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Pressemitteilung

Frankfurt

Investmentmarkt nimmt unbeirrt Kurs auf bestes Jahr seit 2007 – Vermietungsmarkt stabilisiert sich


Kurzkommentar + Übersichtstabellen Investment- und Bürovermietungsmarkt 1. - 3. Quartal 2013 [PDF]

 

 

 

    

 

 

Frankfurt, 1. Oktober 2013 – Syrienkonflikt, Zinsentscheidung der amerikanischen Notenbank (FED) und die Bundestagstagswahl waren die auch wirtschaftspolitisch relevanten Themen  der vergangenen drei Monate. 
 
In Syrien hat sich die Gefahr eines Militärschlags der USA relativiert und es ist Bewegung in die Verhandlungen gekommen, so dass aus diesem Konflikt aktuell keine signifikanten globalen Verwerfungen mehr zu erkennen sind. Politische Risiken gab es immer und wird es immer geben, darauf sind auch Investoren eingestellt. 
 
Aus ökonomischer Sicht relevanter und auch überraschender war die jüngste Entscheidung der FED, die Leitzinsen der USA unverändert auf dem extrem niedrigem Niveau zu belassen, zeigten doch die Wirtschaftsindikatoren in den USA wieder nach oben. Die durchaus Besorgnis erregende Vermutung drängt sich auf, die FED schätze die Lage in den USA als doch noch nicht so stabil ein. Zumal die FED damit in Kauf nimmt, eine erneute Vermögensblase zu befeuern, insofern ein riskantes Unterfangen. Die Börsen haben die Zinsentscheidung jedenfalls gefeiert, wenn auch nur kurz. Für Immobilieninvestoren dürfte dies als ein Signal zu werten sein, dass auch die Fremdfinanzierungszinsen zumindest mittelfristig niedrig bleiben. Solange in der Folge die Preise für Immobilien nicht übertrieben stark steigen, ist der Zinsentscheid für die Immobilienwirtschaft positiv, muss aber letztendlich genau und kritisch beäugt werden. Hierzu Dr. Frank Pörschke, CEO Jones Lang LaSalle Deutschland: „Trotz dieser Entscheidung ist klar, dass die Zinsen früher oder später  wieder steigen werden, mit entsprechenden Auswirkungen auch auf die Immobilienpreise. Im Core-Segment sind allerdings überwiegend Investoren unterwegs, die mit viel Eigenkapital agieren. Die trifft eine Zinserhöhung nicht so stark.“
 
Und last but not least hat Deutschland gewählt. Kam der Sieg der CDU kaum überraschend, war das Aus für die FDP letztendlich doch unerwartet und stellt den Wahlsieger nun vor die Herausforderung, sich einen neuen Regierungspartner suchen zu müssen. Dazu Dr. Pörschke: „Grundsätzlich sind Bundestagswahlen immer Wegscheidepunkte. Im Moment steht zwar noch nicht fest, wer die Regierung bilden wird. Da die CDU allerdings deutlich die stärkste Kraft ist, wird sie dem Regierungsprogramm sicherlich den Stempel aufdrücken. Wo ein Koalitionspartner letztendlich wie viel Einfluss nehmen kann und wird, bleibt abzuwarten. Eine Wiedereinführung der Vermögenssteuer dürfte, in welcher Regierungskoalition auch immer, auszuschließen sein. Denn in ihrer diskutierten Ausführung käme sie einer Unternehmenssteuer gleich, ein Albtraum für Investoren.“
 
Und weiter: „Etwas anders könnte es für den Wohnungsmarkt aussehen. Da mit der FDP die einzige Partei aus Regierung und  Bundestag ausgeschieden ist, die sich strikt gegen eine Regulierung der Neuvertragsmieten ausgesprochen hat, dürfte hier Bewegung reinkommen.“
 
Während auf der politischen Bühne noch Unklarheit herrscht, scheinen die Unternehmen wieder auf Kurs. Der ifo-Index stieg auch im September und damit zum fünften Mal in Folge. „Vor allem die Erwartungen der Unternehmen haben sich erneut verbessert. Das kann als Anzeichen dahingehend  gedeutet werden, dass der wirtschaftliche Aufschwung an Breite gewinnt. Robuste Arbeitsmarktzahlen und eine gute Binnenkonjunktur unterstützen diese Zuversicht“, so Frank Pörschke. Das Bruttoinlandsprodukt sollte 2013 laut consensus um 0,5 % wachsen, für 2014 wird mit einem Plus von 1,7 % gerechnet, erste Prognosen sehen sogar schon wieder eine Zwei vor dem Komma. 

 
Nutzernachfrage stabilisiert sich – Investmentmarkt steuert zweitbestes Ergebnis an
 
Positive Meldungen und die guten Aussichten sind eine Vertrauensbasis auch für die Akteure auf den Immobilienmärkten. Im Einklang mit dieser wirtschaftlichen Entwicklung bleibt die Nutzernachfrage 2013 auf den wichtigsten Büroimmobilienmärkten in Deutschland auf vergleichsweise hohem Niveau. Über alle BIG 7 hinweg wird beim Flächenumsatz ein Rückgang von nur noch 2% gegenüber dem Vergleichszeitraum aus 2012 erwartet. Dennoch gibt es gewisse Restriktionen. So findet etwa ein Umzug nicht um jeden Preis statt. Büroflächennutzer legen nach wie vor ein starkes Augenmerk auf gute Flächen und wollen in sehr vielen Fällen bei einem Umzug eine Lage- oder Qualitätsverbesserung erreichen.
 
Allerdings steuert der Investmentmarkt nach wie vor unbeirrt auf ein starkes Jahr zu. Dazu Timo Tschammler, Mitglied im Management Board Jones Lang LaSalle Deutschland: „Das Transaktionsvolumen in Höhe von etwas über 19 Mrd. Euro für die ersten neun Monate des Jahres zeigt die Attraktivität Deutschlands als Immobilieninvestmentdestination. Wir beobachten ein weiter nachhaltiges Interesse von ausländischen Investoren an größeren Objekt- oder Portfoliovolumina. Dies wird auch die restlichen Wochen des Jahres anhalten, so dass wir mit einem Jahresergebnis von um die 30 Mrd. Euro rechnen. Das wäre das beste Ergebnis seit dem Boomjahr 2007.“

 
Deutschlandweites Transaktionsvolumen bereits zweistellig übertroffen – 60 % fließen in die BIG 7*…
 
Auch wenn im abgelaufenen Quartal die ganz großen Abschlüsse fehlten (nur eine Transaktion über 200 Mio. Euro), summierte sich das Quartalsergebnis auf 6 Mrd. Euro und das Dreivierteljahresergebnis damit auf 19,1 Mrd. Euro (Plus 28% gegenüber Q1-Q3 2012). Der Investmentmarkt zeigt sich nach wie vor sehr rege und die aktuell noch fehlenden großvolumigen Transaktionen sollten im nächsten Quartal realisiert werden können, zumindest befinden sich zahlreiche auch sehr große Transaktionen in Vorbereitung oder stehen kurz vor Abschluss.
Weiterhin dominierend sind Einzeltransaktionen, auf die rund 14,4 Mrd. Euro entfallen, die restlichen 4,7 Mrd. Euro sind Portfoliotransaktionen, die allerdings gegenüber 2012 mit 74% deutlich stärker zugelegt haben.

 
…dabei führt München die BIG 7* - Rangfolge an…
 
In der Analyse der Städte konnte für drei der BIG 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) bereits jetzt ein Transaktionsvolumen von jeweils über 2 Mrd. Euro registriert werden. München steht dabei mit 2,5 Mrd. Euro an der Spitze. Hier konnte mit dem ca. 160 Mio. Euro schweren Siemensforum auch der größte Einzeldeal innerhalb der BIG 7 abgeschlossen werden. Knapp hinter München folgen Berlin und Frankfurt mit jeweils 2,3 Mrd. Euro. Außer in Köln und Stuttgart stieg das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum in allen Städten an, von +5% in München bis zu +164% in Düsseldorf. „Auch wenn das Fertigstellungsvolumen von neuen Büroimmobilien in den BIG 7 wieder ansteigt, fehlt es nach wie vor an guten Investmentprodukten. Dies verhindert nach wie vor eine noch größere Dynamik am deutschen Investmentmarkt. Bis Ende des Jahres rechnen wir mit einem Transaktionsvolumen in den BIG 7 von zusammen rund 16 Mrd. Euro. Das wäre sicherlich ein bemerkenswertes Ergebnis, läge es noch deutlich über 2006, eines der beiden Boomjahre“, so Tschammler
 
Die Relation zwischen dem Investmentvolumen der BIG 7 und denjenigen außerhalb dieser etablierten Märkte hat sich im Vergleich zum Vorquartal nicht geändert. „Nach wie vor fließen rund 60% des investierten Kapitals in eine der BIG 7. Wenn andere Städte ins Auge gefasst werden, dann in erster Linie im Blick auf Einzelhandelsimmobilien. Gute Kaufkraft- und Zentralitätskennziffern in einem bevölkerungsreichen und wirtschaftlich starken Einzugsgebiet in Kombination mit einer guten Mieter-Nachfrage nationaler wie internationaler Filialisten lassen auch Städte der zweiten Reihe ins Blickfeld der Investoren geraten. So passt es ins Bild, dass der größte Einzeldeal des dritten Quartals, das Hannoveraner Kröpcke Center, eben nicht in einer BIG 7 stattgefunden hat,“ so Helge Scheunemann, Leiter Research Jones Lang LaSalle Deutschland

 
Büroimmobilien bleiben stärkste Assetklasse 
 
Nach wie vor entfällt der höchste Anteil des Transaktionsvolumens mit 43% auf Büroimmobilien, gefolgt von Einzelhandelsimmobilien mit 29%. Einen relativ kräftigen Anstieg können Lager- und Logistikimmobilien verzeichnen, ihr Anteil stieg von knapp 8% zum Halbjahr auf jetzt 10%. Allein im dritten Quartal wurden 900 Mio. Euro investiert. „Ein derart gutes Quartalsergebnis wurde zuletzt vor genau sechs Jahren registriert. Hierfür verantwortlich waren in erster Linie fünf Portfoliotransaktionen mit zusammen gut 630 Mio. Euro“, so Helge Scheunemann.
 
Etwas angestiegen ist der Transaktionsanteil ausländischer Investoren auf aktuell rund 35%. Damit flossen etwa 6,7 Mrd. Euro nach Deutschland, vor allem Investoren aus Großbritannien und den USA zeigten sich weiterhin als aktive Käufer. Timo Tschammler: „Das Interesse aus dem Ausland ist ungebrochen und nachhaltig. Wir haben nach der Finanzkrise gesehen, dass sich der Horizont vieler Investoren verengt hatte. Viele Länder sind als mögliche Ziele weggefallen. In Europa sind Deutschland und vielleicht noch zwei, drei Kernmärkte übrig geblieben. Zudem haben die Anleger weiterhin eine hohe Risikoaversion, auch wenn sich die strengen Kriterien und die hohen Ansprüche im Hinblick auf Lage, Qualität und Mieter beginnen, sich langsam aufzuweichen.“
 
Der Blick auf die Renditen offenbart stabile Werte oder sogar noch eine Bewegung nach unten. Im Bürobereich sank die Büro-Spitzenrendite lediglich in Köln um 5 Basispunkte, so dass sich in der Aggregation aller BIG 7 ein Durchschnittswert von 4,73% ergibt. Während die Rendite für Shopping Center bei 4,75% konstant blieb, sank sie für Fachmarktzentren um fünf Basispunkte auf 5,75% und für alleinstehende Fachmärkte sogar um 25 Basispunkte auf 6,25%. Auch bei Logistikimmobilien reduzierten sich dank der hohen Nachfrage die Renditen deutlich. Aktuell müssen im Schnitt 6,56%  gezahlt werden, immerhin ein Rückgang von 15 Basispunkten gegenüber dem Halbjahr und von rund 30 Basispunkten im 12 Monatsvergleich. „Allgemein rechnen wir bis zum Jahresende aufgrund der nach wie vor hohen Nachfrage für Top-Immobilien bei den Spitzenrenditen mit nur wenig Veränderung“, so Timo Tschammler

 
Büro-Vermietungsmarkt: Erholung setzt sich fort …
 
- 21%, -11%, -2% - so lauten die Umsatzrückgänge der Quartale 1 bis 3 des laufenden Jahres im jeweiligen 12-Monatsvergleich zu 2012. Jedes Quartal wurde der Rückgang damit um (nahezu) 10%-Punkte reduziert. „Die rückläufige Entwicklung an sich stellt aufgrund des sich weiter verbesserten wirtschaftlichen Umfeldes keine Überraschung dar. Etwas überraschend ist allerdings das Tempo des Aufholprozesses. In der Addition aller sieben Hochburgen wurde bis Ende September mit den 2,2 Mio. m² die 2 Mio. Grenze bereits wieder überschritten“, so Helge Scheunemann.

 
…mit deutlichem Umsatzplus bei den kleineren der BIG 7*
 
Die Stabilisierung der Nachfrage ist ein positives Signal, es gibt aber nach wie vor deutliche Abweichungen in der regionalen Betrachtung. Und es sind in erster Linie die „kleineren“ der BIG 7, die ein deutliches Umsatzplus aufweisen können. Dieses reicht von 13% in Köln über 26% in Düsseldorf bis hin zu 36% in Stuttgart. In der baden-württembergischen Landeshauptstadt gab es allein in den letzten drei Monaten vier Abschlüsse jenseits der 10.000 m²-Marke mit zusammen 65.000 m², sicherlich ungewöhnlich und in der Form keine Normalität.
 
Während in Hamburg die Nachfrage mit  325.000 m² auf Vorjahrsniveau liegt, hinken Frankfurt mit - 9% (323.000 m²) und Berlin mit -18% (329.000m²) dem Vorjahr weiter hinterher. Nach Berlin hat München,  zwar auf dem absolut gesehen weiterhin höchsten Niveau (449.000 m²), mit -17% den stärksten Rückgang gegenüber dem Vorjahr zu verzeichnen. 
 
„Das Marktgeschehen ist grundsätzlich weniger durch eine Nachfrageschwäche als vielmehr durch ein mangelndes Angebot bedingt“, so Timo Tschammler. Ein Indiz dafür sei die Tatsache, dass z.B. in Frankfurt immerhin vier der zehn größten Vermietungsabschlüsse des 3.Quartals in projektierten Gebäuden stattgefunden haben. Viele Großnutzer sondierten den Markt, und wenn es aus unternehmerischen Gründen keine Möglichkeit gäbe, in einer projektierten Bürofläche anzumieten, würden diese dann häufig aufgrund der fehlenden Alternativen in ihren Altflächen bleiben. „Hinzu kommt – und das gilt für alle Hochburgen und für den gesamten Büromarkt - dass die Entscheidungsprozesse der Nutzer sich nach wie vor in die Länge ziehen. Gerade internationale Unternehmen, bei denen Entscheidungen auch über mögliche Umzüge in den Zentralen außerhalb von Deutschland getroffen werden, prüfen sehr genau und tun sich manchmal schwer mit einer konkreten Entscheidung“, ergänzt  Helge Scheunemann. Dennoch: „Es sind so viele Anfragen  weiterhin am Markt, dass wir die Gesamtjahresumsatzprognose erhöht haben. Die 3 Mio. m²-Marke könnte durchaus erreicht werden. Der Rückgang zu 2012 läge dann bei nur noch 2%.“
 
Die Nettoabsorption für die ersten neun Monate liegt bei 338.000 m² und damit etwas höher als noch zum Halbjahr. In Anbetracht einer gegenüber 2012 rückläufigen Expansionstätigkeit der Nutzer dürfte die jährliche Absorption 2013 bei ca. 695.000 m² liegen.

 
Fertigstellungen steigen an, aber der Anteil noch freier Neubauflächen sinkt 
 
Beim Fertigstellungsvolumen hat es im Verlauf der letzten drei Monate keine signifikanten Veränderungen gegenüber  den Entwicklungen und Beobachtungen zum ersten Halbjahr gegeben. Mit knapp 660.000 m² lag das Volumen neuer fertiggestellter Bürofläche in allen Hochburgen zusammen nur noch um rund 2% unter Vorjahresniveau, zeigt aber in der regionalen Differenzierung ein nach wie vor sehr heterogenes Bild. Während sich die Neubauzahlen in Frankfurt auf knapp 190.000 m² verdreifacht und in Köln mit 51.000 m² mehr als verdoppelt  haben, ist der Rückgang im Vergleich zum Vorjahr in München (-60%), Düsseldorf (-28%) und Hamburg (-25%) besonders ausgeprägt. 
 
In den kommenden drei Monaten wird sich das Bild allerdings drehen: aus dem aktuellen minimalen  Minus wird als Folge der erhöhten Bauaktivitäten ein deutliches Plus. Für das letzte Quartal werden insgesamt weitere 339.000 m² erwartet, so dass das gesamte Fertigstellungsvolumen 2013 auf 997.000 m² steigen wird. Das entspräche einer Zunahme von 21% gegenüber 2012. Allerdings: von den 339.000 m²  sind bereits zwei Drittel belegt, das heißt Eigennutzerbauten oder vorvermietet. Damit stehen dem Markt und suchenden Unternehmen nur 112.000 m² zur freien Verfügung, rein rechnerisch gerade einmal 16.000 m² pro Stadt. Eine vergleichbare Entwicklung wird es auch in 2014  geben: das Neubauvolumen steigt auf ca. 1,14 Mio. m². Allerdings ist davon der weitaus überwiegende Teil bereits vorvermietet. Mit ca. 497.000 m² stehen dem Markt also knapp 44% noch frei zur Verfügung.

 
Leerstandsvolumen nimmt weiter ab 
 
Das über alle sieben Hochburgen kumulierte Leerstandsvolumen ist zum Ende des dritten Quartals 2013 weiter gefallen, um weitere 2% auf aktuell 7,49 Mio. m². Die über alle Städte gemittelte Leerstandsquote liegt damit bei 8,5%. Dieser Wert sollte auch am Jahresende - trotz der zunehmenden Fertigstellungsaktivitäten - Gültigkeit besitzen. 
 
Am deutlichsten reduzierte sich der Leerstand im Jahresvergleich in Frankfurt um 13% bzw. die Quote um 180 Basispunkte auf 11,3%. Auch in Köln und in München sank das Leerstandsvolumen im 12-Monatsvergleich im zweistelligen Prozentbereich.

  
Weiterer Anstieg der Spitzenmiete in Frankfurt und München
 
 
Der Spitzenmietpreisindex als Aggregat über alle sieben Hochburgen steht aktuell bei 172,11 Punkten (1987=100). Der Index stieg damit das zwölfte Mal in Folge und erreichte den höchsten Stand seit dem dritten Quartal 2002. Im Jahresvergleich legte der Mietpreisindex um 2,5% zu.
 
Im gerade abgelaufenen Quartal hat sich die Spitzenmiete in Frankfurt und München bewegt. Die jetzt notierten 34,50 Euro/m²/Monat bedeuten ein Plus von 4,5% für die Mainmetropole im Jahresvergleich, in München ergibt sich ein Plus von 3,3%. „Bis Jahresende dürfte die Spitzenmiete in Frankfurt nochmals leicht anziehen. Darüber hinaus erwarten wir noch ein Anstieg in Stuttgart auf dann 19 Euro/m²/Monat, die anderen Märkte sollten auf ihrem aktuellen Niveau verharren“, so Scheunemann
 

* BIG 7: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart