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Pressemitteilung

Frankfurt

Gewerblicher Wohnimmobilienmarkt in Deutschland mit Transaktionsvolumen auf 10-Jahres-Hoch


Frankfurt, 7. Januar 2014 – Der deutsche Investmentmarkt für gewerbliche Wohnobjekte und -portfolios* präsentiert sich stark wie nie. Mit 15,8 Mrd. Euro wurde ein neues 10-Jahres-Hoch erreicht, das Vorjahresergebnis damit um mehr als 40 % getoppt. Zunehmend bestimmen strategische, an deutschen Börsen notierte Investoren das Geschehen auf dem Markt. Ihr Ankaufsvolumen macht sie zu den aktivsten Marktteilnehmern.
 
In über 440 Transaktionen (2012: rund 300) wechselten insgesamt mehr als 236.000 Wohneinheiten (2012: rund 200.000) die Besitzer. Dabei pushten vor allem zwei Megatransaktionen das Volumen:  Im April 2013 wurden die knapp 31.000 Wohnungen der GBW Bayern, Tochter der Bayern LB, für 2,45 Mrd. Euro an ein Konsortium aus deutschen Versorgungswerken, Sparkassen und Pensionskassen unter der Konsortialführung der Patrizia AG verkauft. Im November schließlich übernahm die Deutsche Wohnen 91% der Aktien der GSW AG aus Berlin zu einem Preis von ca. 3,3 Mrd. Euro (inkl. Verbindlichkeiten). Hier handelte es sich um insgesamt ca. 60.000 Wohnungen. „Dies entspricht dem Anfang 2013 prognostizierten Trend zu einer höheren Konzentration des Marktes durch mehr Fusionen anstelle von Portfolio-Deals“, so Dr. Konstantin Kortmann, bei Jones Lang LaSalle Team Leader Residential Investment Germany.
 
Mit weiteren Akquisitionen, wie etwa dem angekauften restlichen Teil des Level One Portfolios für ca. 370 Mio. Euro hat die Deutsche Wohnen AG 2013 zusammen mehr als 4 Mrd. Euro in Wohnungen investiert und war damit aktivster Großinvestor. Unter weiteren Käufern war der israelische Investor Grand City mit knapp 570 Mio. Euro und die Adler Real Estate AG mit mehr als 500 Mio. Euro als neuer Akteur auf dem gewerblichen Wohninvestmentmarkt, sowie der französische Wohn-REIT Foncière Dévelopment Logements, der vier Wohnportfolios für 350 Mio. erworben hat.
 
Internationale Anleger investierten zurückhaltender als im Vorjahr. Weniger als 20% des in den deutschen Wohnungsmarkt geflossenen Kapitals kommen aus dem Ausland – 2012 waren es fast 40%. „Angesichts steigender Preise – der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter stieg von knapp 860  auf  mehr als 1.000 Euro – suchten einige internationale Akteure nach einer Exitmöglichkeit“, so Kortmann. Stark beeinflusst wurde der Preisanstieg 2013 durch die beiden Megadeals von GBW (mit Beständen in München und Bayern) und GSW (Berliner Bestände), die zusammen mehr als ein Drittel des Gesamtvolumens ausmachten. Sie sind auch verantwortlich für den hohen nationalen Anteil.
 
Mehr als drei Viertel des Transaktionsvolumens entfiel auf drei Käufergruppen: mit 40 % dominierend waren die börsennotierten Unternehmen, auf 20 % kamen nicht-börsennotierte, professionelle Asset und Fonds Manager, dicht gefolgt von Banken, Versicherungen und Pensionsfonds mit einem Anteil von zusammen 18%. Diese Rangfolge werde dabei stark durch den GSW-Deal geprägt und illustriere die wachsende Bedeutung strategischer Investoren. 
 
Auf Verkäuferseite taten sich mit einem Anteil von 34% die Asset/Fonds Manager hervor, gefolgt von den Banken, Versicherungen und Pensionsfonds (21 %). „Bemerkenswert in 2013 ist darüber hinaus das Verkaufsvolumen von Projektentwicklern. Sie haben sehr aktiv die Chancen aus großer Nachfrage nach Wohnraum in den Großstädten einerseits und nach dem Investmentprodukt ‚Wohnimmobilie‘ andererseits genutzt und konnten im Rahmen von Forward Deals Wohnungsbauprojekte in einer Größenordnung von mehr als 1,6 Mrd. Euro verkaufen“, so Kortmann. Verglichen mit dem Vorjahr sei das eine Steigerung um fast 90%. Auch ohne weitere Eingriffe der Politik werde Deutschland als attraktiver Investmentstandort gesehen, insbesondere von Versicherungen und Pensionskassen, die Investitionen in Wohnprojekte angesichts eines niedrigen Zinsumfeldes als renditeträchtig und stabile Alternative einschätzen. Die durchschnittlichen Preise lagen mit ca. 3.000 Euro/m² mehr als 10% höher als noch 2012.
 
 
Berlin baut seine Bedeutung für gewerbliche Wohninvestmentaktivitäten aus
 
Exklusive der bundesweit gehandelten Portfolios (z.B. die GBW-Transaktion), die zusammen 6,2 Mrd. Euro vom gesamten Transaktionsvolumen auf dem gewerblichen Wohnimmobilienmarkt ausmachten, ist Berlin (inklusive Umland) der weiterhin regional bedeutendste Markt. Mit rund 6,8 Mrd. Euro flossen damit viermal so viel Kapital wie im Vorjahr in die Bundeshauptstadt. Auch ohne die Hinzuziehung der Immobilien aus der Fusion von GSW und Deutsche Wohnen wäre Berlin mit 3,5 Mrd. Euro Spitzenreiter. Mit großem Abstand folgen Frankfurt am Main (520 Mio. Euro) und Hamburg (426 Mio. Euro).
 
„Der Run auf Wohnimmobilien wird anhalten, gleichwohl mit einer Abschwächung beim realisierten Volumen. Dies wird dabei nicht mehr maßgeblich auf Großdeals basieren, sondern u.a. getragen durch die Aufteilung bereits gekaufter Portfolien sowie Bestandsbereinigungen der Wohnungsunternehmen. Dadurch wird die durchschnittliche Größe der einzelnen Transaktionen kleiner“, so Helge Scheunemann, bei Jones Lang LaSalle Head of Research Germany. Zum Verkauf stehen u.a. die Vitus mit mehr als 30.000 Wohnungen, das restliche Deutschland-Portfolio des italienischen Immobilienkonzerns Prelios (ca. 20.000 Wohnungen) sowie die mehr als 15.000 Wohnungen des kommunalen Berliner Bestandshalters berlinovo. 
 
Vor dem Hintergrund der weiterhin ungebrochenen Attraktivität des deutschen Wohnungsmarktes  kann für 2014 ein Transaktionsvolumen von mindestens 11 Mrd. Euro erwartet werden – auch mit verstärktem Engagement internationaler Investoren auf der Suche nach stabilen und rentablen Investmentalternativen.
 
* Verkauf von Wohnungspaketen mit mindestens 10 WE und 75 % Wohnnutzung sowie der Verkauf von Unternehmensanteilen mit Übernahme einer Kontrollmehrheit ohne Börsengänge