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Pressemitteilung

München

Nutzer auf dem Münchener Büromarkt werden zurückhaltender  - Investoren weichen in das Core+-Segment aus


Presseinformation inklusive Charts [PDF]

 

 

München, 5. Juli 2013 – Mit einem Umsatzvolumen im 1. Halbjahr von ca. 330.000 m² bewegt sich Münchens* Bürovermietungsmarkt noch auf dem Niveau des Vorjahres. Auf Basis eines um 17 % stärkeren zweiten Quartals lag das Ergebnis kumuliert nur 2 % unter dem des Vorjahreszeitraums, im 10 Jahresvergleich (jeweils H1) sind + 7 % zu notieren.
 
Bei einer Zunahme der Anzahl der Deals in den ersten sechs Monaten von 12 % auf über 450 (H1 2012: knapp über 400) ist ein weiterer Anstieg in den kleineren Flächenkategorien bis 1.000 m² auf 87 % zu notieren, alle anderen Kategorien mussten leichte Rückgänge verzeichnen. „Oberhalb von 2.500 m² wurden die Nutzer zurückhaltender in ihren Entscheidungen“, so Petra Bolthausen, Teamleiterin Bürovermietung Jones Lang LaSalle München, „am stärksten betroffen sind die Flächeneinheiten bis 5.000 m².“ Lediglich drei Deals zwischen 14.000 m² und 36.000 m² waren in den ersten sechs Monaten zu beobachten. Die Top 5-Deals kommen deshalb auch nur auf einen Anteil von 25%. Einen Sondereffekt lieferte dabei der Neubau der Allianz in Unterföhring (Teilmarkt Umland-Nord) als bis dato größter Deal (36.000 m²). Ebenfalls fünfstellig, aber im unteren Bereich, lagen zwei weitere Anmietungen durch Nutzer aus den Branchen Industrie und Neue Medien im Münchener Norden bzw. in der Innenstadt. In der Umsatzstatistik nehmen beide Branchen Platz 3 bzw. 10 ein. Deutlich fokussiert auf die Flächengröße unter 500 m² platzieren sich die unternehmensbezogenen Dienstleister durch die Masse an Anmietungen als stärkste Gruppe (mit 57.000 m² und einem Anteil an der Anzahl von 25 %.) Sie decken zusammen mit den Versicherungen (ca. 44.000 m²) knapp über 100.000 m² ab (entsprechend  31 % des Gesamtumsatzvolumens im 1. Halbjahr). „In München nimmt nicht nur im Innenstadtbereich die Verknappung von Flächen über 1.000 m² mit guter Qualität zu. Diese Entwicklung gilt mittlerweile auch für andere Teilmärkte. Umzugswillige Nutzer stehen deshalb in dem einen oder anderen Fall vor dem Problem, die gewünschten Anforderungen etwa bei Flächenzuschnitten, Arbeitsplatztypen oder umzugswillige Nutzer stehen deshalb in dem einen oder anderen Fall vor dem Problem, die gewünschten Anforderungen etwa bei Flächenzuschnitten, Arbeitsplatztypen oder Flächenverkleinerungen umzusetzen. Eine Mietvertragsverlängerung im Bestand wird deshalb oft vorgezogen“,  so Petra Bolthausen.
 
Gute Umsatzentwicklung auch im zweiten Quartal sowie ein mit rund 17.000 m² sehr niedriges spekulatives Flächenvolumen sorgen für eine weiter rückläufige Leerstandsquote: Sie hat mittlerweile  die 8 %- Marke durchbrochen und bewegt sich zur Jahresmitte mit 7,9 % auf dem niedrigsten Stand seit Ende 2002. Tendenz  stabil. Auf den Spitzenmietpreis haben die genannten Entwicklungen noch keine Auswirkung gehabt. Erst im zweiten Halbjahr wird eine leichte Zunahme um 1,6 % auf 31,50 Euro/m²/Monat erwartet. Die meisten Mietverträge wurden zwischen 10,00 und 15,00 Euro/m²/Monat abgeschlossen. „Kosten sparen bleibt das tragende Thema auch auf dem Immobilienmarkt. Vielfach ist es der Hauptmotor, einen Umzug in Erwägung zu ziehen“,  so Petra Bolthausen. Das sei vor allem natürlich bei  größeren Gesuchen Ausschlag gebend. Die Entscheidungsprozesse würden hier aber länger dauern und nicht immer sei unterm Strich das Ergebnis einer Neuanmietung zu notieren. „Kosten bleiben Kosten – und ein Umzug kostet eben auch“. Für 2013 erwarten wir nicht zuletzt vor diesem Hintergrund ein Gesamtjahresvolumen, das sich deutlich unter 700.000 m² bewegen wird.

 
Mit einem Transaktionsvolumen von 1,48 Mrd. Euro zum Halbjahr und damit leicht unter Vorjahresniveau (- 8 %) musste Münchens Investmentmarkt den Spitzenplatz an Frankfurt und Berlin abgeben. Im Vergleich mit dem 5- und 10 Jahresdurchschnitt (jeweils die ersten sechs Monate) sind allerdings deutliche Pluswerte zu notieren (66 % bzw. 68 %). Deutlich höher als im Vergleichszeitraum des Vorjahres lag die Anzahl der Transaktionen. Das weist bei einem leicht rückläufigen Gesamtvolumen darauf hin, dass die Größe der einzelnen Transaktionen kleiner war. Und in der Tat lag die Durchschnittsgröße bei 30 Mio. Euro. (H1 2012: 55 Mio. Euro).
 
Die Top 5-Transaktionen sorgten denn auch nur für 37 % des Transaktionsvolumens. Im dreistelligen Bereich bewegten sich in den ersten sechs Monaten nur zwei Transaktionen: der Verkauf des Bürohauses Metris im Arnulfpark in Münchens Innenstadt durch den LaSalle German Income and
Growth Fonds an die Deutsche Asset & Wealth Management sowie ein Bürohaus im Münchener Norden. München bleibt die Stadt unter den BIG 7 mit dem höchsten Anteil von Büroinvestments. Insgesamt entfielen 78 % auf diese Anlageklasse, entsprechend ca. 1,16 Mrd. Euro.
 
Das Transaktionsgeschehen auf dem Münchner Investmentmarkt ist bis zur Jahresmitte mit knapp  50 % durch einen hohen Anteil von Investments geprägt, die auf das Core+-Segment fallen, also Objekte mit Fokus auf sehr gute und gute Lagen, Nutzer mit guter Bonität, gegebenenfalls geringem Leerstand und kürzer laufenden Mietverträgen sowie einer  Fremdkapitalquote von 40-60 % . Der Core-Bereich war mit nicht einmal  25% des Halbjahresvolumens bemerkenswert niedrig vertreten. „Die grundsätzliche Anlagestrategie der Immobilieninvestoren hat sich zwar wenig geändert – sie fokussierten sich hauptsächlich auf risikoaverse Anlagen“, so Andreas Eichwald, Teamleiter Büroinvestment Jones Lang LaSalle München. Allerdings gebe es im Core-Segment unverändert einen ausgesprochenen Produktmangel, so dass Investoren jetzt stärker in den Core+-Bereich ausweichen. In einer prosperierenden Stadt wie München spreche nichts dagegen, abseits der Top-Lagen oder in Asset Management-intensivere Immobilien zu investieren. „Wir gehen davon aus, dass diese steigende Bereitschaft, gepaart mit der weiter hohen Nachfrage nach Core-Immobilien für ein Transaktionsvolumen von um die 3 Mrd. Euro sorgen und damit den 5- und 10-Jahresschnitt deutlich übertreffen wird“, so der Investmentexperte.
 
Die Spitzenrenditen blieben im 2. Quartal für Büroimmobilien (4,40%) und für innerstädtische Geschäftshäuser (3,70%) stabil. Bei Logistikimmobilien wurde ein Rückgang der Spitzenrendite um 20 Basispunkte auf aktuell 6,50% registriert.

 
* Stadtgebiet München inklusive Umlandgemeinden