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Pressemitteilung

Köln

Kölner Bürovermietungsmarkt bleibt unter Vorjahresniveau – Investoren rüsten sich für das zweite Halbjahr


Presseinformation inklusive Charts [PDF]

 

 

Köln, 9. Juli 2013 – Die Abschlusskurve auf dem Kölner* Büroflächenmarkt malt zur Jahresmitte ein  eher gleichförmiges Bild ohne große Ausschläge nach oben oder unten. Ein Umsatzvolumen von ca. 69.000  m² auch im 2. Quartal sorgt für ein Halbjahresergebnis von ca. 138.000 m², entsprechend einem Minus von 10 % im Jahresvergleich. Auch die Anzahl der abgeschlossenen Verträge ging im selben Zeitraum um 12 % zurück. „Nicht mangelnde Nachfrage ist das Problem, sondern die Zurückhaltung der Nutzer, wenn es um den konkreten Abschluss geht. Mieter spielen auf Zeit und beobachten sehr genau die wirtschaftliche Entwicklung“, so Thomas Borchert, Teamleiter Bürovermietung Jones Lang LaSalle Köln. Überproportional stark war von dem Rückgang die Größenordnung 1.000 bis 2.500 m² betroffen. Hier hat sich die Anzahl der Abschlüsse halbiert. „Der Rückgang in dieser Flächenkategorie hängt nicht zuletzt mit dem vorhandenen Angebot zusammen: In der begehrten Innenstadtlage  gibt es nur wenige große und zusammenhängende Büroflächen zur Anmietung“, so der Vermietungsexperte. 90 % der Mietverträge auf dem gesamten Kölner Markt wurden denn auch bis zu einer Größe von maximal 1.000 m² abgeschlossen. Bemerkenswert gegenüber dem vergangenen Jahr sind allerdings die zwei Abschlüsse im fünfstelligen Quadratmeterbereich - im 1. Quartal durch die Uni Köln (12.500 m²) in Lindenthal/Sülz und im 2. Quartal durch die Koelnmesse GmbH im Teilmarkt Deutz/Messe (ca. 15.800 m²). Auf dieser Basis konnten für die Top 5 Deals rund 43.000 m² und damit 31 % des Gesamtumsatzes notiert werden, darunter auch die Anmietung durch die Volvo Car Germany GmbH (ca. 4.100m² durch Jones Lang LaSalle vermittelt), ebenfalls im Teilmarkt Deutz/Messe. 
 
Durch zwei Branchen - jeweils mit einem der beiden größten Deals - wurde fast die Hälfte des Umsatzvolumens sowie Mietvertragsanzahl generiert. Auf unternehmensbezogene Dienstleister entfallen knapp 36.000 m² (26 % des Volumens und 32 % der Deals), die Branche Ausbildung/Gesundheit/Soziales kommt auf rund 30.000 m² (22 % des Volumens und 16% der Deals). Beide Branchen haben bevorzugt in der City angemietet. Aber auch bei den übrigen Nutzern steht dieser Teilmarkt hoch im Kurs. Mit 30 % des Umsatzvolumens und 45 % aller Abschlüsse erweist er  sich von 12 Teilmärkten als der beliebteste.
 
Aufgrund des knapper werdenden Angebots an Flächen und eines mit 4.500 m² niedrigen spekulativen Fertigstellungsvolumens (weitere 12.000 m² bis Ende des Jahres) zeigt die Leerstandsquote gegenüber dem Vorquartal eine leicht rückläufige Tendenz. Ende Juni ist sie um 10 Basispunkte auf 7,5 % gesunken. Wenn ein Gesamtjahresumsatz von um die 270.000 m² erreicht wird und sich die Nettoabsorption dabei auf einem ähnlichen Niveau hält wie im vergangenen Jahr, wird sich an der  genannten Leerstandsquote nur marginal - und dies weiter fallend - etwas ändern. Damit bliebe es bei der niedrigsten Quote der letzten fünf Jahre. „Wir müssen bei dieser Quote berücksichtigen, dass sich der Sockellehrstand in Köln auf immerhin rund 30 % beläuft. Gebäude, die in diese Quote fallen,  lassen sich eigentlich nicht mehr sinnvoll vermarkten. Allerdings bieten die Grundstücke große Chancen für neue Produkte. Dieses Thema sollte in Köln verstärkt angegangen werden“, so Borchert.  Viele Mieter fänden nicht das, was sie suchen. Flexibilität und Raumeffizienz seien gefragt. Nicht die klassische Großraumlösung, sondern Gruppenbüros, die sich für Projekt– und Teamarbeit eignen. Hier würden entsprechende moderne Produkte fehlen. „Mit der Modernisierung einer Büroimmobilie ist es eben manchmal nicht mehr getan. Da käme eine Umnutzung oder gar Abriss schon eher in Frage“, so Borchert
 
Die Spitzenmiete liegt zur Jahresmitte - unverändert in den vergangenen 12 Monaten - bei 22,00 Euro/m²/Monat, erzielt wird sie im Teilmarkt Rheinufer-West. „Auch bis Jahresende wird es bei diesem  Spitzenmietpreis bleiben – Ausnahmen sind möglich, geben aber nicht die gängige Entwicklung im Markt wieder. Hier handelt es sich dann um Flächen in Kölner Bürotürmen oder in außergewöhnlich renovierten Immobilien. Die meisten Mietverträge wurden zwischen 10,00 und 15,00 Euro/m²/Monat abgeschlossen. Die gewichtete Durchschnittsmiete ergab einen Mietpreis von 12,10 Euro/m²/Monat.

 
Anders als auf dem Vermietungsmarkt gab es auf dem Kölner Investmentmarkt zwei sehr unterschiedliche Quartale. Nach einem starken Jahresauftakt (Q 1 2013: 270 Mio. Euro) schloss das 2. Quartal mit einem gewerblichen Transaktionsvolumen von lediglich 90 Mio. Euro ab. Dies führte zu einem 6-Monatsergebnis, das sich mit 360 Mio. Euro zwar leicht über den Vorjahreszeitraum (+3 %), aber -7% unter dem Fünfjahresdurchschnitt bewegte. Dabei bleibt bei den Investoren die Büroimmobilie mit einem Anteil von 47%  deutlich fokussiert. Gemischt genutzte Immobilien kommen auf 21%.
 
Die Top 5-Transaktionen  (von insgesamt registrierten 27) machten bis zur Jahresmitte 62% des  Volumens  aus, darunter im 1. Quartal der Verkauf des Bürogebäudes Cäcilium und der im 2. Quartal größte Deal eines Logistikzentrums in Pulheim durch einen Eigennutzer im unteren zweistelligen Bereich: „Köln hat sich in den vergangenen Jahren zunehmend für  nationale und internationale Investoren geöffnet. Ab 2006  ist Köln immer mehr in den Fokus solcher Investoren gerückt“, so Birgit Lenzen, Teamleiterin Büroinvestment Jones Lang LaSalle Köln. Und weiter: „Im Augenblick sehen wir auf der Nachfrageseite vor allem Investoren, die bereits in Köln gekauft haben und auf der Suche nach weiteren Objekten sind. Es gibt aber auch viele Kaufinteressenten, die erstmals in Köln investieren möchten, bisher aber das richtige Produkt noch nicht gefunden haben.“ Vor allem in der City, im Teilmarkt Rheinufer-West  und in Deutz ist die Nachfrage größer als das Angebot. Die Investoren sind aufgrund des mangelnden Angebots auch risikofreudiger geworden. „In der City werden kürzere Mietvertragslaufzeiten und Leerstände akzeptiert. In B-Lagen ist man weniger kompromissbereit. Hier müssen die Mietvertragslaufzeiten stimmen“, so Lenzen. „Wenn die Transaktionen, die sich für das zweite Halbjahr abzeichnen, alle durchgezogen werden können, könnte das Ergebnis des letzten Jahres in der Tat übertroffen werden“, so die Investmentexpertin. Die Spitzenrenditen blieben im 2. Quartal für innerstädtische Geschäftshäuser (4,15%) stabil. Bei Büroimmobilien und bei Logistikimmobilien wurde ein Rückgang der Spitzenrendite um 15 bzw. 10 Basispunkte auf aktuell 5,05% bzw. 6,80 % registriert. Es ist nicht auszuschließen, dass vor allem im Core-Segment noch einmal ein leichter Druck auf die Renditen zu registrieren sein wird.

* Kölner Stadtgebiet