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Pressemitteilung

Frankfurt

Umsatzzahlen auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt nicht zufriedenstellend – Investmentmarkt auf dem besten Weg zu einem Top-Ergebnis


Presseinformation inklusive Charts [PDF]

 

Frankfurt, 8. Juli 2013 – Nach einem sehr schwachen Start ins neue Jahr verdoppelte sich das Umsatzvolumen auf  dem Frankfurter* Vermietungsmarkt im 2. Quartal auf ca. 134.000 m². Kumuliert für die ersten sechs Monate ist damit ein Ergebnis von knapp über 200.000 m² erreicht. Mittlerweile hat sich der Rückgang im 1-Jahresvergleich auf ein Minus von 23 % reduziert. Mit dem schwächsten Halbjahr der letzten fünf Jahre bleibt es aber auch im mittel- und langfristigen Vergleich bei einer jeweils zweistelligen (19% bzw. 10%) Reduzierung. „Zahlen, über die sich der Frankfurter Büromarkt so richtig freuen könnte, sehen in der Tat anders aus“, so Christian Lanfer, Teamleiter Bürovermietung Jones Lang LaSalle Frankfurt. Und weiter: „Wäre nicht die Commerzbank-Anmietung in den Lateral Towers, dem ehemaligen Gebäude der Deutschen Börse in Hausen, im Teilmarkt West, gewesen sowie die Projektanmietung durch die Deutsche Telekom in Sossenheim mit rund 15.000  m², es hätte recht mau ausgesehen für die Bankenmetropole. So sorgten die rund 46.000 m² nicht nur für den Top Deal des Jahres, sondern machten das Halbjahresergebnis überhaupt erst möglich. „Ein Gesamtergebnis in 2013 auf dem Durchschnittsniveau der letzten 10-Jahre halten wir trotzdem für noch möglich – vorausgesetzt mehrere Großdeals lassen sich tatsächlich noch in den kommenden sechs Monaten realisieren“, so der Vermietungsexperte. 
 
Die Top 5-Deals, die in vier unterschiedlichen Teilmärkten stattgefunden haben, kamen zusammen auf ein Volumen von knapp über 80.000 m², entsprechend einem Anteil von 40% am Gesamtumsatz. (Top 5 H1 2012: 30%). Dabei handelte es sich um Nutzer aus den Bereichen Banken/ Finanzdienstleister, wegen des Top-Deals, mit dem höchsten Volumen und einem Anteil von 40 % am Halbjahresvolumen), Telekommunikationsunternehmen (11%) sowie die öffentliche Verwaltung (7%). Gemessen an der Anzahl der Deals waren bis zur Jahresmitte die unternehmensbezogenen Dienstleister die anmietungsfreudigste Klientel, auf die ein Viertel aller Abschlüsse entfällt. Nur ein einziger dieser Deals fand in einer innerstädtischen Lage statt (die Anmietung der Amtsanwaltschaft Frankfurt im Teilmarkt City). Insgesamt waren die in der Regel sehr umsatzstarken Gebiete Bankenlage, City und  Westend zum Halbjahr 2013 „nur“ mit 37 % am Volumen beteiligt, bezogen auf die Anzahl der Abschlüsse kamen sie aber immerhin auf fast 54 %. 
 
Das Thema „alte Bestandsflächen“ bleibt verstärkt auf der Agenda. Nicht mehr marktgängige Flächen werden umgewidmet, abgerissen und neugebaut, oder totalsaniert. In den ersten sechs Monaten 2013 lag das Volumen der temporären oder dauerhaften Abgänge aus dem Bürobestand bei knapp 65.000 m², und damit 28 % höher als im Vorjahreszeitraum. Die Abgänge des ersten Halbjahres 2013 fanden dabei in sieben verschiedenen Teilmärkten statt, meist in innerstädtischen oder Innenstadt-Randlagen.
 
Trotz des mit 17.000 m² im 1. Halbjahr  (H 1 2012: 6.500) niedrigen spekulativen Fertigstellungsvolumens hat vor allem eine schwache Nettoabsorption von nicht einmal 14.000 m² im zweiten Quartal wieder für einen Anstieg der Leerstandsquote um 30 Basispunkten geführt. Die zur Mitte des Jahres zu notierenden 12,0% könnten bis Jahresende aufgrund von Anmietungen in effizienteren Flächen auf der Nachfrageseite und einiger spekulativer Fertigstellungen auf der Angebotsseite, weiter auf 12,7 % zulegen. „Die Quote verleitet zu einer nicht marktadäquaten Schlussfolgerung. Denn Leerstand ist nicht einfach Leerstand. Ein nicht geringer Teil des Volumens   (ein Fünftel) ist nämlich veraltet und nicht mehr state of the art“, so Lanfer. Die Anforderungen der Kunden seien nicht in jedem Objekt darstellbar.
 
Nach dem Anstieg der Spitzenmiete im 1. Quartal auf 34,00 Euro/m²/Monat, ist es in den zweiten drei Monaten zu keiner weiteren Bewegung  gekommen, eine Zunahme auf 35,00 Euro/m²/Monat bis Ende 2013  ist nicht ausgeschlossen. Die gewichtete Durchschnittsmiete für den gesamten Frankfurter Markt beträgt zur Jahresmitte 17,71 Euro/m²/Monat, gegenüber den Abschlüssen in der Bankenlage mit einer Durchschnittsmiete von 28,62 Euro/m²/Monat ein deutlicher Unterschied von 60%.

Mit einem Transaktionsvolumen von 1,8 Mrd. Euro ist der Frankfurter Investmentmarkt zur Jahresmitte wieder Top 1 unter den deutschen BIG 7. Mit 36 % überdurchschnittlich gegenüber den anderen deutschen Immobilienhochburgen (27 %) ist der Anteil von ausländischen Investoren. Der Fokus auf Core-Assets (64% des Transaktionsvolumens) ist nur in Düsseldorf noch leicht höher.
 
Nach zwei ausgeglichenen Quartalen hat sich nicht nur das Ergebnis im Vergleichszeitraum des Vorjahre verdoppelt. Auch die Vergleiche mit dem 5- und 10-Jahresschnitt können sich mit einem Plus von 149  %  bzw. 71 % sehen lassen. Der Verkauf des von Jones Lang LaSalle exklusiv vermarkteten Bürohauses „Skyper“ durch einen Fonds an die  Allianz Real Estate sowie der Erwerb des „Galileo“ durch die IVG von der Commerzbank im zweiten Quartal waren die beiden bis dato größten Transaktionen in Frankfurt und zwei der vier größten Einzeltransaktionen deutschlandweit. Zusammen mit einer weiteren, ebenfalls dreistelligen Transaktion machten die Top 3 fast die Hälfte des Volumens in der Mainmetropole aus. „Aufgrund einiger bereits absehbarer Großtransaktionen und einer weiterhin sich auf hohem Niveau bewegenden Nachfrage,  auch für Objekte in B-Lagen,  zeichnet sich für 2013 ein erneut starkes Investmentjahr ab“, so Christian Kadel, Teamleiter Büroinvestment Jones Lang LaSalle Frankfurt. Das Vorjahr könnte 2013 mit einem Transaktionsvolumen von 3,3 Mrd. Euro getoppt werden.
Die Assetklasse Büro bleibt mit einem Anteil von 70 % auch im 1. Halbjahr 2013  dominierendes Anlageprodukt. Gegenüber den 1,25 Mrd. Euro wurden Einzelhandelsimmobilien deutlich weniger gehandelt. Für sie wurden 360 Mio. Euro registriert, entsprechend einem Anteil von 20 %. Die Spitzenrenditen sind auch im 2. Quartal stabil für Büroimmobilien (4,75%) und für innerstädtische Geschäftshäuser (4,20%). Bei Logistikimmobilien wurde ein Rückgang der Spitzenrendite um 10 Basispunkte auf aktuell 6,50% registriert.

* Stadtgebiet Frankfurt + Eschborn und Kaiserlei