 2011 zu Buche geschlagen. 
 
Der Kostendruck führt dazu, dass Nutzer Neuverhandlungen für ihre Bestandsflächen einer Suche nach neuen Flächen vorziehen. Dieses in den letzten Jahren weit verbreitete Phänomen wirkt sich limitierend auf den Büroflächenumsatz aus.
 
„In Anbetracht der gesunkenen Effektivmieten in den etablierten Mikrostandorten würde ein Umzug allein aus wirtschaftlichen Gründen aktuell bedeuten, sich weiter aus dem Zentrum des Großraums Paris zu entfernen“, so Jacques Bagge, Leiter Bürovermietung bei Jones Lang LaSalle Frankreich. Und weiter: „Eine derartige Entscheidung ist mit personellen Risiken verbunden, die Unternehmen nicht eingehen wollen. Dies gilt insbesondere für den Großraum Paris, wo die meisten Unternehmen im Dienstleistungssektor arbeiten oder die Zentralen von Industriekonzernen ansässig sind, deren wichtigstes Gut ihre Mitarbeiter darstellen.“ Unternehmen, die sich zu einem Umzug entschließen, würden dies aus Gründen tun, die über rein finanzielle Erwägungen hinausgehen: Suche nach Synergien, Unternehmensimage, Gewinnung und Bindung von Talenten.
 
Die rückläufige Umsatzaktivität betrifft sämtliche Größenklassen, allen voran die Anmietungen jenseits der 5.000 m². Hier fiel die Anzahl der Deals um 30 %, das damit erzielte Flächenvolumen sogar um 40 %. Bis auf Paris Süd (+7 %) zeigten alle Teilmärkte eine schwache Performance mit allerdings deutlichen Unterschieden und Umsatzrückgängen in den äußeren Vorstädten von bis zu  92%, etwa in Roissy Pole. Im La Défense und CBD fielen die Rückgänge mit – 12 % bzw. – 15 % unterdurchschnittlich aus. Herausragend im CBD war eine Anmietung > 5.000 m² durch Keolis, einem international im Personenverkehr tätigen Unternehmen, das damit in der Rue LePeletier mehrere seiner Pariser Standorte zusammenfasst.

 
Fertigstellungsvolumen wird im Laufe des Jahres deutlich ansteigen 
 
Die auch in Anbetracht des Konjunkturabschwungs stabile Leerstandsquote von 6,8%, entsprechend rund 3,6 Mio. m², hängt nicht zuletzt mit den geringen Fertigstellungsvolumina im 1. Quartal zusammen (weniger als 70.000 m², davon verfügbar lediglich 5.000 m²). Das wird sich im Laufe des Jahres ändern: voraussichtlich 860.000 m² werden dann fertig gestellt sein, nach derzeitigem Stand sind 53% vorvermietet. Die Hälfte der noch verfügbaren Flächen liegt im Westen des Großraums Paris. Die Leerstandsquoten reichen von 3,5 % im Teilmarkt Paris Süd und Paris Nord-Ost über 12 % im Teilmarkt Westlicher Ring bis 14,6% in der Nord-Schleife.
 
Der Anteil von Neubauten am verfügbaren Bestand in der Ile de France tendiert mit Ende März 20 % weiter rückläufig, nach 29 % vor drei Jahren und 22 % im Vorjahr.
 
Für die Spitzenmieten im CBD und La Défense gilt: gemessen am jeweiligen Höchststand (CBD Ende 2007: 68,75 Euro / m² / Monat bzw. La Défense Herbst 2001: 50,83 Euro/ m² / Monat) viel Luft nach oben. Im 1. Quartal 2013 bedeuten 63,33 Euro/m² /Monat bzw. 43,33 Euro einen Jahresrückgang von 1,3 % bzw. 8,8 %.  
 
Investmentmarkt dominiert von einheimischen Anlegern 
 
Mit 2,07 Mrd. Euro wurde im 1. Quartal 2013 auf dem gewerblichen Investmentmarkt im Pariser Großraum ein Plus von über 40% gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1,44 Mrd. Euro) erzielt. Erstmals seit 2008 ist damit bereits nach den ersten drei Monaten die 2 Mrd. Euro - Marke übertroffen. Obwohl der Anteil der Investments in Büroobjekte zurückging, bleibt diese Assetklasse mit 78 % (Q1 2012: 90 %) dominierend; der Einzelhandelssektor stieg im gleichen Zeitraum von 6 auf 16 %. 
 
Französische Investoren prägten den Markt (75 % des Transaktionsvolumens), das gilt auch für Investments in dreistelligen Größenordnungen. Bei drei der insgesamt fünf größten Transaktionen – allesamt jenseits der 100 Mio. Euro – Marke (zusammen machten sie 800 Mio. Euro aus) - traten einheimische Anleger als Käufer auf. Beispielsweise kaufte der Immobilienkonzern Gecina für knapp unter 200 Mio. Euro den „Tour Mirabeau“ von Aberdeen. Die Renditen in der Ile de France blieben im 1. Quartal 2013 größtenteils stabil, für das CBD sind 4,50% bis 5,00% zu notieren. Ein ungünstigeres Mietumfeld führte in den Teilmärkten Péri-Défense und in der Nord-Schleife sowie in der südlichen Vororten zu einem Anstieg um 25bps. 
 
„Auf Basis des erfreulichen Jahresauftakts bleiben wir bei unserer Prognose von 12 Mrd. Euro für das Gesamtjahr 2013. Trotz der schwierigen Rahmenbedingungen in Frankreich gehört der Großraum Paris sicherlich weiter zu den europäischen Märkten, die im Fokus der Anleger stehen”, so Stephan von Barczy, Leiter Capital Markets bei Jones Lang LaSalle Frankreich.