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Pressemitteilung

Frankfurt

Deutscher Lagerflächenvermietungsmarkt zur Jahresmitte dank Eigennutzer über Vorjahresniveau


Presseinformation inklusive Übersichtstabellen [PDF]

 

Frankfurt, 29. Juli 2013 – Im ersten Halbjahr 2013 wurde auf dem deutschen Lager- und Logistikflächenmarkt ein Umsatz (Eigennutzer und Vermietungen) von insgesamt 2,63 Mio. m² registriert, damit das zweitbeste Halbjahresergebnis der letzten fünf Jahre. Der diesem Zeitraum entsprechende Durchschnittswert wurde um 17 % übertroffen. Ebenfalls im Plus, wenn auch deutlich moderater,  bewegt sich der Vergleich mit dem Vorjahr (+ 5 %). Beide Quartale im laufenden Jahr zeigten ein ähnliches Umsatzniveau. Auch vergleichbar ist die Entwicklung des Verhältnisses von Eigennutzerumsätzen und Vermietungen: Die einen im Plus geblieben (+ 31 % gegenüber H 1 2012), die anderen im Minus (- 13 %). „Zur Jahresmitte ist zu konstatieren, dass die Eigennutzer dem Logistikmarkt zu einem überdurchschnittlichen Umsatzniveau verholfen haben. 50 % des Umsatzes wurde durch sie generiert. Sie erstellen Spezialimmobilien, profitieren vom günstigen Zinsniveau und bauen an Standorten, für die Entwickler hohe Renditen benötigen würden. Mieter dagegen überlegen sich zweimal, ob sie derzeit umziehen, da unterscheiden sie sich letztlich nicht von Büromietern. Wer nicht muss, bleibt in seinen Flächen“, so Rainer Koepke, Leiter Industrie Immobilien Jones Lang LaSalle Deutschland. Der Logistikmarkt in Deutschland werde auch in den kommenden sechs Monaten von den Eigennutzern geprägt, die für den einen oder anderen größeren Deal gut seien. Die Dynamik der Anmietungsaktivitäten in der Vergangenheit bleibe demgegenüber noch unerreicht.  „Wirtschaftliche Unwägbarkeiten, ungünstige Mietvertragslaufzeiten, mangelnde Flächenverfügbarkeit und hohe Bonitätsanforderungen stellten Herausforderungen an potentielle Nutzer, die nicht zu unterschätzen sind“, so Koepke. Getrieben von den möglichen Big Shots der Eigennutzer  in fünfstelliger Größenordnung könnte 2013 allerdings tatsächlich nahe an die 5 Mio. m² heranreichen.   

 
Big 5 Ballungsräume holen im zweiten Quartal wieder auf
 
Nach einem schwachen ersten Quartal (rund 324.000 m²) konnten die  Big 5-Ballungsräume (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt inkl. Wiesbaden/Mainz, Hamburg und München) im zweiten Quartal mit rund 571.000 m² ein um 76 % höheres Ergebnis notieren. Dieser Aufwind sorgte für ein Halbjahres-volumen, das mit 895.000 m² sowohl leicht über dem Vergleichszeitraum des Vorjahres (+ 8 %) als auch über dem 5-Jahresschnitt (5 %) lag. Der Rückgang bei den Anmietungen in den Big 5-Ballungsräumen (-11 %) konnte dabei durch einen deutlichen Zuwachs bei den Eigennutzern (+63 % ) wett gemacht werden. 
 
Überproportional stieg im Jahresvergleich der Umsatz in der Größenordnung ab 5.000 m². In dieser Kategorie wurden 30 % mehr Flächen umgesetzt als in den ersten sechs Monaten 2012. Den größten Umsatz in den Big 5 markiert mit 67.000 m² die Anmietung von Amazon in Brieselang bei Berlin im zweiten Quartal. Bei den TOP 2 - 5 - Deals handelt es sich um Eigennutzerumsätze von jeweils 40.000 m² (Lidl in Butzbach, Deutsche Post in Obertshausen bei Frankfurt, DHL Logistics in Hamburg und Pierburg in Neuss). Allesamt sorgten sie in den jeweiligen Regionen für Umsatzzuwächse von 37 % in Frankfurt, 35 % in Düsseldorf und 12 % in Berlin. Rückläufig waren die Entwicklungen in der Region Hamburg (- 9%) und sehr deutlich mit einem Viertel in München. Frankfurt verdrängte mit seinem Halbjahresergebnis von rund 270.000 m² Hamburg (ca. 207.000 m²) vom ersten Platz unter den Big 5. 
 
Die starken Umsätze von Unternehmen aus der Branche Transport/Verkehr/Lagerhaltung führten dazu, dass sie nach sechs Monaten den Handel (26 %) wieder überholt haben. Mit einem Anteil von  45% des in den Big 5 umgesetzten Volumens fällt der Abstand auch zum Drittplatzierten, der Industrie (23 %) sehr deutlich aus. 

 
Spitzenmieten bleiben stabil
 
Bei den Spitzenmieten für Lagerflächen ab 5.000 m² gab es im zweiten Quartal in allen betrachteten Regionen keine Veränderung. Daran wird sich auch in den kommenden sechs Monaten voraussichtlich nichts ändern. Die höchsten Mietpreise werden nach wie vor mit 6,40 Euro/m²/Monat in München erzielt. Deutlich darunter bewegen sich die Regionen Frankfurt (6,00 Euro/m²/Monat), Hamburg (5,60 Euro/m²/Monat) und Düsseldorf (5,40 Euro/m²/Monat). Berlin bleibt mit 4,70 Euro/m²/Monat Schlusslicht.

 
Außerhalb der Big 5–Ballungsräume: Eigennutzerumsätze zum Halbjahr
erstmals über 1 Mio. m² 
  
Der Umsatz außerhalb der Big 5 Ballungsräume* liegt mit rund 1,7 Mio. m² leicht über dem Vorjahreswert (+ 3 %), gleichzeitig deutlich (24 %) über dem 5-Jahresschnitt der ersten Halbjahre. 
  
Dabei haben Eigennutzeraktivitäten erstmals in einem Halbjahr die 1 Mio. m²-Umsatzmarke getoppt. Während ihr Umsatz gegenüber dem Vorjahr um 22 % zulegte (bezogen auf den fünfjährigen Vergleichszeitraum sogar um 50%), muss für Vermietungen im Jahresvergleich ein Minus von 15 % notiert werden. Mit einem Anteil von 40 % dominieren Unternehmen aus dem Bereich Transport/Verkehr/Lagerhaltung das Branchenranking. Handel bzw. Industrie erreichen 32 % bzw. 28 %. 
Auf die fünf umsatzstärkten Regionen außerhalb der Big 5 entfallen 50 % des Gesamtumsatzes. Die Region Erfurt (ca. 287.000 m²)  liegt aufgrund der beiden bereits im ersten Quartal abgeschlossenen größten Deals des Jahres (175.000 m² für Koch Neff Volckmar als Eigennutzer und 95.000 m² für Fiege als Mieter) vor dem Ruhrgebiet (rund 200.000 m²). Mit deutlich unter 200.000 m² komplettieren die Regionen Rhein-Neckar (176.000 m²), Nürnberg (130.000 m²) und Hannover (120.000 m²) die Top 5 - Statistik außerhalb der Ballungsräume. 
  
Zu den bundesweit größten Abschlüssen im zweiten Quartal zählen der Eigennutzerumsatz durch die Daimler AG, die am Standort Germersheim (Region Rhein-Neckar) ihr Lager für Fahrzeugersatzteile um einen Neubau von 60.000 m² erweitert sowie der Bau eines neuen 55.000 m² großen Logistikzentrums durch Playmobil in Herrieden (Region Nürnberg, ebenfalls eine Eigennutzung). Insgesamt machen die zehn größten Deals des 1. Halbjahres (zwischen 30.000m² und 175.000 m²) einen Anteil von 36 % am Gesamtumsatz aus. 
 
„Auch in Deutschland müssen Unternehmen im Zuge sich verändernder Kundennachfrage  ihre Logistiknetzwerke neu organisieren, Stichwort Online-Handel. Sie sind aber auch gezwungen, ihre Kosten im Griff zu behalten und eine adäquate Flächennutzung zu betreiben“, so Koepke. Der  Bereich E-Commerce, für ein Drittel der Handelsumsätze bzw. knapp 10 % vom gesamten Umsatz der Big 5 verantwortlich, werde in seiner Bedeutung für den Logistikmarkt stark zunehmen.  Unternehmen wie Amazon gehen dazu über, auch Standorte in den Fokus ihrer Ansiedlungsstrategie zu rücken, die, wie der Berliner Großraum, näher an den großen Konsumentenkonzentrationen liegen. Dabei werden sich die Flächenumsätze eher im fünfstelligen Bereich bewegen und nicht mehr wie vor zwei-drei Jahren sechsstellig sein. „Für solche Umsätze wird sich mittelfristig ein Flächenmarkt etablieren, denkt man beispielsweise an Pläne beispielsweise von DHL zur Lebensmittelversorgung, die vollständig außerhalb des stationären Einzelhandels stattfinden wird.“

 
* In diese Zahlen fließen ausschließlich Flächenumsätze ab einer Größe von mindestens  5.000 m² ein