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Pressemitteilung

Frankfurt

Jones Lang LaSalle Büroimmobilienuhr 2. Quartal 2013: Unterschiedliche Entwicklungszyklen der europäischen Märkte


Europäische Büroimmobilienuhr Q2 2013 ​inklusive Tabellen und Charts [PDF]

 

  • Europäischer Mietpreisindex für Büroflächen weiter leicht im Aufwind
     
  • Vermietungsvolumen legt im zweiten Quartal zu
     
  • Leerstandsquote unverändert

 

Europäische Nutzermärkte 
 
Die Erholung des europäischen Büroflächenmarkts hält an, allerdings mit unterschiedlichem Tempo in den Ländern, nicht zuletzt aufgrund der Beeinträchtigung durch schwache Arbeitsmärkte - mit dämpfender Wirkung auf die Nutzernachfrage. Die immobilienwirtschaftlichen Rahmenbedingungen variieren stark von Markt zu Markt, reichen von beginnender Erholung wie in Dublin, über verhaltene Anmietungsaktivitäten wie etwa in den deutschen Immobilienhochburgen, deren Umsatzvolumina sich zur Jahresmitte 2013 11 % unter Vorjahresniveau bewegen - bis hin zu Märkten, die noch auf eine Erholung warten wie etwa Prag oder solchen, die bereits einen erneuten Abwärtsdruck verspüren wie etwa Mailand oder Warschau. 

 
Mietpreisindex mit leichtem Zuwachs im aktuellen Quartalsvergleich 
 
Der europäische Mietpreisindex für Büroflächen von Jones Lang LaSalle zeigt auch im 2. Quartal einen leichten Zuwachs gegenüber dem Vorquartal (+ 0,2 %). Im Jahresvergleich bewegt er sich jedoch noch im negativen Bereich (-0,7 %), auch wenn sich der Trend zunehmend umkehrt. Die Heterogenität der Märkte wird auch hier deutlich: Erholt von ihrem historischen Tiefstand Mitte 2012 haben sich die Büro-Spitzenmieten in Dublin (+ 16,7%). Gegenüber dem Vorquartal legten sie um 9,4 % zu, ebenso Edinburgh (+7,4 %), Düsseldorf (+5,8 %) und Luxemburg (+5,0 %). Nur diese vier Märkte konnten einen Zuwachs aufweisen. Budapest mit geringer Flächennachfrage verzeichnet ein Minus von 2,5 %, Warschau vor allem durch ein steigendes Flächenangebot einen Rückgang von 2,0 %, Barcelona notierte bei -1,4 %. In den übrigen 16 Indexmärkten blieben die Spitzenmieten im 2. Quartal unverändert. 
 
In der europäischen Immobilienuhr von Jones Lang LaSalle verweisen die Positionen der Märkte über alle Quadranten hinweg auf die unterschiedlichen Marktphasen im Mietpreiszyklus. Mit Warschau hat nur eine Stadt, und zwar vom „Beschleunigten Mietpreisrückgang“ zum „Verlangsamten Mietpreisrückgang“, den Quadranten gewechselt. Der eine oder andere Markt könnte bis Ende des Jahres zwar noch von einem zum anderen Quadranten wechseln, das Wachstum im europäischen Mietpreisindex wird aber lediglich moderat ausfallen. Unverändert robust wird dabei London punkten. Die Märkte in Frankreich bleiben von der aktuellen Schwäche der Konjunktur belastet. Nach starken Quartalen in den deutschen Immobilienhochburgen und den nordischen Ländern wird hier die Dynamik des Mietpreiswachstums nachlassen. In einigen südeuropäischen Märkten besteht weiterhin das Risiko von Mietpreisrückgängen, die Talsohle des Zyklus scheint aber nahezu erreicht.

 
Umsatzvolumen auf Niveau des Vorjahres 
 
Der Büroflächenumsatz ist europaweit im zweiten Quartal leicht gewachsen (5 % in West-, 7% in Mittel- und Osteuropa). Damit schlägt für das erste Halbjahr 2013 europaweit ein Umsatzvolumen von 4,8 Mio. m² zu Buche; das Niveau des Vorjahres ist in etwa erreicht, der 5- und 10-Jahresschnitt (jeweils die ersten Halbjahre) allerdings um jeweils 5% unterschritten. 14 der 24 untersuchten Märkten zeigten im zweiten Quartal ein Umsatzwachstum, die meisten von ihnen lagen zwischen 1% und 46%. Aufgrund der Größe des Marktes und damit der Relevanz in der Statistik spielt der relativ niedrige Umsatzzuwachs in Paris gegenüber dem bereits recht schwachen Vorquartal für das westeuropäische Umsatzvolumen eine nicht unbedeutende Rolle. Der Londoner Büroflächenmarkt verdankte sein Halbjahresergebnis von ca. 477.000 m² vor allem den hohen Umsätze in der City (allein in Q2 rund 180.000 m²). In Deutschland zeigten fünf Märkte - Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, München und Stuttgart - Zuwächse zwischen den beiden Quartalen des laufenden Jahres von 17% in München bis 97% in Frankfurt. Auch Stockholm, Den Haag, Utrecht und Rotterdam lagen im Quartalsvergleich - im Gegensatz zu Amsterdam - im Plus. Einen deutlichen Dämpfer musste nach einem starken ersten Quartal Madrid hinnehmen. Dort lag der Umsatz zwischen April und Ende Juni um rund zwei Drittel niedriger. In Mittel- und Osteuropa bilanzierten nur Moskau, nach einem bereits guten ersten Quartal noch einmal um 10 % zugelegt, und Warschau (+ 26 % von einem allerdings sehr niedrigen Niveau ausgehend) positiv. 
 
Insgesamt bleiben die Nutzer kostensensibel und werden ihre Mietoptionen weiter sorgfältig prüfen. Bereits in der Vergangenheit war zu beobachten, dass Nutzer Gelegenheiten zur Flächenaufwertung ergreifen, wenn bei Flächeneffizienz und Arbeitsproduktivität und/oder der Lage klare Verbesserungen realisiert werden können. Ein nicht kleiner Teil dieses Umsatzpotenzials ist allerdings bereits abgewickelt. Ähnliches gilt für die Nachfrage bei Vorvermietungen. Die Nachfrage nach Büroflächen wird in der Zukunft daher vornehmlich von einer nachhaltigen Erholung der Gesamtwirtschaft abhängen und damit der Expansionsbereitschaft der Unternehmen.
 
Der Gegenwind auf der Nachfrageseite spiegelt sich in der Nettoabsorption wider. Während die jährliche Nettoabsorption (Q2 2012 bis Ende Q2 2013) mit 2,6 Millionen m² positiv blieb, sank sie für das aktuelle Quartal im Dreimonatszeitraum  um 15 % und damit gegenüber dem zweiten Quartal 2012 um 18 %. Besonders stark war Westeuropa betroffen (-25 %), da die Volumina in den größeren Märkten wie Paris, London, München, Hamburg, Frankfurt und Brüssel zurückgingen. Mittel- und Osteuropa hingegen verzeichneten im zweiten Quartal einen leichten Anstieg (+5 %) mit steigender Absorption in Moskau, Warschau und Budapest.

 
Niedrige Fertigstellungszahlen bei wenig expansiver Nachfrage hält Leerstandsquote stabil 
 
Der europaweit aggregierte Büroflächen-Leerstand lag Ende Juni unverändert bei 9,7 %. Einem Rückgang in Westeuropa um 10 Basispunkte auf 9,2% stand ein Plus in gleicher Höhe in Mittel- und Osteuropa (auf 14,0 %) gegenüber. Ausgeglichen zeigten sich die Entwicklungen in den untersuchten 24 Märkten: die eine Hälfte legte zu, um bis zu 110 bps in der Spitze in Rotterdam, die andere nahm ab, angeführt von Moskau, mit einem Rückgang in gleicher Höhe. Alle anderen Märkte bewegten sich innerhalb eines Bereichs von +/- 40 bps.
 
In den kommenden sechs Monaten wird sich nicht viel an dieser Situation verändern. Neue Flächen dürften zwar rasch absorbiert werden, die expansive Nachfrage wird aber eher schwach ausfallen und anmietende Unternehmen dürften eher Effizienzsteigerungen im Blick haben.
 
Die Fertigstellungen sind im 2. Quartal weiter gesunken und erreichten mit einem Rückgang von 11 % auf 720.000 m² das niedrigste Volumen seit 10 Jahren. Damit lag das Volumen in den ersten sechs Monaten bei rund 1,5 Mio. m², der 5-Jahresdurchschnitt wurde um 43% unterschritten. In der zweiten Jahreshälfte wird allerdings eine deutliche Zunahme der Fertigstellungen erwartet. Besonders verhalten waren die Fertigstellungen bis zur Jahresmitte in Mittel- und Osteuropa. Dem dort größten Büromarkt, Moskau, wurden nur rund 80.000 m² bereitgestellt, in Hochphasen waren es dort teilweise über eine halbe Million Quadratmeter in einem Quartal. 

 

* Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.