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Pressemitteilung

Frankfurt

VICTOR Prime Office Indikator stabil auf hohem Niveau


Presseinformation inklusive Chart [PDF]

 

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
 
  • Indikatorwert Q2 2013: 122,8 Punkte
     
  • keine Veränderung gegenüber Vorquartal – Düsseldorf mit höchstem Anstieg (+ 0,9 %), in Berlin -0,8 %
     
  • Plus 2,9 % im Jahresvergleich - Frankfurt mit bester Jahresperformance (+4,7 %) 
     
  • Plus 24,2 % gegenüber der Trendwende Q2 2009 
     

• Laufende jährliche Gesamtverzinsung (Total Return) des Immobilienkapitals in den letzten 12 Monaten: +7,6 % 
 
• Gesamt Risikopremium (JLL Prime Risk Premium – „JLL PRP“) sinkt leicht (auf 440 Punkte)

 
 
Frankfurt, 24. Juli 2013 – Zwar ist die Performance in den einzelnen Spitzenlagen unterschiedlich, die Entwicklungen gleichen sich aber aus, so dass der VICTOR Prime Office Indikator* auch im 2. Quartal 2013 bei 122,8 Punkten stehen bleibt. Im Jahresvergleich zeigt der Indikator ein Plus von +2,9 %, der Vergleich mit dem jährlichen Anstieg des Vorquartals (+ 5,4 %) spiegelt die insgesamt abgeschwächte Performance der letzten Quartale wider. 
 
„Eine Stagnation der Performanceentwicklung der Spitzenlagen war vor drei Monaten noch nicht abzusehen“, so Andrew M. Groom, Leiter Valuation & Transaction Advisory Jones Lang LaSalle Deutschland. Und weiter: „Offenbar ist der Immobilienmarkt zurzeit in hohem Maße abhängig von den verhaltenen Entwicklungen an den Vermietungsmärkten. Die Wachstumsimpulse der Vermietungsmärkte in den Top-Lagen können insgesamt immer weniger die stagnierende Entwicklung der Spitzenrendite ausgleichen.“ Dennoch gilt es zu berücksichtigen, dass sich der Indikator zurzeit immer noch auf dem Niveau von Mitte 2007 bewegt, damals verbunden mit einer  Boomphase sowohl auf den Investment-, als auch den Vermietungsmärkten.
 
Während die Entwicklung des Indikators seit der Trendwende (Q2 2009) unverändert bei +24 % liegt, ist zu beobachten, dass die einzelnen Spitzenlagen zwar eine homogene Wertperformance aufweisen, Unterschiede zwischen den Märkten aber durchaus deutlich werden. Frankfurt liegt mit +26 % an der Spitze, Düsseldorf ist mit +22 % Schlusslicht. „Die Performance der Wertentwicklung scheint ebenso wie die Spitzenrenditen an einem temporären Preis - Risikogleichgewicht angekommen zu sein, kommentiert Groom. Das knappe Angebot von Core-immobilien, die wirtschaftliche Situation in Europa, sowie wieder sinkende Risikoprämien („JLL-PRP“) auf Immobilieninvestments seien nur die Rahmenparameter, die den Immobilienmarkt zur Zeit bewegen. „Wesentlich für uns ist das nach wie vor ungebrochene Augenmerk der Investoren auf das vorhandene Risiko im Markt und das - im Vergleich zur Boomphase - immer noch verhaltene Investitionsverhalten außerhalb der Top-Standorte. Somit ist der ähnlich hohe Indikatorstand wie 2007 - bei näherer Betrachtung - eigentlich nicht zu vergleichen. Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt  und das gesamtwirtschaftliche Umfeld haben sich mittlerweile verändert.“ Und weiter: „Die Eurokrise ist noch lange nicht ausgestanden. Im Zusammenhang mit  dem Investmentmarkt gilt Deutschland nach wie vor als eines der begehrtesten europäischen Länder für Immobilieninvestments. Nicht auszuschließen ist aber auch, dass internationale Investoren diesen Markt derzeit als „sichere Warteposition“ fokussieren. „Vor dem Hintergrund der Entwicklung der Realwirtschaft und des nachlaufenden Bürovermietungsmarktes, könnte der VICTOR mit seiner Analyse der Preisentwicklung in den Top-Lagen, mittelfristig auf hohem Niveau stagnieren. „Die Fantasie für eine weitere Aufwärtsbewegung erscheint im Moment eher gedämpft“, so Groom

 
Nur zwei Städte im Quartal mit positiver Performanceentwicklung – Im Jahresvergleich nur Hamburg rückläufig
 
Im 2. Quartal 2013 kommt es in den einzelnen Lagen nur noch in zwei Städten zu positiven  Performanceentwicklungen. Spitzenreiter ist dabei die Düsseldorfer Bankenlage, die durch eine verbesserte Spitzenmiete im Quartalsvergleich um +0,9% zulegen kann, gefolgt von der Frankfurter Bankenlage (+0,4 %). Beide Spitzenlagen notieren im VICTOR Q2 2013 bei 121,0 Punkten. Rückläufig dagegen die Performance der Spitzenlagen in Hamburg (- 0,2 %, 128,5 Punkte), München (-0,2 %, 127,4 Punkte) und Berlin (-0,8 %, 117,6 Punkte).
 
Ein unterschiedliches Bild zeigt der Jahresvergleich der Wertveränderung. Mit + 4,7 % hat Frankfurt nun nach zwei Quartalen München (+3,9 %) von der Spitze verdrängt, die Spitzenlage in Berlin kann mit +3,2 % den Anschluss an München halten. Abgeschlagen am Ende des Feldes liegen Düsseldorf (+ 2,2 %) und Hamburg (-0,6 %). Die Hamburger Innenstadt muss nun erstmals seit Mitte 2009 - aufgrund vier aufeinanderfolgenden verhaltenen Quartalen - eine negative laufende Jahresperformance hinnehmen.     

 
Die jährlichen Gesamtverzinsung (Total Return) reflektiert die moderate Jahresperformance … 
 
Die Jahresperformance der laufenden Gesamtverzinsung des angelegten Kapitals (Total Return Q1 2012-Q1 2013) geht relativ deutlich zurück auf +7,6 % ab (+10,2 % im vorherigen Quartal), ein Resultat der insgesamt leicht schwächeren Entwicklung der Wertänderung in den einzelnen Spitzenlagen. In dieser Betrachtung kann Frankfurt den ersten Platz behaupten - mit einem Total Return von +9,5 %. Auch München (+8,4 %) und Berlin (+8,2%) weisen weiterhin ein gutes Niveau auf. Düsseldorf (+6,9 %) und besonders Hamburg, dessen Total Return (+ 4,1 %) aufgrund der negativen Wertänderung unter der Cash Flow Rendite notiert, liegen auf den Plätzen vier und fünf.

 
… während die „JLL-Risikoprämie“ im Zuge steigender risikoloser Zinsen leicht fällt
 
 
Die Entwicklung des JLL Prime Risk Premium („JLL PRP“) (Zinssatz deutscher Staatsanleihen gegenüber der Entwicklung der internen Zinsfußerwartung der Investoren, „unleveraged IRR“) ist im Quartalsvergleich leicht rückläufig. Der Risikoaufschlag auf Immobilieninvestments lag im 2. Quartal 2013 bei 440 Basispunkten (Q1 2013: 490 Basispunkte). Diese Entwicklung resultiert aus einer stabilen Entwicklung des IRRs, gleichzeitig leicht steigenden risikolosen Zinssätzen im Zuge des sich abzeichnenden Endes der lockeren Kreditpolitik in den USA und in Großbritannien. Core-Immobilien stehen zwar weiter stark im Fokus bestimmter Käufergruppen wie institutionelle Investoren, Versicherungen, Pensionskassen und Staatsfonds. Ein stark steigender Zinssatz könnte jedoch für ein Umdenken sorgen.  
 
„Wie bereits im letzten Quartal prognostiziert gab es einen leichten Abwärtsdruck auf die Renditen in B-Lagen. Eine deutliche Verlagerung der Käufergruppen von der klassischen Core-Immobilie ist in diesem Sektor aber noch nicht festzustellen. Ein Umdenken bei der Mehrheit gerade der internationalen Käufer wird sich wohl so schnell nicht durchsetzen. Infolgedessen bleibt der Druck auf die Renditen in den Prime-Lagen kurz- und mittelfristig hoch“, so Groom.