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Pressemitteilung

Frankfurt

Reges Transaktionsgeschehen hält Investmentmarkt auf Kurs – Büronutzer dagegen zunehmend zögerlich in ihren Anmietungsentscheidungen


Kurzkommentar inklusive Übersichttabellen [PDF]

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Frankfurt, 3. Juli 2013 – Das Konjunkturbild in Deutschland sieht zum Ende des ersten Halbjahres freundlicher aus, als noch vor einigen Monaten. Die Industrieproduktion ist  auf den Wachstumspfad zurückgekehrt und das Ifo-Geschäftsklima hat die im März und April erlittenen Einbußen in Teilen bereits wieder aufgeholt. Die Stimmung bei den deutschen Unternehmen ist deutlich besser als in anderen Regionen Europas. Im Juni ist der Index zum zweiten Mal in Folge gestiegen, zwar mit rund 200 Basispunkten vergleichsweise bescheiden, allerdings hatten Wirtschaftsexperten mit einem Rückgang gerechnet. Eher  verhalten dürfte die deutsche Wirtschaft im Gesamtjahr 2013 mit 0,5% laut consensus wachsen. Deutschland als Exportnation ist eben eingebettet in eine globalisierte Ökonomie, deren Problemkind die Eurozone auch im Sommer 2013 ist, auch wenn es erste kleine Anzeichen der Erholung in den südlichen Euroländern gibt. Zuletzt hat vor allem die Ankündigung der FED für Unruhe gesorgt, die lockere Zinspolitik der vergangenen Jahre zu beenden. "Marktakteure schauen mit Argusaugen darauf, was Regierungen und Zentralbanken tun und die Befürchtung, dass Kapital teurer wird, hat zu einer gewissen Nervosität geführt. Das gilt auch und in besonderer Weise für die kapitalintensive Immobilienbranche", so Dr. Frank Pörschke, CEO Jones Lang LaSalle Deutschland. Und weiter: „Dennoch bleibt zu konstatieren, dass die Risikoprämie als Zinsdifferenz zwischen Immobilienrendite und Staatsanleihen nach wie vor höchst attraktiv ist. Und das gilt auch noch immer für  Core-Immobillien, die weiterhin im Fokus der Investoren stehen. In dieser Kategorie ist es vielmehr die Produktknappheit, die ein höheres Transaktionsvolumen verhindert. Anders ist die Situation auf den Vermietungsmärkten zu beurteilen. Hier spüren wir tatsächlich eine Zurückhaltung der Nutzer bei angehenden Vertragsabschlüssen. Dies ist aber nicht als Reaktion auf die jüngsten finanzwirtschaftlichen Entwicklungen zu werten, sondern eher Folge der Unsicherheit in Bezug auf die langfristige Geschäftsentwicklung der Unternehmen.“

 
Im Jahresvergleich deutliches Plus auf dem bundesweiten Investmentmarkt
 
Nach einem starken Jahresauftakt in den ersten drei Monaten (7,1 Mrd. Euro) verloren die Aktivitäten am deutschen Investmentmarkt zunächst an Dynamik. Insbesondere durch eine Vielzahl an Abschlüssen im Juni wurden dann noch für das zweite Quartal gut 6 Mrd. Euro erreicht, immerhin  Platz 5 der umsatzstärksten Quartale seit Q1 2008. „Das Transaktionsvolumen in Höhe von 13,1 Mrd. Euro für das gesamte erste Halbjahr, immerhin ein Plus von 37 % , zeigt die nach wie vor vorhandene Attraktivität Deutschlands als Immobilien-Investment-Destination“,  so Timo Tschammler, Mitglied im Management Board Jones Lang LaSalle Deutschland. Und weiter: „Wir beobachten weiterhin ein nachhaltiges Interesse ausländischer Investoren an größeren Objekt- oder Portfoliovolumina. Dieser Trend wird auch in der zweiten Jahreshälfte anhalten, so dass wir derzeit mit  einem Jahresergebnis von rund 27 Mrd. Euro rechnen.“  
 
Überproportional gewachsen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist der Handel mit Portfolios. Die aktuell umgesetzten Paketverkäufe erzielten ein Volumen von über 3,4 Mrd. Euro, gleichbedeutend einem Anstieg von 85% gegenüber dem ersten Halbjahr 2012. Einzeltransaktionen dominieren allerdings mit knapp 9,7 Mrd. Euro weiterhin den Investmentmarkt, immerhin ein Plus von 26% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. 
 
Eine Besonderheit brachte das zweite Quartal dergestalt, dass einige größere Transaktionen außerhalb der etablierten BIG 7 zu registrieren waren,  in erster Linie das Resultat von Shopping Center Transaktionen. Nachdem im ersten Quartal insgesamt nur zwei kleinere Center den Besitzer wechselten, waren es in den zweiten drei Monaten  fünf, davon immerhin vier in Märkten außerhalb der sieben Immobilienhochburgen. „Zusammen mit der regionalen Verteilung des Transaktionsgeschehens bei Fachmärkten, Fachmarktzentren und Geschäftshäusern, zeigt sich hier die geographische Vielfalt Deutschlands“, so Helge Scheunemann, Leiter Research Jones Lang LaSalle Deutschland. „Für die von der überwiegenden Mehrheit der Investoren favorisierten Core-Produkte lassen sich eben insbesondere im Einzelhandelssegment gute Investitionsstandorte in den so genannten B-Städten finden, die attraktive Investitionschancen abseits der etablierten Märkte eröffnen.“

 
Vier der BIG 7 zur Jahresmitte über 1 Mrd. Euro - Frankfurt mit höchstem Volumen – Düsseldorf mit dem stärksten Zuwachs
 
In der Analyse der Städte kann zur Jahresmitte für fünf der BIG 7 ein Transaktionsvolumen von jeweils über 1 Mrd. Euro registriert werden. Frankfurt steht in diesem Ranking mit 1,8 Mrd. Euro an der Spitze. In der Mainmetropole wurde mit dem Verkauf des Bürogebäudes „Skyper“ für über 300 Mio. Euro auch der größte Deal des zweiten Quartals abgeschlossen. Darüber hinaus fand mit dem „Galileo“ für mehr als 260 Mio. Euro eine weitere signifikante Großtransaktion statt. Die Bedeutung solcher Landmark Transaktionen zeigt sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Hier steht Düsseldorf – getragen vom Verkauf des „Kö-Bogens“ (Q1 2013)  und des „Stadttores“ (Q2)  – mit einem Plus von fast 300%  vor Frankfurt mit +108 %. München ist die einzige Stadt unter den  BIG 7, die im Jahresvergleich (- 8%) einen Rückgang zu registrieren hatte. „Dies ist aber sicherlich nicht Resultat einer rückläufigen Nachfrage in der bayerischen Metropole, sondern Ausdruck des Mangels an geeigneten Investmentprodukten", so Scheunemann.
 
Weiterhin gefragt sind Büroimmobilien. Sie erreichten einen Anteil von 44% des Transaktionsvolumens und damit etwas mehr als noch im ersten Quartal. Einzelhandelsgenutzte Immobilien kommen auf einem Anteil von 29%, ein Anstieg von 4%-Punkten gegenüber dem Vorquartal. Bei 9% bewegen sich Logistikimmobilien, für die rund 1 Mrd. Euro registriert wurden.

 
Vermehrt Investoren aus Mittlerem Osten und asiatischem Raum 
 
Rund 30% des im ersten Halbjahr investierten Kapitals (knapp 4 Mrd. Euro) entfielen auf ausländische Käufer. Neben kanadischen und amerikanischen Investoren traten  vermehrt Investoren aus dem Mittleren Osten (vor allem Israel) und dem asiatischen Raum (vor allem Süd-Korea) in Erscheinung. „Ein Mangel an attraktiven Investmentalternativen, die teilweise stark gestiegenen Preise in London und Paris sowie die Stabilität der hiesigen Wirtschaft gepaart mit der historisch hohen Risikoprämie gegenüber Staatsanleihen sind einige der Gründe für einen vermehrten und anhaltenden Kapitalfluss nach Deutschland“, so Timo Tschammler
 
Bei den Renditen für Core-Immobilien hat sich auch im aktuellen Quartal im Büro-  und im Einzelhandelssegment nahezu nichts getan. Lediglich in Köln gingen  die Büro-Spitzenrenditen um 15 Basispunkte auf 5,05% zurück. Damit sank auch die über die alle der BIG 7 gemittelte Büro-Spitzenrendite minimal auf 4,74%. „Auch wenn ein erhöhtes Interesse seitens der Investoren an Büroimmobilien mit vermeintlichen „Mängeln“ (kürzere Restlaufzeiten der Mietverträge, außerhalb des CBDs, ggf. Leerstand) zu beobachten ist, bei den Renditen hat dies noch keinen Niederschlag gefunden“, so Scheunemann. Andererseits haben sich diese „secondary“ Renditen zumindest stabilisiert, der Abstand zu den Spitzenrenditen liegt weiterhin zwischen 80 und 250 Basispunkten je nach entsprechender Ausprägung der  genannten „Mängel“. Die hohe Nachfrage nach Logistikimmobilien führte dazu, dass die Renditen für diese Assetklasse leicht nachgaben, über alle sieben Logistikregionen gemittelt um rund 40 Basispunkte auf 6,71%. "Aufgrund der nach wie vor hohen Nachfrage für Top-Immobilien könnten die Spitzenrenditen für Büros, innerstädtische Geschäftshäuser oder auch Shopping Center bis Jahresende noch leicht sinken", so Tschammler.

 
Büro-Vermietungsmarkt: verbessert, aber weiter verhalten 
 
Gegenüber dem relativ schwachen Ergebnis zum Jahresauftakt konnte im  zweiten Quartal mit rund 770.000 m² ein Plus von knapp 31% notiert werden. Für das gesamte Halbjahr 2013 kumulierte sich das Umsatzvolumen auf 1,36 Mio. m², der Jahresvergleich weist damit ein Minus von 11%  auf. Der Rückgang  hat sich demzufolge im zweiten Quartal deutlich um 10%-Punkte verringert.
 
Neben einer Vielzahl von Eigennutzerumsätzen in den Monaten April bis Ende Juni, und damit ein Anstieg  für das  gesamte  Halbjahr  auf  159.000 m² (allein fast 50.000 m² entfallen hiervon auf Neubauten der Deutschen Rentenversicherung in Berlin und Stuttgart), haben auch die  Vermietungen zu diesem „Rückgang des Rückgangs“ beigetragen. Dennoch sind die Anmietungsaktivitäten insgesamt als verhalten zu beurteilen.  Woran liegt das?  „Wir registrieren  bei uns nach wie vor eine rege Nachfrage von Mietinteressenten, die aber nicht fündig werden und deren Gesuche sich insofern nicht in der Statistik widerspiegeln. Ein erhöhter Anspruch der Nutzer an die Flächenqualität, die Ausstattung und die Lage verringert oftmals die Möglichkeiten an Flächenoptionen. Hinzu kommt eine erhöhte Preissensibilität. In der Folge führen diese Kriterien zu einer Verzögerung der Entscheidungsprozesse“, so Tschammler. Eine gewisse Parallele zum Investmentmarkt, wo das Angebot das Gros der Nachfrage nicht bedienen kann, ist unverkennbar.   
 
Nachdem der Bürovermietungsmarkt der sieben Immobilienhochburgen Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München 2012 noch von einer relativ hohen Nettoabsorption in einer Größenordnung von rund 1 Mio. Quadratmeter geprägt war, rechnet Jones Lang LaSalle in Anbetracht einer rückläufigen Expansionstätigkeit der Nutzer in diesem Jahr mit einer Halbierung auf rund 500.000 m². Die Nettoabsorption bewegte sich für die BIG 7 im ersten Halbjahr bei insgesamt nur 206.000 m². 
 
Im Vorquartal lagen im 12-Monatsvergleich mit Hamburg und München immerhin noch zwei Hochburgen im Umsatzplus. Zur Jahresmitte kann nur Düsseldorf (+ 3%) mit einem positiven Vergleichswert punkten – dies aufgrund einiger größerer Deals im zweiten Quartal.  München bleibt der Markt mit dem höchsten Umsatzvolumen: mit  330.000 m² fällt der  Rückgang im Jahresvergleich (- 2 %)  sehr moderat aus.  Im zweistelligen Bereich bewegen sich dagegen die Rückgänge in vier der sieben Immobilienhochburgen. Die Statistik führt Frankfurt an. Trotz der Anmietung von 46.000 m² durch die  Commerzbank reichte es in den ersten sechs Monaten nur zu insgesamt  203.000 m², entsprechend einem Minus von 23 %. Berlins Umsatzrückgang bewegt sich bei 21 %  (H1 2013:  218.000 m², für Stuttgart und Köln sind knapp - 13% bzw. -10 % zu konstatieren.

 
Insgesamt Neubauvolumen zur Jahresmitte rückläufig -  deutlicher Anstieg in der zweiten Jahrhälfte erwartet
 
Etwas mehr als 360.000 m² Neubauflächen sind im ersten Halbjahr fertiggestellt worden. Das sind 7% weniger als im Vorjahreszeitraum. Die regionale Analyse zeigt ein sehr heterogenes Bild. Während sich die Neubauzahlen in Berlin auf 79.000 m² vervierfacht und in Frankfurt auf 120.000 m² mehr als verdreifacht haben, sind sie in  München (-68%), Stuttgart (-59%) und Hamburg (-47%) deutlich zurückgegangen. Im  zweiten Halbjahr wird sich die Pipeline aber deutlich auf über 630.000 m² füllen. In der Addition mit den ersten sechs Monaten  läge das Fertigstellungsvolumen dann um gut 20% über dem extrem niedrigen Vorjahresniveau. „Da nicht zu erwarten ist, dass sich die hohen Anforderungen der Nutzer an Ausstattung und Qualität der Büroflächen ändern werden, ist ein solcher Zuwachs an Neubauflächen für die Märkte sicherlich nicht verkehrt. Die Tatsache, dass von den  630.000 m² im zweiten Halbjahr nur noch knapp 40% (250.000 m²) frei zur Verfügung stehen, relativiert den Angebotszuwachs deutlich", so Scheunemann.
 
Das über alle sieben Hochburgen kumulierte Leerstandsvolumen ist zum Ende des zweiten Quartals 2013 weiter gefallen, um weitere knapp 6%  auf  7,67 Mio. m². Die über alle Städte gemittelte Leerstandsquote liegt damit weiterhin bei 8,7%, ein Niveau, das  auch bis zum Jahresende 2013 Bestand haben sollte. Am deutlichsten reduzierte sich das Leerstandsvolumen  im Jahresvergleich in München um 12%, die  Quote um einen Prozentpunkt auf 7,9%. Ein divergierendes Bild zeigt sich am Frankfurter Büromarkt. Hier sank die Leerstandsquote im Jahresvergleich zwar um  1,4%-Punkte auf  12,0%, im Vergleich zum ersten Quartal 2013 stieg sie allerdings leicht an. Dies ist das Ergebnis des schwachen Umsatzes in Verbindung mit anziehenden Fertigstellungszahlen in den Monaten April bis Ende Juni.

 
Spitzenmietpreisindex auf höchstem Stand seit Ende 2002 – Deutlichster Anstieg der Spitzenmiete in Düsseldorf
 
Der Spitzenmietpreisindex als Aggregat über alle sieben Hochburgen steht zur Jahresmitte  bei 171,36 Punkten (1987=100). Damit erreichte der Index den höchsten Stand seit dem vierten Quartal 2002. Im Jahresvergleich ist der Mietpreisindex damit um 2,3% angestiegen. Das Plus fällt in Düsseldorf mit 10% auf jetzt 27,50 Euro/m²/Monat am deutlichsten aus. Ein entsprechendes Angebot an hochwertigen und nachfrageadäquaten Neubauflächen gepaart mit einer Nutzerklientel, die bereit sind, diese Mieten auch zu bezahlen, führte letztendlich zu diesem kräftigen Anstieg. „Das ist sicherlich ein Sondereffekt, der so nicht auf den Gesamtmarkt zu übertragen ist. Wenn eben das Timing eines Projektentwicklers stimmt und er in eine offensichtlich vorhandene Angebotslücke trifft, können solche Steigerungsraten in Einzelfällen erzielt werden", so Timo Tschammler.
 
In den übrigen sechs Immobilienhochburgen blieb die Spitzenmiete im Vergleich zum Vorquartal in allen Städten stabil. Bis Ende des Jahres erwartet Jones Lang LaSalle in Frankfurt, München, Hamburg und Stuttgart leichte Mietpreisanstiege.