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Pressemitteilung

Frankfurt

Stabile Wohnungsmieten in München im Vergleich zum Vorjahr – Anstieg der Preise für Eigentumswohnungen - Entspannung auf dem Investmentmarkt

Jones Lang LaSalle veröffentlicht Residential City Profiles für acht Städte - München zum dritten Mal untersucht


 
 
Frankfurt, 30. September 2009 – Auf dem Münchener Wohnimmobilienmarkt sind in der ersten Jahreshälfte 2009 unterschiedliche Entwicklungen zu beobachten. Während Eigentumswohnungen einen weiteren Preisanstieg von 4 % auf 3.640 Euro/m² verzeichnet haben, sind die Mieten geringfügig zurückgegangen, liegen aber mit 12,40 Euro/m²/Monat weiterhin deutlich über dem Vorjahresniveau.
 
Damit bleibt München, im Vergleich zu den sieben weiteren untersuchten Märkten, die mit Abstand teuerste Stadt in Deutschland. Die Angebotsmieten liegen beim Zweitplazierten, Frankfurt, 1,25 Euro/m²/Monat, beim Letztplazierten Leipzig 7,40 Euro/m²/Monat unter dem Preis von München.
 
Unter anderem zu diesen Ergebnissen kommt Jones Lang LaSalle in den aktuellen Residential City Profiles, in denen die Entwicklungen innerhalb des 1. Halbjahres 2009 in den wichtigsten deutschen Wohnimmobilienmärkten untersucht werden. Bereits zum dritten Mal werden Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München analysiert. Die Wohnimmobilienmärkte von Köln, Leipzig und Stuttgart werden zum zweiten Mal präsentiert. 285.000 Datensätze bilden dabei die Grundlage für die Analyse der Teilsegmente Mietwohnungen, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser, wobei die Darstellung bis auf Stadtbezirksebene reicht, unterschieden in Baualtersklassen und Wohnungsgrößen. Im Zusammenhang mit der Analyse des Marktes für Mehrfamilienhäuser finden darüber hinaus auch die aktuellen Entwicklungen auf dem deutschen Investmentmarkt für Wohnungsportfolien Eingang in die Untersuchung.
 
 
Angebotsmieten konstant bis leicht rückläufig
 
„Auf Stadtteilebene ist die Entwicklung des Münchener Mietwohnmarktes im 1. Halbjahr 2009 sehr unterschiedlich verlaufen“, so Stefan Mergen, bei Jones Lang LaSalle Leiter Residential Valuation Deutschland. Während die Schwerpunktmiete in der Innenstadt weiter um mehr als 8 % auf 14,25 Euro/m²/Monat zugelegt hat, kam es im Südwesten durch ein hohes Wohnraumangebot der letzten Jahre zum Teil zu deutlichen Mietrückgängen. Diese Entwicklung hat sich aufgrund der Vielzahl der Angebote überproportional auf die gesamtstädtische Schwerpunkt- und Durchschnittsmiete niedergeschlagen.
 
Mergen weiter: „Auch andere Teile Münchens weisen stagnierende und rückläufige Mieten auf, beispielsweise die begehrten Lagen in Bogenhausen und Schwabing im Nordosten der Stadt. Sie liegen allerdings noch deutlich über den Mitte 2008 registrierten Werten“.
 
Interessant auch die Mietentwicklung bei der Betrachtung von Baualterklassen: Zwar sind Altbau-Wohnungen auf gesamtstädtischer Ebene weiterhin am kostspieligsten, im Großteil der Münchener Stadteile sind die Preise im Neubausegment allerdings auf dem Vormarsch und liegen bereits über denen der Altbauten.

 
Kaufpreise für Eigentumswohnungen weiter steigend
 
Anders als die Angebotsmieten haben die Kaufpreise im 1. Halbjahr 2009 einen Anstieg um 3,7 % auf 3.640 Euro / m² erlebt. Im Vergleich zu den anderen untersuchten Städten liegt München damit weiter unangefochten an der Spitze, auch wenn sich der Vorsprung vor Frankfurt um 70 Euro/m² verringert hat.
 
„Die innerstädtischen Standorte Münchens sind es wiederum“, so Mergen, „die die deutlichsten Preiszuwächse zeigen. So wurde im Bezirk Mitte-Süd die 5.000 Euro/m² - Marke erreicht“. Rückgänge werden lediglich in Teilbereichen im Nordosten sowie im Osten Münchens verzeichnet. Ende Juli 2009 lagen die Schwerpunktkaufpreise für Eigentumswohnungen hier bei 3.030 Euro/m² bzw. 3.840 Euro/m² auf. „Wer in München eine Eigentumswohnung kaufen möchte, der muss weiter tief in die Tasche greifen. Dabei sind Altbauwohnungen besonders begehrt“, so Mergen.

 
Transaktionsvolumen nimmt zu
 
Investoren halten Deutschland nach wie vor für einen attraktiven Standort für Immobilieninvestitionen. Auch wenn der Investmentmarkt weiterhin von ungünstigen Finanzierungsbedingungen beherrscht wird, gibt es doch auch einige positive Entwicklungen. Nach einer Beruhigung in 2008, legt das von Jones Lang LaSalle erfasste Portfolio-Transaktionsvolumen im Wohnimmobiliensektor in Deutschland, verglichen mit dem 2. Halbjahr 2008, deutlich zu. Allein im 2. Quartal 2009 wurden gut 15.000 gehandelte Wohneinheiten registriert. Seit Anfang 2008 weist kein anderes Quartal diese Menge an verkauften Wohneinheiten auf (der Verkauf der 93.000 LEG-Wohnungen im Juni 2008 bleibt hier außer Betracht). Portfoliotransaktionen, in denen Investoren in den letzten Jahren mehrere 10.000 Wohneinheiten „en bloc“ erworben haben, sind allerdings weiterhin nicht in Sicht. In München verzeichnete Jones Lang LaSalle im 1. Halbjahr Portfoliotransaktionen von ca. 1.400 Wohnungen. Generell ist aber auch hier festzustellen, dass die Größe der Portfolios kleiner ist als in den Boomjahren 2006 und 2007.
 
Der Markt für Einzeltransaktionen zeigt sich beim Großteil der untersuchten Städte im 1. Halbjahr 2009 sehr instabil. So weist auch der Münchener Markt für Mehrfamilienhäuser eine starke Volatilität auf.
 
Der Angebotskaufpreis liegt mit 2.210 Euro/m² 3,5 % unter dem Schwerpunkt des vergangenen Halbjahres. Auf Bezirksebene zeigen sich aber große Abweichungen sowohl nach oben als auch nach unten. So hat sich der Schwerpunktkaufpreis im Norden im 1. Halbjahr 2009 auf 2.350 Euro/m² verteuert. Der höchste Kaufpreis wird mit einem Schwerpunkt von 2.800 Euro/m² aktuell im Südosten aufgerufen, gefolgt vom Südwesten mit 2.790 Euro/m².
 
„Ein Grund für die ermittelten Preisschwankungen ist der deutliche Rückgang der Kaufangebote. So hat sich in München die Zahl angebotener Mehrfamilienhäuser um fast 30 % gegenüber dem Vorjahr reduziert. Des Weiteren ist zu beobachten, dass in nahezu allen untersuchten Städten die Preisvorstellungen zwischen Käufer und Verkäufer häufig sehr weit auseinander liegen. Eigentümer von qualitativ hochwertigen Mehrfamilienhäusern sehen dann häufig von einem Verkauf ab“, so Mergen. „Gerade für München rechnen wir damit, dass sich die Situation schnell entspannen wird. Sobald sich die Finanzierungskonditionen wieder verbessert haben, wird auch die Finanzierungsbereitschaft auf Käuferseite wieder zunehmen, da das Investmentpotenzial weiterhin sehr groß ist. München bleibt der Top-Standort im Wohnsegment“, so Andrew Groom, bei Jones Lang LaSalle Leiter Valuation & Transaction Advisory Deutschland.