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Pressemitteilung

Frankfurt

Neuer Höchstwert für den VICTOR Prime Office Indikator


Presseinformation inklusive Chart [PDF]

 

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
 
  • Indikatorwert Q3 2013: 124,0 Punkte
    - Plus 1,0 % gegenüber Vorquartal – Frankfurt mit höchstem Anstieg (+ 1,7 %)
    - Plus 3,3 % im Jahresvergleich - Frankfurt mit bester Jahresperformance (+5,9 %)
    - Plus 25,4 % gegenüber der Trendwende Q2 2009 
     
  • Laufende jährliche Gesamtverzinsung (Total Return) des Immobilienkapitals in den letzten 12 Monaten: +8,0 %
     
  • Gesamt Risikopremium (JLL Prime Risk Premium – „JLL PRP“) sinkt weiterhin (433 Punkte)
  
 
Frankfurt, 4. November 2013 – Positive Impulse vor allem aus dem Vermietungsmarkt  in Frankfurt und München haben - nach verhaltener erster Jahreshälfte - im dritten Quartal 2013 für den höchsten Stand des VICTOR Prime Office Indikators* gesorgt. Der Index ist um +1,0 % auf 124,0 Punkte gestiegen. 
 
„Es war im zweiten Quartal nicht unbedingt abzusehen, dass die Büromärkte in den Top-Lagen noch einmal einen Sprung nach vorne machen. Besonders die Abschlüsse über 5.000 m² in der Frankfurter Bankenlage konnten den Mietzins deutlich positiv beeinflussen und somit die Performance des Standorts. Gleiches gilt für die Abschlüsse in der Münchner Innenstadt“, so Andrew M. Groom, Leiter Valuation & Transaction Advisory Jones Lang LaSalle Deutschland. Und weiter: „Während sich der Leerstand in einigen Lagen der Big 5 verringert, hoffen wir auf die weitere konjunkturgetriebene Entscheidungsfreudigkeit der Firmen, noch in diesem Jahr ihre Mietabschlüsse zu tätigen. Eine Anpassung der Flächennachfrage an das vorhandene Qualitätslevel wäre voraussichtlich ein Weg für den Indikator, noch einmal deutlich zuzulegen.“ 
 
Nach der stagnierenden Performanceentwicklung im zweiten Quartal 2013 präsentieren sich alle Lagen im dritten Quartal mit leicht positiven Tendenzen, Frankfurt und München können von höheren erzielten  Abschlüssen profitieren und verzeichneten einen Anstieg von +1,7% (123,0 Punkte) bzw. +0,9% (128,6 Punkte). Berlin (+0,6%, 118,3 Punkte) und Hamburg (+0,5%, 129,2 Punkte) zeigen eine moderate Performance. Die Entwicklung der Düsseldorfer Prime-Lage wird gedämpft durch verhaltene Prognosen des Spitzenmietpreiswachstums für die nächsten Jahre (+0,3%, 121,4 Punkte).
 
Im Jahresvergleich bleibt die Performance des VICTOR Prime Office Indikators auf vergleichsweise niedrigem Niveau. Dennoch konnte im dritten Quartal ein leichter Anstieg verzeichnet werden (+3,3 % gegenüber + 2,9 % in Q2 2013). Die Frankfurter Bankenlage liegt dabei vorn (+5,9 %), gefolgt von München (+3,5 %), Berlin (+3,1 %) und Düsseldorf (+2,3 %). Eine negative Jahresperformance weist nach wie vor die Hamburger Innenstadt auf (-0,2 %).
 
Groom weiter: „Die Performanceentwicklung der untersuchten Spitzenlagen, seit 17 Quartalen mit einer Ausnahme ununterbrochen positiv, war bislang auf die fünf Toplagen begrenzt. Nicht nur wegen guter Konjunkturprognosen scheint sich das Bild zu ändern. Werttreibende Parameter wie Miete und Rendite nehmen auch außerhalb der Toplagen Fahrt auf. Eine Ausweitung der Investmenttätigkeit und Nachfrage von Objekten in B-Lagen könnte 2014 den Aufwärtstrend der Assetklasse ‘Immobilie‘ weiter vorantreiben.“     

 
Unverändertes Bild bezüglich der Entwicklung des Total Returns basierend auf der Wertänderung der Lagen… 
 
Parallel zur Jahresperformance verzeichnet der Total Return ebenfalls eine stabile Entwicklung  (+8,0 % - Total Return, Q3 2012-Q3 2013) und spiegelt die Jahresperformance der einzelnen Lagen wider. Der Wert lag im 2. Quartal bei +7,6 %. Frankfurt kann mit einem Total Return von +10,7 % den ersten Platz noch ausbauen. Berlin (+8,1%) zieht an München (+8,0%) vorbei, gefolgt von Düsseldorf (+7,0%). Hamburg (+4,5 %) liegt trotz leichter Verbesserung im Quartalsvergleich (Q2 2013: + 4,1%) weiterhin abgeschlagen auf dem letzten Platz. Die Änderung in allen Lagen beruht ausschließlich auf der Wertänderungsrendite.  
 

  

… sowie bei der Entwicklung der JLL Risikoprämie (JLL Prime Risk Premium, „JLL PRP“)
 
Der Trend des „JLL Prime Risk Premium“ („JLL PRP“, Zinssatz deutscher Staatsanleihen gegenüber der Entwicklung der internen Zinsfußerwartung der Investoren („unleveraged IRR“)) ist im Vergleich zum Vorquartal unverändert. Ein weiterhin steigender Zinssatz von deutschen Staatsanleihen sowie ein insgesamt gleichbleibendes Niveau von erwarteten Risikoaufschlägen auf Immobilieninvestments sorgt auch im dritten Quartal für eine rückläufige Entwicklung des „JLL PRP“ auf 433 Basispunkten (Q2 2013: 440 Basispunkte). Wie erwartet hat mittlerweile auch der steigende risikolose Zinssatz einen positiven Effekt auf Immobilieninvestments in B- und C-Lagen.
 
„Insgesamt kann man konstatieren, dass seit dem dritten Quartal einige Unsicherheiten für Investoren an den Märkten nicht mehr vorhanden sind. Wichtig ist darüber hinaus insbesondere die Finanzierungsverfügbarkeit. Banken agieren dabei immer offensiver. Loan-To -Value Verhältnisse aus der Boomphase im zweiten Quartal 2007 werden allerdings nicht mehr erreicht, vielmehr steht aber genügend Eigenkapital zur Verfügung“, so Groom.

 

 
 
* Der Indikator analysiert die Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von 12 Mio. m²: Berlin Charlottenburg 1A / Mitte / Potsdamer Platz und Leipziger Platz; Düsseldorf Bankenviertel; Frankfurt Bankenlage; Hamburg Innenstadt; München Innenstadt