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Pressemitteilung

Berlin

Berliner Bürovermietungsmarkt mit Potential - Erfreuliche Investmentperspektiven in der Spreemetropole


Presseinformation​ inklusive Charts [PDF]

 

Berlin, 9. Juli 2013 – Die Vermietungsabschlüsse auf dem Berliner* Bürovermietungsmarkt im ersten Halbjahr 2013 notierten mit mehr als 280 Verträgen über dem Niveau des Vorjahreszeitraums (260 Verträge). Das ist die erfreuliche Nachricht. Nicht erreicht werden konnte im gleichen Zeitraum  der Halbjahresumsatz. Der fiel mit rund 217.000  m² - nach einem schwachen 1. und einem deutlich stärkeren 2. Quartal  (Q 1 2013: 88.000 m²; Q 2 2013: 129. 000 m²) um insgesamt 20% niedriger aus (1. Halbjahr 2012: 275.000 m²). Auch der 5- und 10-Jahresschnitt der jeweils ersten Halbjahre konnte mit -12 % und -6 % in den ersten sechs Monaten 2013 nicht erreicht werden.  Die Top 5-Deals kamen im 1. Halbjahr 2013 auf rund 47.000 m² (H1 2012: 78.000 m²), decken damit einen Anteil von 22 % ab. „Es fehlen bis dato nahezu komplett die big shots jenseits der 10.000 m². Mit einem einzigen Deal dieser Art – 25.000 m² durch einen Eigennutzer aus  der Versicherungsbranche im Teilmarkt  Innerstädtisch West, lassen sich Flächenvolumina in Größenordnungen wie sie in den letzten drei  Jahren zu sehen waren, nicht wiederholen“,  so Jan Hübler, Senior Executive Tenant Representation von Jones Lang LaSalle Berlin. „Aber wir haben noch sechs weitere Monate, für die wir durchaus sehr zuversichtlich auch von größeren Anmietungsaktivitäten ausgehen.“  Nicht zuletzt werde auch die hochdynamische Start-up-Szene dafür sorgen, dass die Spreemetropole ihr Potenzial doch noch stärker zur Entfaltung bringen kann. „450.000 m² sind für das Gesamtjahr auf jeden Fall möglich. Auszuschließen ist derzeit sicherlich auch ein höheres  Ergebnis nicht. Manchmal werden von den Unternehmen Entscheidungen schneller als erwartet getroffen – gerade in Zeiten, in denen sie zunächst eher zurückhaltend agieren“, kommentiert Hübler die Situation auf dem Bürovermietungsmarkt in der Hauptstadt.
 
Dank einer sich im Quartalsvergleich (Q1 und Q2 2013) dynamisierenden Umsatzentwicklung sinkt die Leerstandsquote leicht auf 8,3 %. Und dies trotz eines im Jahresvergleich stark gestiegenen Fertigstellungsvolumens (Vervierfachung auf rund 79.000 m²). „Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Vermietungsquote für diese Flächen mit über 80 % sehr hoch ist. Dieser rückläufige Trend der Leerstandsquote könnte sich bis zum Jahresende fortsetzen“, so Hübler
 
Die Entwicklung der Spitzenmiete bleibt stabil - auch bis Ende dieses Jahres. Wie im Vorjahr und auch im Vorquartal schlugen Ende Juni 22,00 Euro/m²/Monat zu Buche. Die meisten Abschlüsse bewegten sich zwischen 10,00-15,00 Euro/m²/Monat. Es ist zu beobachten, dass die gewichtete Durchschnittsmiete in den letzten zwei Jahren kontinuierlich gestiegen ist, innerhalb der letzten 12 Monate von 12,05 auf 13,03 Euro/m²/Monat.

 
Im Gegensatz zum Vermietungsmarkt bilanziert der Berliner Investmentmarkt schon zur Jahresmitte sehr erfreulich. Für insgesamt 1,55 Mrd. Euro (Q1 2013: 830 Mio. Euro; Q 2 2013: 720 Mio. Euro) und mit über  50 Transaktionen (H1 2012: unter 40)  wurden im ersten Halbjahr Objekte ge- und verkauft, im Jahresvergleich ein Plus von 53%. Auch der 5- und 10-Jahresschnitt wurden um 56%  bzw. 66%  übertroffen. Ein solch starkes Halbjahresergebnis wurde zuletzt 2007 erreicht. Unter den BIG 7 der deutschen Immobilienhochburgen rangiert  Deutschlands Hauptstadt hinter Frankfurt, Deutschlands Finanzmetropole (1,8 Mrd. Euro) damit auf Platz zwei. Vier Transaktionen bewegten sich zur Jahresmitte über 100 Mio. Euro. Sie machten dabei ein Gesamtvolumen von ca. 570  Mio. Euro (H1 2012:  390 Mio. Euro). Internationale Investoren haben im 1. Halbjahr in beträchtlichem Umfang ihren Anlagebestand in Berlin abgebaut: bei den vier größten Deals standen auf Verkäuferseite ausländische Gesellschaften. „Ausländer sind ein fester Teil des Berliner Investmentgeschehens. Dazu zählen immer auch Verkaufsaktivitäten“, kommentiert Alexander Kropf, Teamleiter Büroinvestment Jones Lang LaSalle Berlin.

 
Neun der zehn größten Deals auf dem Berliner Investmentmarkt waren Transaktionen in der Assetklasse Büro. Insgesamt flossen dabei 1,2 Mrd. Euro. Rund 200 Mio. Euro wurden in  Einzelhandelsimmobilien investiert. Der Anteil am gesamten Transaktionsvolumen lag mit 13% deutlich unter dem des Vorjahres (20%).
„Die Hauptstadt eines Landes steht immer im besonderen Fokus der Investoren, zumal mit Trophy Immobilien wie sie Berlin zu bieten hat. Die Nachfrage stößt aber auch hier an Grenzen, zumal wenn neue Projektentwicklungen nicht stattfinden“, so Kropf. Und weiter: „Wenn Core-Assets als risikoarme Assetklasse ausgereizt sind, wird das Suchraster zwangsläufig größer. Dann weichen Investoren auch auf Core+ aus, oder sogar auf risikoreichere Value add - Objekte“. Kapital sei auf jeden Fall genügend da. „Ich bin sicher, dass auf dem Berliner Investmentmarkt 2013 eine weitere Erfolgsgeschichte geschrieben wird. Mit einem Transaktionsvolumen von 3,5 Mrd. Euro könnte Frankfurt am Ende wieder eingeholt werden“, so der Investmentexperte.
 
Die Spitzenrenditen blieben im 2. Quartal für Büroimmobilien (4,80%) und für innerstädtische Geschäftshäuser (4,40%) stabil. Bei Logistikimmobilien wurde ein Rückgang der Spitzenrendite um 10 Basispunkte auf aktuell 7,15% registriert.

 
* Berliner Stadtgebiet