Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Pressemitteilung

Frankfurt

Steigende Angebotsmieten in Düsseldorf – Kaufpreise stabil

Jones Lang LaSalle veröffentlicht Residential City Profiles für acht Städte - Düsseldorf zum dritten Mal untersucht



 
Frankfurt, 29. September 2009 – Während in Düsseldorf die Mieten im 1. Halbjahr 2009 durchweg nach oben tendieren, zeigt sich auf dem Markt für Eigentumswohnungen eine Stabilisierung auf dem Niveau des Vorhalbjahres. Der Schwerpunktkaufpreis von 2.320 Euro/m² für eine Eigentumswohnung wird nun seit fast einem Jahr aufgerufen. Die Schwerpunktmiete ist gegenüber dem 2. Halbjahr 2008 um 4 % auf nun 8,45 Euro/m²/Monat angestiegen.
 
Im Vergleich zu den sieben weiteren untersuchten Städten liegt Düsseldorf damit auf einem stabilen mittleren Mietniveau, im Betrachtungszeitraum sogar erstmals vor Köln. Während Leipzig mit 5,00 Euro/m² /Monat das Schlusslicht bildet, befinden sich Frankfurt und München trotz Mietrückgängen um  -3 % bzw.  -5 % weiterhin deutlich an der Spitze.
 
Unter anderem zu diesen Ergebnissen kommt Jones Lang LaSalle in den aktuellen Residential City Profiles, in denen die Entwicklungen innerhalb des 1. Halbjahres 2009 in den wichtigsten deutschen Wohnimmobilienmärkten untersucht werden. Bereits zum dritten Mal werden Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München analysiert. Die Wohnimmobilienmärkte von Köln, Leipzig und Stuttgart werden zum zweiten Mal präsentiert. 285.000 analysierte Datensätze bilden dabei die Grundlage für die Analyse der Teilsegmente Mietwohnungen, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser, wobei die Darstellung bis auf Stadtbezirksebene reicht, unterschieden in Baualtersklassen und Wohnungsgrößen. Im Zusammenhang mit der Analyse des Marktes für Mehrfamilienhäuser finden darüber hinaus auch die aktuellen Entwicklungen auf dem deutschen Investmentmarkt für Wohnungsportfolien Eingang in die Untersuchung.

 
Acht von zehn Stadtbezirken mit steigenden Angebotsmieten
 
Bis auf Stadtbezirk 2 (Flingern, Düsseltal) und Stadtbezirk 4 (Heerdt, Lörick, Nieder- und Oberkassel) befinden sich alle Düsseldorfer Stadtbezirke in einer Phase des Mietpreiswachstums. Stadtbezirk 4, mit den linksrheinischen Topstandorten Nieder- und Oberkassel, stellt mit einer Schwerpunktmiete von 10,05 Euro/m²/Monat und einem höchsten Monatsmittel von 10,85 Euro/m²/Monat weiterhin den hochpreisigsten Teilmarkt der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt dar.
 
Gewinner des 1. Halbjahres 2009 sind Stadtbezirk 1 (Altstadt, Carlstadt, Stadtmitte, Pempelfort, Derendorf und Golzheim) und Stadtbezirk 10 (Garath und Hellerhof). Der innerstädtische Stadtbezirk 1, bereits im letzten Halbjahr mit dem höchsten Anstieg von 12 % in Düsseldorf, legt nun erneut um 14 % auf 9,10 Euro/m²/Monat zu. Im Stadtbezirk 10 ist zwar mit 6,75 Euro/m²/Monat weiterhin der günstigste Mietwohnraum in Düsseldorf zu finden, aber auch hier liegt die Zuwachsrate mit 13 % deutlich über dem städtischen Niveau. Bei der Analyse der Baualtersklassen erweisen sich Wohnungen in Altbauten (9,45 Euro/m²/Monat) sowie Neubauten (10,90 Euro/m²/Monat) bezirksübergreifend als am teuersten.
 
„Für die weiteren Mietzuwächse in Düsseldorf zeichnet neben einem deutlichen Bevölkerungs- und Nachfrageanstieg ein weiterhin sehr geringes Wohnungsbestandswachstum verantwortlich“, so Stefan Mergen, bei Jones Lang LaSalle Leiter Residential Valuation Deutschland. So ist in 2008 der Bestand lediglich um 640 Wohneinheiten angestiegen. 2007 waren es noch fast doppelt so viele. „Die Bau-Offensive zeigt demnach noch wenig Wirkung. Die Bemühungen dürfen aber nicht aufgegeben werden, um der wachsenden Nachfrage mittelfristig doch noch gerecht werden zu können“, so Mergen weiter.

 
Preise für Eigentumswohnungen stabil auf Vorhalbjahresniveau
 
Der Düsseldorfer Markt für Eigentumswohnungen erweist sich im 1. Halbjahr 2009 als sehr stabil. Im Vergleich zu den anderen sieben untersuchten Städten nimmt er einen stabilen mittleren Platz zwischen Berlin und Stuttgart ein. Der angebotene Schwerpunktkaufpreis liegt unverändert bei 2.320 Euro/m².
 
Mit einem Schwerpunktpreis von 2.950 Euro/m² ist der Eigentumserwerb auf linksrheinischer Seite im Stadtbezirk 4 weiterhin am kostspieligsten, auch wenn er sich im Vergleich zum Vorhalbjahr um -2 % vergünstigt hat. Stärkere Preisrückgänge verzeichnen der Stadtbezirk 10 (Garath und Hellerhof), der Bezirk 6 (Lichtenbroich, Mörsenbroich, Rath, Unterrath) und der Bezirk 9 (Benrath, Hassels, Himmlgeist, Holhausen, Itter, Reisholz, Urdenbach, Wersten). „Entgegengesetzt zur Mietpreisentwicklung stellt der Stadtbezirk 10 den Spitzenwert im negativen Sinne dar. Um 200 Euro/m² ist der Angebotspreis im Schwerpunkt gefallen. Damit ist hier weiterhin die günstigste Möglichkeit gegeben, Eigentum zu erwerben“, so Mergen. Die Gegenposition, also die Standorte mit den größten Kaufpreiszuwächsen, befinden sich hingegen, wie so oft, in der Innenstadt. Dementsprechend hat der Schwerpunktpreis für Eigentumswohnungen in Stadtbezirk 1 um 7 % auf 2.630 Euro/m² zugelegt.

 
Transaktionsvolumen nimmt zu
 
Investoren halten Deutschland nach wie vor für einen attraktiven Standort für Immobilieninvestitionen. Auch wenn der Investmentmarkt weiterhin von ungünstigen Finanzierungsbedingungen beherrscht wird, gibt es doch auch einige positive Entwicklungen. Nach einer Beruhigung in 2008, legt das von Jones Lang LaSalle erfasste Portfolio-Transaktionsvolumen im Wohnimmobiliensektor in Deutschland, verglichen mit dem 2. Halbjahr 2008, deutlich zu. Allein im 2. Quartal 2009 wurden gut 15.000 gehandelte Wohneinheiten registriert. Seit Anfang 2008 weist kein anderes Quartal diese Menge an verkauften Wohneinheiten auf (der Verkauf der 93.000 LEG-Wohnungen im Juni 2008 bleibt hier außer Betracht). Portfoliotransaktionen, in denen Investoren in den letzten Jahren mehrere 10.000 Wohneinheiten „en bloc“ erworben haben, sind allerdings weiterhin nicht in Sicht. In Düsseldorf verzeichnete Jones Lang LaSalle im 1. Halbjahr Portfoliotransaktionen von ca. 350 Wohnungen. Generell ist aber auch hier festzustellen, dass die Größe der Portfolios deutlich kleiner ist als in den Boomjahren 2006 und 2007.
 
Der Markt für Einzeltransaktionen zeigt sich beim Großteil der untersuchten Städte im 1. Halbjahr 2009 sehr instabil. So weist auch der Düsseldorfer Markt für Mehrfamilienhäuser eine starke Volatilität auf.
 
Mit einem ermittelten Angebotskaufpreis von 1.620 Euro/m² weicht dieser zwar nur um -7 % von dem Schwerpunkt des vergangenen Halbjahres (1.510 Euro/m²) ab und belegt damit im Vergleich zu den anderen untersuchten Städten einen Platz im Mittelfeld. Auf Bezirksebene zeigen sich aber sehr große Abweichungen nach oben sowie nach unten. Die höchsten Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser weist wie im Vorhalbjahr der Stadtbezirk 5 (Angermund, Kaiserswerth, Kalkum) auf.
 
Andrew Groom, bei Jones Lang LaSalle Leiter Valuation & Transaction Advisory Deutschland: „Manche Veränderungen sind auf eine Verringerung der Kaufangebote zurückzuführen. Zwar ist diese in Düsseldorf mit rund -25 % nicht so deutlich wie in anderen untersuchten Städten. Dennoch haben auch hier einzelne Preisausreißer das Ergebnis einzelner Bezirke nach unten verzerrt“.