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Pressemitteilung

London / Frankfurt

Steigende Komplexität im Produktionssektor verlangt ein Umdenken bei den klassischen Standort- und Prozesskriterien

Neue Chancen für Immobilienentwickler und Investoren


Presseinformation [PDF]

 

 

London/Frankfurt, 2. Juli 2013 – Immobilienentwickler und Investoren zeigen bis dato nur geringes Interesse an Produktions- und Industrieimmobilien, einer Assetklasse die geprägt ist von hoher Flächenspezialisierung und somit einer nur geringen Drittverwendbarkeit der Immobilie. Aber: trotz des Trends, Produktionen in asiatische Billigproduktionsländer zu verlagern hat das produzierende Gewerbe nichts von seiner Bedeutung für den europäischen Wirtschaftraum eingebüßt. Im Gegenteil:  der von vielen Experten als „neue industrielle Revolution“ bezeichnete, derzeitig rasant voranschreitende Umbruch im Produktionssektor und die damit einhergehende Veränderung der Flächennutzung schafft gänzlich neue Chancen für Entwickler und Investoren. 
 
In einem neuen Report von Jones Lang LaSalle - The evolution of manufacturing. Adding complexity, creating opportunity - werden insbesondere drei wichtige Entwicklungen hervorgehoben: 
 
  1. Die Grundlagen des produzierenden Gewerbes werden derzeit neu definiert. Bei der Herstellung geht es um viel mehr als nur die Produktion von Gegenständen. Die gesamte Wertschöpfungskette - von der Verfügbarkeit an Rohmaterial-Ressourcen, dem Einkaufsmanagement (der Vorhaltung und Lagerung der Materialien), neuer innovativer Produktionsverfahren, der anschließenden Lagerung und Distribution zum Verkauf sowie dem immer mehr an Bedeutung gewinnenden ‚after-sales‘ Kundenservice – verlangt nach neuen Strategien der Flächennutzung. Das hat zur Folge, dass die Nachfrage nach einem über reine Fabrikanlagen hinausgehenden Objektspektrum angekurbelt wird. „Die rasante Veränderung der Produktionsprozesse, basierend auf der sich verändernden Verbrauchernachfrage, kurbelt die Nachfrage nach einer ganzen Reihe unterschiedlichen Immobilientypen entlang der Wertschöpfungskette an, wie Forschungs- und Entwicklungseinrichtungen, die oft neben der Produktionsstätte angesiedelt sind oder Logistikeinrichtungen, die die Herstellung und Distribution unterstützen“, so Alexandra Tornow, EMEA Logistics & Industrial Research, Jones Lang LaSalle. In den letzten fünf Jahren (2008-2012) seien in den 11 größten europäischen Ländern 16% des Gesamtumsatzes von Logistik-Immobilien direkt auf Fabrikationsbetriebe entfallen. 
  2. Diese Änderungen bedingen ein Überdenken der richtigen Auswahl des Fertigungs-Standortes: Stichwort Produktionsverlagerung ins Ausland, Produktionsrückverlagerung in oder in die Nähe des Inlands oder ein Mix aus beiden. Während die Produktionsverlagerung ins Ausland (Offshoring) ein durchaus wichtiger Trend ist, steht bei vielen Produktionen der lokale Aspekt im Vordergrund. Aspekte wie Rohmaterialien, Verbrauchermärkte, die Nähe zu Multiplikatoren wie Forschung und Entwicklung und Logistikclustern, Transportkosten sowie der Risikominimierung etwaiger Unterbrechungen der Lieferketten etwa durch Naturkatastrophen führen zu einer deutlich verringerten Standortflexibilität. Wichtige Kriterien Produktionsprozesse trotz höherer Kosten innerhalb Europas zu platzieren.
    In den letzten zwei bis drei Jahren gab es einige Anhaltspunkte, dass die zügige Verlagerung der Produktion ins Ausland nachlässt. Mehr noch gibt es Anzeichen, dass einige Unternehmen ihre Produktion wieder nach Hause zurückverlagern, insbesondere in den USA, aber auch in Europa. Hier spielen „versteckte“ Kosten, die mit einer Produktion im Ausland verbunden sind, wie längere Vorlaufzeiten bei der Befriedigung der Kundennachfrage und Lieferketten-Risiken, eine Rolle.
     
  3. Der dreidimensionale Druck (3D-Druck), derzeit noch in den Kinderschuhen, wird Teile des produzierenden Gewerbes und die Beschaffenheit von Herstellungsbetrieben und Lieferketten verändern. Einige Beobachter sehen darin bereits eine „neue industrielle Revolution“. Die Möglichkeit, Gegenstände auf Bestellung zu „drucken”, könnte radikal verändern, wie und wo die Herstellung stattfindet und welche Einrichtungen Unternehmen dazu benötigen. Anstelle von Massenproduktion ermöglicht der 3D-Druck ausdrücklich eine Fertigung nach Maß. Statt die Herstellung ins Ausland zu verlagern, wird der 3D-Druck eher eine lokale Produktion, die näher am Markt ist, unterstützen. Statt großer maßgeschneiderter Fabrikanlagen könnte der 3D-Druck eine Nachfrage nach eher standardmäßigen kleinen und mittleren Gebäuden schaffen. „Diese Standardisierung bedeutet darüber hinaus, dass sich der Trend zu Flächenanmietungen statt Flächeneigentum verstärken wird. Dadurch ergeben sich neue Chancen für Projektentwickler und Investoren“, so Alexandra Tornow.
     
  • Wie verändert sich die Produktionslandschaft in Europa? Wie werden die Immobilienmärkte und damit Entwickler und Investoren profitieren?
     
    Zunächst: 
     
  • Vier der weltweit größten Industrienationen liegen in Europa – Deutschland, Italien, Frankreich und Großbritannien. 
     
  • Europa zieht eine beträchtliche Menge ausländischer Direktinvestitionen in den Produktionssektor, immerhin ein Viertel des globalen Gesamtvolumens in den vergangenen 10 Jahren.
     
  • Der Anstieg der Bruttowertschöpfung im produzierenden Gewerbe der 27 EU-Mitgliedsstaaten liegt unabhängigen Aussagen zufolge zwischen 2011 und 2012 real bei 15% (Stand: Mai 2013). 
     

Fast 6 Mio. m² Logistikflächen wurden allein in den vier führenden europäischen Industrieländern in den letzten fünf Jahren (2008-2012) vom produzierenden Gewerbe angemietet oder zum Eigennutz erworben – rund 53% des gesamten Logistikflächen-Umsatzes der Branche . Auf Deutschland fiel dabei mit 3,7 Mio. m² der bei weitem höchste Anteil (33%.) Großbritannien kam auf 1,4 Mio. m² (13%), Italien und Spanien auf zusammen rund 800.000 m² (7%). 
 
„Unternehmen werden in den nächsten Jahren vermehrt Flächen nachfragen, die die Veränderung der Produktionsprozesse adäquat unterstützen. Insbesondere Logistikflächen, standardisierte Produktionsflächen sowie Flächen für Forschung und Entwicklung werden vermehrt im Fokus stehen“, so Rainer Koepke, Leiter Industrie Immobilien Jones Lang LaSalle Deutschland. Deutschland, über die letzten 10 Jahre bereits der führende Logistikflächenmarkt in Europa, werde flächenmäßig auf absehbare Zeit weiter den Ton angeben. Die Entstehung neuer standardisierter Flächen, die über die nächsten Jahre errichtet werden könnten, würden gleichzeitig zu einer erhöhten Liquidität im Investmentbereich führen. Die Investmenttätigkeit in deutsche Logistik- und Produktionsflächen könnte dadurch in den nächsten Jahren nachhaltig steigen. 
 
Mittel- und osteuropäischen Volkswirtschaften (CEE) bleiben für Produktionsbetriebe attraktive Standorte zur Bedienung des europäischen Marktes, weil sie relativ niedrige Kosten in Verbindung mit gut ausgebildeten Arbeitskräften und Zugang zu den Abnehmermärkten sowohl in West- als auch in Zentral- und Osteuropa bieten, wie die hohen Direktinvestitionen insbesondere in diese Länder unterstreichen.


  • Russland und Polen mit 1,8 Mio. m² (16%) und 1,2 Mio. m² (11%) Logistikflächenumsatz des produzierenden Gewerbes zwischen 2008 und 2012 gehören zu den europäischen ‚Top 4‘ Standorten. Blieb der Flächenumsatz der Produktionsbetriebe in den führenden Märkten (Polen, Russland, Tschechische Republik und Ungarn) mit rund vier Mio. m² im gleichen Zeitraum noch hinter Westeuropa zurück, so lag der Anteil der Branche am gesamten Logistikflächenumsatz der Region mit 30% deutlich über dem europäischen Durchschnitt (17%). Die erwartete weitere Zunahme der Produktion im CEE-Raum wird diesen Trend auch zukünftig unterstützten. 
     
  • Insbesondere Automotive-Unternehmen haben in den letzten Jahren immer wieder signifikante Flächenanmietungen in einer Vielzahl von CEE Märkten getätigt. So zum Beispiel Skoda mit 39.000 m² verteilt auf zwei Zentren in der Tschechischen Republik, Zulieferer Lear Corporation mit 32.000 m² in Polen sowie Volkswagen mit 17.000 m² in Poznan (Polen) im ersten Quartal 2013. Auch dieser Trend wird sich in den nächsten Jahren fortsetzen, insbesondere da sich das lokale Know-How im Entwicklungs- und Forschungsbereich stetig erhöht. 
     
  • Russland, in den vergangenen 10 Jahren der größte Bezieher von europäischen Direktinvestitionen in den Produktionssektor, könnte weitere Betriebe anziehen, um seine Verbrauchermärkte sowie auch die ehemaligen Sowjetstaaten und Länder des Nahen Ostens zu bedienen. Der noch unterentwickelte Bestand moderner Logistik- und Produktionsflächen könnte also in den nächsten Jahren deutlich wachsen.
     
  • Die Türkei wird mehr Produktionsbetriebe anlocken aufgrund niedriger Kosten, des wachsenden Binnenmarktes und seiner Nähe zu den reicheren europäischen Märkten. Der Logistik- und Produktionsflächenmarkt – charakterisiert durch eines der niedrigsten Bestandsflächenvolumina an modernen Gebäuden innerhalb Europas – wird sich entsprechend schnell entwickeln müssen, um dieses Wachstum zu unterstützen.

* Die Statistik umfasst die 11 wichtigsten Logistikmärkte Europas: Belgien, Deutschland, Frankreich, Großbritannien, Italien, Niederlande, Polen, Russland, Spanien, Tschechische Republik, Ungarn