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Pressemitteilung

Hamburg

Hamburger Vermietungsmarkt wird 2012 voraussichtlich toppen - starker Investmentmarkt macht Appetit auf das zweite Halbjahr


Presseinformation inklusive Charts [PDF]

 

 
Hamburg, 10. Juli 2013 – Das 1. Halbjahr 2013 auf dem Hamburger* Bürovermietungsmarkt schließt mit einem Umsatzvolumen von ca. 211.000 m² ab (Q1 2013: 110.400 m², Q2 2013: 100.000 m²), im Jahresvergleich ein Minus von 7 %. Der Rückgang ist leicht niedriger als der Wert der BIG 7 (-11 %). Der 5- und 10-Jahresschnitt der jeweils ersten Halbjahre ist um 5% bzw. 3 % unterschritten. Im Gegensatz zu 2012 wurden in den Größenkategorien zwischen 500 und 1.000 m² sowie zwischen 2.500 bis 5.000 m² im Vergleich zum Vorjahreszeitraum rund ein Viertel weniger Vertragsabschlüsse registriert, auf der anderen Seite gab es bereits sieben Abschlüsse über 5.000m² und damit nahezu genauso viele wie im gesamten Vorjahr (Gesamtjahr 2012: neun Deals über 5.000 m²). Insgesamt deckten die Top 5-Deals, verteilt auf drei Teilmärkte (Flughafen – Groß Borstel, City Süd (Kernbereich), Hafenrand) 42.000 m² ab, entsprechend einem Fünftel am Gesamtumsatz. Im 1. Halbjahr 2012 waren es 15 %. Die größte Anmietung erfolgte in den ersten sechs Monaten 2013 durch ein Industrieunternehmen im Teilmarkt Flughafen – Groß Borstel (Neubau für Philips in der Nähe des Flughafens, 14.000 m²).
 
„Einige weitere Großabschlüsse werden im Gesamtjahr 2013 voraussichtlich für einen Flächenumsatz von ca. 480.000 m² sorgen. Damit wäre das Vorjahr um bis zu 10 % getoppt“, so Richard Winter, Niederlassungsleiter von Jones Lang LaSalle in Hamburg. Im langjährigen Vergleich (2008 - 2012: 483.000 m²) würde ein solches Ergebnis freilich ein eher durchschnittliches Jahr markieren. 
 
Mit insgesamt 40.300 m² (ein Drittel allein durch den oben genannten Neubau für Philips) führt die Industriebranche die Branchenstatistik an und verdrängt zusammen mit den Branchen Versicherungen (21.500 m²) und Ausbildung, Gesundheit, Soziales (21.300 m²) die in der Regel dominanten unternehmensbezogenen Dienstleister knapp auf Platz vier (21.100 m²).
 
Vor dem Hintergrund der Umsatzentwicklung und geringfügigen spekulativen Projektentwicklungen (spekulative Fertigstellungen lagen im ersten Halbjahr lediglich bei 3.500 m²), ist die Leerstandsquote im 2. Quartal 2013 um 0,2 %-Punkte auf 8,2 % angestiegen. Gegenüber dem Vorjahr zeigt sich aktuell und - zumindest bis zum Jahresende - tendenziell stabil. Keine Entspannung gibt es dagegen bei großflächigen zusammenhängenden Büroflächen mit erstklassiger Ausstattungsqualität in Toplage, z.B. im Central Business District (CBD). 
 
Stabil zeigt sich die Spitzenmiete, die weiterhin bei 24,00 Euro/m²/Monat notiert und in Toplagen der Innenstadt erzielt wird. Bis zum Jahresende könnte der Flächenengpass für einem leichten Anstieg auf 24,50 Euro/m²/Monat führen. Dazu Richard Winter: „Projektentwickler, die innerhalb der nächsten 18 Monate Büroimmobilien in guten Lagen fertigstellen, haben beste Vermietungschancen. In diesen Objekten wird die Spitzenmiete am Hamburger Bürovermietungsmarkt neu verhandelt.“ 

 
Das beste Halbjahresergebnis seit 2007 konnte der Hamburger Investmentmarkt notieren. Für insgesamt 1,17 Mrd. Euro haben Marktakteure Objekte ge- und verkauft (Q1 2013: 730 Mio. Euro, Q2 2013: 440 Mio. Euro). Damit lag das Transaktionsvolumen im Jahresvergleich 46 % höher, der 5-Jahresschnitt wurde um 62% überschritten. Große Transaktionen waren allerdings Mangelware, der bis dato größte Deal 2013 ist der Kauf eines Bürohauses in der HafenCity durch ein privates Family Office für einen dreistelligen Millionenbetrag. „Der Markt lebt stark von seiner Breite, denn mit über 60 Transaktionen wurden doppelt so viele Deals registriert wie im Vorjahreszeitraum“ so Frank-D. Albers, Teamleiter Büroinvestment Jones Lang LaSalle Hamburg. Die durchschnittliche Transaktionsgröße belief sich im erstem Halbjahr auf 26 Mio. Euro (H1 2012: 19 Mio. Euro).
 
„Vermehrt sind Transaktionen aus geschlossenen Offenen Fonds, so zum Beispiel der Portfolioverkauf der SEB mit zwei Immobilien in Hamburg“, so Albers weiter. „Der weitere Jahresverlauf wird diesen Trend bestätigen. Unter anderem auch aus diesem Grunde rechnen wir für das Jahr 2013 mit einem Gesamttransaktionsvolumen von 2,5 Mrd. Euro.“ Damit würde sowohl das Vorjahresergebnis von 2 Mrd. Euro als auch der 5-Jahresschnitt (1,83 Mrd. Euro) deutlich überschritten. 
 
Gegenüber dem Volumen von ca. 700 Mio. Euro (59 %) in der Assetklasse Büro fallen Einzelhandelsimmobilien mit etwa 120 Mio. Euro (10 %) weiterhin weniger ins Gewicht, bleiben sogar hinter Logistikimmobilien- und Hotelinvestments zurück (jeweils ca. 140 Mio. Euro und einem Anteil von 12 %). 
 
Die Spitzenrenditen blieben im 2. Quartal für Büroimmobilien (4,65%) und für innerstädtische Geschäftshäuser (4,10%) stabil. Bei Logistikimmobilien wurde ein Rückgang der Spitzenrendite um 10 Basispunkte auf aktuell 6,50% registriert. „Trotz der Produktknappheit im Premiumsegment ziehen die Preise nicht an“, so Albers. Und weiter: „Gerade bei Objekten mit höheren Risiken nähern sich die Preisvorstellungen von Käufer und Verkäufer an, so dass auch in diesem Bereich mit weiteren Transaktionen zu rechnen ist.“
 
 
*Hamburger Stadtgebiet