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Pressemitteilung

Frankfurt

Diva am Main - Licht und Schatten auf dem Frankfurter Markt für Büroimmobilien in 2013


Frankfurt, 9. Januar 2014 - Unter Deutschlands Immobilienhochburgen wird Frankfurt* wieder einmal seinem Ruf gerecht, kapriziös zu sein. Die „Diva am Main“ glänzt im Investmentbereich mit zweistelligen Zuwachsraten im 1-, 5- und 10-Jahresvergleich und toppt die 4 Mrd. Euro-Marke, der Vermietungsmarkt muss demgegenüber in den genannten Vergleichs-Zeiträumen Umsatzrückgänge hinnehmen. Die angepeilten 470.000 m² konnten nicht erreicht werden.
 
Mangel an großen Neuabschlüssen
 
Dass 2013 mit einem Umsatzvolumen von ca. 440.500 m² 14 % unter dem Ergebnis des Vorjahres blieb, lag nicht an der Anzahl der Abschlüsse. Denn die bilanzierte sogar mit einem leichten Plus (3 %). Es mangelte ganz einfach an den großen Neuabschlüssen: Die Anmietung durch die Deutsche Bank etwa für ein neues Händlerzentrum, immerhin in einer Größenordnung von rund 30.000 m², wird als Umsatz aufgrund aufschiebender Bedingungen erst in die Umsatzstatistik 2014 eingehen. Oder die Anmietung der EZB für die neu zu gründende Europäische Bankenaufsicht, immerhin ca. 46.000 m²,  die per definitionem genauso wenig in die Umsatzstatistik aufgenommen wird wie die Vielzahl der weiteren Mietvertragsnachverhandlungen und Verlängerungen. Christian Lanfer, bei Jones Lang LaSalle Team Leader Office Leasing Frankfurt, spricht denn auch von 2013 „als einem Brot- und Butter-Jahr.“ Lanfer: „Der Markt ist besser als seine Statistik. Könnte sein, dass sich daran auch 2014 nicht viel ändert. Eine halbe Million m² vermieteter oder eigengenutzter Flächen wie zuletzt 2012 wird es voraussichtlich nicht geben.“ 
  
Einige große Mieter hätten im vergangenen Jahr Objekte zwar geprüft, sich aber dann doch für einen Verbleib im Bestand entschieden. Allein solche Mietvertragsnachverhandlungen, die über Makler liefen,  schlügen mit über 200.000 m² zu Buche, darunter die Allianz am Theodor-Stern-Kai (Sachsenhausen), die Deutsche Telekom in der Hahnstraße (Niederrad) oder Deloitte in der Franklinstraße (City West). „Dass nichts passiert wäre auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt, lässt sich also keineswegs schlussfolgern. Viele Marktakteure waren fleißig unterwegs, am Ende schlugen immerhin mehr als ein  Viertel mehr Mietverträge als im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre zu Buche. Nur ein Deal, bereits im 2. Quartal, hatte allerdings etwas Spektakuläres“, so Lanfer. Ca. 47.600 m² mietete die Commerzbank in den Lateral Towers im Stadtteil Hausen, die zweitgrößte Anmietung seit 2008. Zusammen mit nur noch drei weiteren Abschlüssen zwischen knapp 11.000 und 15.000 m² sorgte dieser Mietvertrag für ein Volumen von knapp 88.000 m², etwa 20 % des Frankfurter Gesamtumsatzes. 2012 waren es acht Deals im fünfstelligen Bereich mit rund 126.000 m². Noch einmal zugelegt haben  die Mietverträge mit einer Fläche jeweils unter 1.000 m²: ihr Anteil lag bei 86% mit einem Gesamtvolumen von ca. 148.000 m².  Die durchschnittliche Größe der Deals auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt hat damit weiter abgenommen und notiert 2013 bei 830 m².
 
  
Drei Lagen mit 60 % des Umsatzvolumens…
 
Der Teilmarkt „West“, bei Jones Lang LaSalle definiert u.a. durch Angrenzung an die Bankenlage, das Bahnhofsviertel, die City-West sowie Rödelheim und Eschborn einbeziehend, hat trotz seiner Größe in der Vergangenheit  keine besonders starke Rolle beim Umsatz gespielt. In 2013 allerdings fanden hier die drei größten Anmietungen statt.  Neben der Commerzbank mietete im 2. Quartal auch die  Deutsche Telekom ca. 14.600 m² in einem Projekt in Sossenheim, Wilhelm-Fay-Straße, und im 4. Quartal wurde von der Kassenärztlichen Vereinigung Hessen ein Mietvertrag im Europaviertel über ca. 14.700 m² unterschrieben. Mit insgesamt knapp 110.000 m² katapultierte sich dieser Teilmarkt auf Platz 1 der Umsatzstatistik. Bemerkenswert: mit der geringsten Anzahl an Deals unter den Top 3. Die lag am höchsten beim Drittplatzierten, dem Westend (rund 47.000 m²) sowie der City (ebenfalls ca. 47.000m²)  mit jeweils über 100 Deals bei einem Fokus auf kleine Flächeneinheiten unter 250 m². In der  Bankenlage mit einem Umsatzvolumen von ca. 105.000 m² - allerdings kein Deal über 10.000 m² - entfielen die meisten Mietverträge auf die Flächengrößen zwischen 500 und 1.000 m². Lanfer zufolge kommen rund 50% der Büronutzer in der Bankenlage aus dem Bereich der Bank- und Finanzdienstleistungen, vorzugsweise mit Anmietungen in einer Größenordnung von 500 bis 1.000 m². Es gab aber an diesem Standort auch Anmietungen bis zu 8.700 m². „Diese Klientel ist sehr anspruchsvoll, vor allem wenn es um die Objektinfrastruktur geht. Bestandbauten stoßen da schnell an ihre Grenzen. Daher werden Neubauten und Projekte bei Neuanmietungen bevorzugt“, so der Vermietungsexperte. Das allerdings gelte nicht nur für die Bankenlage. „Unter den Top 10 Deals fand 2013 die Hälfte der Umsätze in Projekten statt. Ohne Frage eine Frankfurter Besonderheit“, so Lanfer.  Wie wettbewerbsintensiv der Markt sei, zeige sich an der Tatsache, dass in der Bankenmetropole  Bürogebäude bereits nach 10-15 Jahren als veraltet gelten: „Der Imageabfall geht in Frankfurt vergleichsweise schnell. In London spricht man erst nach 30 Jahren von einem älteren Gebäude“, so Lanfer. Wer größere zusammenhängende Flächen im CBD suche, solle rechtzeitig in die Planung einsteigen. „Es empfiehlt sich, etwa drei Jahre vor der möglichen räumlichen Veränderung darüber nachzudenken, welche Flächen in Zukunft gebraucht werden, ob Neubau oder Bestand. Dabei spielen nicht nur die nackten Quadratmeter eine Rolle, sondern immer mehr die Gestaltung der Flächen“, so der Vermietungsexperte.
 
 
…und zwei Branchen mit knapp 50%
 
Weiter unangefochten dominieren  auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt als Nutzer die Branchen der Banken/Finanzdienstleister und der unternehmensbezogenen Dienstleister. Zusammen kommen sie auf knapp die Hälfte des Umsatzvolumens. Mit über 200 Mietverträgen haben sie gegenüber dem vergangenen Jahr auch noch einmal beim Flächenumfang zugelegt. Dabei zeigt sich beim Volumen und der Anzahl der Abschlüsse zwischen diesen beiden Nutzergruppen ein umgekehrtes Verhältnis: doppelt so viel Abschlüsse bei den unternehmensbezogenen Dienstleistern (über 150), doppelt so viel Quadratmeter (über 140.000 m²) bei den Banken/Finanzdienstleistern. Diese waren bei den 10 größten Deals für immerhin sechs verantwortlich.

 
Fertigstellungen auf relativ hohem Niveau - Leerstandsquote auf niedrigstem Stand seit mehr als 10 Jahren 
 
Auch Bestandsminderungen durch Abriss und Neubau, Umwidmungen oder Sanierungsbeginn - 2013 verglichen mit dem Durchschnitt der Jahre 2008 – 2012 immerhin 25%  höher -  sowie eine in den vergangenen 12 Monaten zwar rückläufige Nettoabsorption, die aber mit über 150.000 m² immer noch den  5-Jahres-Durchschnittswert übertrifft, haben 2013 für eine rückläufige Leerstandsquote gesorgt. Mit rund 11 % ist sie die niedrigste seit Mitte 2003. Und dies, obwohl  2013 in der hessischen Immobilienhochburg deutlich mehr Flächen fertig gestellt wurden als in den Jahren zuvor. 204.000 m² bedeuten im Vergleich mit dem 5- Jahresdurchschnitt ein Plus von 21%,  im Vergleich zum 10-Jahresschnitt sind es aber 2 % weniger. Mit  60 % entfiel der größte Anteil der Fertigstellungen auf bereits vorvermietete Flächen (123.000 m²), darunter LEO, ehemals Poseidon am Rand der Bankenlage, das die Deka für die ING Diba totalsaniert hat. Eigennutzerbauten  schlagen mit 17.000 m² zu Buche. Im kommenden Jahr wird sich der Zuwachs an Fertigstellungen erhöhen mit einer möglicherweise leicht ansteigenden Leerstandsquote im Gefolge. Nach heutigem Stand sind von den dann rund 300.000 m² fertig gestellter Flächen allerdings lediglich ein Drittel verfügbar, vor allem in der Bankenlage, der City und Westend. „Die Innenstadt braucht neue Alternativen. Denn die Auswahl an großen zusammenhängenden Bestandsflächen ab 5.000 m² von sehr guter Qualität, in denen noch Flächen zur Anmietung frei wären, ist nach wie vor knapp“, so Lanfer. „Zwei Projekte, der Taunusturm und der Marienbogen, beide in der Bankenlage, reichen da eigentlich nicht aus.“

 
Spitzen – und Durchschnittsmieten steigen

Zwischen 2010 und 2012 lag die Spitzenmiete auf dem Frankfurter Büromarkt bei 33,00 Euro/m²/Monat, ist 2013 nach zweijähriger Stagnation sukzessive gestiegen und notiert  Ende des 4. Quartals bei 35,00 Euro – Tendenz in 2014: weiter leichter Zuwachs. In diesem Zusammenhang zu beobachten: Zertifizierungen sind vor allem für internationale Nutzer ein Muss. „Neubauten ohne Zertifizierung finden sich eigentlich keine mehr und auch die Eigentümer von Bestandsgebäuden ziehen jetzt immer öfter nach. Ein Zertifikat ist heutzutage wichtig, um im Wettbewerb zu bestehen“, so Lanfer. Dass es darüber hinaus Flächen gibt, für die Mieter auch über den üblichen Mietpreiszins zu zahlen bereit sind, ist kein Spezifikum des Büromarktes. „Außergewöhnliches hat überall seinen Preis“, sagt Lanfer. Auf signifikante Incentives ist in adäquaten Lagen dabei allerdings weniger zu hoffen. Die  gibt es dann eher an Standorten außerhalb des Frankfurter Kerngebiets“, so Lanfer.
 
Etwa 65 % der Mietvertragsabschlüsse wurden zwischen 10,00 und 20,00 Euro abgeschlossen, hochpreisig (ab 30 Euro) lagen sie bei einem Anteil von 8%. Die gewichtete Durchschnittsmiete für den Gesamtmarkt notiert damit bei knapp über 19 Euro/m²/Monat.
 
 
Herausragendes Investmentjahr 2013 
 
Im Gegensatz zum Vermietungsmarkt glänzt die Immobilienhochburg am Main mit einem herausragenden Resultat, nämlich dem größten Transaktionsvolumen im Gewerbeimmobilienbereich seit 2007 und dem zweitgrößten seit 1996, dem Beginn statistischer Auswertungen bei Jones Lang LaSalle. „Zum Spitzenplatz unter den BIG 7 hat es zwar nicht ganz gereicht, der gebührt in 2013 München, aber 4,1 Mrd. Euro sind schon eine echte Hausnummer“, so Christian Kadel, bei Jones Lang LaSalle Team Leader Office Investment Frankfurt. „Im Herbst war bereits abzusehen, dass das Ergebnis vom letzten Jahr leicht getoppt würde. Dass es dann am Ende satte 26 % waren, ist schon bemerkenswert“, so Kadel. Allein im letzten Quartal floss Kapital in den Kauf von Gewerbeimmobilien in einer Größenordnung von ca. 1,65 Mrd. Euro. Der 5- Jahresschnitt wurde 2013 fast verdoppelt, ein Plus von 70 % kann gegenüber dem 10-jährigen Schnitt notiert werden.

 
Hohe Anzahl von großen Transaktionen - Core-Assets dominieren – Ausländische Anleger investieren in Frankfurt am meisten 

Zum Topergebnis hat ein vergleichsweise noch stärkeres zweites Halbjahr beigetragen,  eine insgesamt deutlich höhere Anzahl an Transaktionen als 2012 sowie mehr Transaktionen über der 100 Mio. Euro-Marke. Unter anderem acht Megadeals im dreistelligen Bereich mit einem Volumen von über 1,8 Mrd. Euro insgesamt und einem Anteil von 44 % am Gesamtergebnis (2012: 6 Deals mit über 1,2 Mrd. Euro) - darunter das Goetheplaza, Gallileo und Skyper zum Jahresanfang, später der Tower 185 und zuletzt noch die Maintor-Porta und das WestendDuo - haben zweierlei gezeigt: „Core und Frankfurt sind „in“- auch bei ausländischen Investoren“, so Kadel. Die favorisierten die Mainmetropole im vergangenen Jahr und sorgten letztlich für den unter den BIG 7 stärksten Zuwachs beim Anlagebestand. Immerhin 46 % (1,89 Mrd. Euro) des Transaktionsvolumens haben sie in Frankfurt investiert. „Oft gab es ein Kopf-an-Kopf-Rennen mit deutschen Bietern. Deren höheres Pricing hat in einigen Fällen für das Nachsehen der ausländischen Player gesorgt. Konsequenz war letztlich eine - leichte - Preissteigerung im Core-Segment“, so Kadel. Zum Zug kamen aus Europa Anleger etwa aus Frankreich mit einem Anteil von fast 10 %, dazu Anleger mit globalen Kapitalquellen, aber auch asiatische Investoren, für die immerhin ein Anteil von über 12 % registriert wurde. 
 
Insgesamt wurde der Core-Bereich auf ein Niveau von 65% gehoben, damit weit höher als in 2012. „Es standen Top Objekte in entsprechender Lage mit hohem Vermietungsstand zum Kauf“, so Kadel. Und Liquidität sei genügend vorhanden -  Eigen-, aber auch Fremdmittel. Gemessen an der Anzahl der Transaktionen gab es mehr Bewegung  auch im Value-Add- und opportunistischen Segment, wenngleich sich ihr Anteil am gesamten Transaktionsvolumen nur bei ca. 15% bewegte. Fraglos: lange Zeit weniger gesuchte Teilmärkte sind wieder auf dem Radar der Anleger. Dazu gehörten 2013 Transaktionen im Gallusviertel mit dem Kauf größerer Büroliegenschaften durch Pramerica und Axa Real Estate, der Erwerb des Bürogebäudes Franklinstraße 50 in der City West durch Union Investment Real Estate (Core+) oder im Ostend die beiden Transaktionen des Neckermann Areals durch niederländische Käufer sowie des Campus Oberhafen durch einen deutschen Spezialfonds (beide opportunistisch).
 
Die erwartete Bodenbildung bei den Spitzenrenditen hat sich nicht bewahrheitet. Nach 4,80 % Ende 2012 sind auch in Frankfurt im Bürobereich 4,70 % erreicht – Tendenz für 2014: weiter sinkend. Geschäftshäuser im Topsegment bewegen sich mittlerweile bei 4,10% mit stabiler Entwicklung im laufenden Jahr. „Kein Wunder angesichts Leitzinsen nahe der Nullprozentmarke, wachsenden Kapitalbeständen und steigender Attraktivität des Frankfurter Immobilienmarktes auch im Ausland“, kommentiert Kadel. Der Einsatz von Fremdkapital könne jedoch auch bei Spitzenrenditen in dieser Region noch durchaus hohe Eigenkapitalrenditen sichern, daher sei in der Nettobetrachtung noch nicht das Ende der Fahnenstange erreicht.
Für Top-Büroprojekte in B-Lagen oder für Objekte in bester Lage mit allerdings kürzeren Mietvertragslaufzeiten oder Abstrichen in der Ausstattungsqualität liegen die Anfangsrenditen durchschnittlich bei 5,60 % bzw. 5,95%, bereits genug Anreiz für viele Investoren, dieses Segment wieder aktiver zu bearbeiten. Der Abstand zur Spitzenrendite macht dabei 90 bis 125 Basispunkte aus.
 
 
Anleger bevorzugen Büroimmobilien  
 
Rund 2,74 Mrd. Euro sind in 2013 auf dem Frankfurter Gewerbeimmobilienmarkt  in die Assetklasse „Büro“ geflossen. Mit einem Anteil von 67 % am Transaktionsvolumen lässt sie Einzelhandelsobjekte (12 %), Mischnutzungen (10 %) und Hotels (5 %) sehr deutlich hinter sich. „Überraschend ist dieser unter den BIG 7 höchste Anteil nicht“, so Kadel. Der 5-Jahresschnitt liege bei 65%. „Mainhattens Anziehungskraft speist sich für Investoren nun mal aus den eindrucksvollen Bürotürmen.“
 
Die Gruppe der Banken, Versicherungen, Pensionskassen führt die Käuferstatistik an, wobei innerhalb dieser Gruppe eindeutig die Versicherungen und Pensionskassen die Käuferseite bestimmen. Sie war dreimal unter den Top 8 Deals vertreten, u.a. als Käufer bei den beiden größten Deals und kommt auf einen Anteil von 25%. Damit haben sie mehr als eine Milliarde Euro in Gewerbeimmobilien investiert. Spezialfonds, zweimal aktiv unter den Top 8, liegen auf Platz 2 mit einem Anteil von 20 % und 800 Mio. Euro, gefolgt von den Asset/Fonds Managern mit 16% und Transaktionen in Höhe von 660 Mio. Euro.  2012 (39 %) und auch im Fünfjahresschnitt (28%) taten sich diese Anleger als stärkste Gruppe hervor. „Eine Trendumkehr zum ,Inhousing‘ des Investment Managements, Pensionskassen und Versicherungen scheint daraus jedoch nicht ableitbar“, so Kadel. Viele Immobilienabteilungen dieser Institutionen, die bislang nur eigene Bestände betreut hätten, würden verstärkt auch für Dritte aktiv, wie beispielsweise eine AXA Real Estate. Dennoch zeige die relativ breite Verteilung, dass viele unterschiedliche Vehikel zum Einsatz kämen und keine monostrukturelle Nachfrage herrsche. 
 
Die Verkäuferseite wurde wie bereits 2012 von den Entwicklern, die vom Bedarf des Marktes an neuen Objekten mit modernem Ausstattungsstandard profitieren, dominiert. Damals wie auch 2013 lag ihr Anteil bei 29%. Im vergangenen Jahr machten die verkauften Immobilienprojekte ca. 1,2 Mrd. Euro.  aus. Neben den Asset/Fund Managern (26%) waren auch Versicherungen, Pensionskassen und Banken (13%) unter den Verkäufern. Zu den Desinvestments der Banken gehört z.B. die Veräußerung des Gallileos (Commerzbank), des WestendDuos (ING) sowie der Taunusanlage 10 (durch Dekabank). 
 
Ein Transaktionsüberhang aus 2013 zusammen mit weiteren Transaktionen, die in Vorbereitung sind,  lässt für 2014 ein Volumen bereits jetzt von 3,7 Mrd. Euro möglich erscheinen. „Bei weiter anhaltendem und steigendem Interesse der Investoren und der aktuellen Entwicklung des Zinsniveaus sehen wir beste Voraussetzungen für ein weiteres, äußerst spannendes Investmentjahr 2014“, so Kadel.

 

 
* In das Umsatzvolumen von Jones Lang LaSalle fließen Zahlen des Stadtgebiets Frankfurt + Eschborn und Kaiserlei ein, andere Maklerhäuser betrachten das Stadtgebiet Frankfurt, Bad Homburg, Oberursel, Dreieich/Langen, Schwalbach/Kronberg/Sulzbach sowie Offenbach – diese und weitere Märkte werden von JLL im Umlandreport Frankfurt erfasst.