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Pressemitteilung

Frankfurt

Die deutschen Bürovermietungsmärkte: vieldeutige Signale




Frankfurt, 05. Oktober 2009 – Auch wenn sich in den Sommermonaten die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen teilweise deutlich verbessert haben, der Trend ist noch nicht gestoppt, die Nachfrage nach Büroflächen noch immer rückläufig. Die Unternehmen jedenfalls reagieren sehr verhalten auf die ersten zarten konjunkturellen Hoffnungsschimmer, Kosteneinsparungen und Konsolidierungen bestimmen nach wie vor die Denke - mit entsprechenden Konsequenzen für die Vermietungsmärkte in den sechs deutschen Immobilienhochburgen. Dennoch: Die Arbeitsmärkte überstehen die Krise bislang besser, als in manchen Horrorszenarien zu Beginn des Jahres ausgemalt worden war. So zeigen mittlerweile auch jene Indikatoren nach oben, die für eine höhere Bereitschaft der Unternehmen sprechen, in den nächsten Monaten die restriktive Personalpolitik zu relativieren. Schon mit einer solchen Relativierung vergrößert sich auch das Potenzial an umzugswilligen Unternehmen. „Wie in der Physik ist das Potenzial allerdings nur die mögliche Seite der Wirklichkeit“, sagt Helge Scheunemann, Leiter Research Jones Lang LaSalle Deutschland. Und weiter: Der Blick auf die bei Jones Lang LaSalle registrierten Anfragen zeigt, dass die Abschlussbereitschaft  weiterhin gering ist. Die alles in allem vieldeutigen Signale spiegeln sich auch in den Bürovermietungsmärkten Ende September wider.“
 
Insgesamt wurden von Januar bis September 2009 rund 1,58 Millionen m² Büroflächen vermietet oder an Eigennutzer verkauft. Dies entspricht einem Rückgang gegenüber dem Wert des Vorjahreszeitraums von 31 %. Auch wenn in den Monaten Juli bis September rund 46.000 m² weniger angemietet wurde als im zweiten Quartal, so hat sich das Minus im 12-Monatsvergleich doch nicht weiter ausgeweitet. In der regionalen Betrachtung schwanken die Umsatzrückgänge zwischen 19 % in Stuttgart und 45% in Düsseldorf. Wir erwarten bis zum Ende des Jahres keine grundlegende Veränderung der Nachfragesituation, so dass sich das gesamte 2009er Umsatzvolumen bei rund 2,1 Mio. m² einpendeln sollte – ein Rückgang gegenüber.2008 zwar um etwa 30%, aber weit entfernt von einigen Crash-Szenarien zu Beginn des Jahres.

Die Leerstände sind im Verlauf der letzten drei Monate kumuliert über alle sechs Standorte um rund 200.000 m² auf 7,57 Mio. m² angestiegen. Die durchschnittliche Leerstandsquote über alle sechs Städte beträgt 9,6 %, sie liegt damit um 0,2 %-Punkte über dem Wert vom zweiten Quartal und rund 0,8 %-Punkte über der Leerstandsquote von vor einem Jahr. Untermietflächen haben weiterhin längst nicht das Volumen und damit die Bedeutung erlangt wie noch in den Jahren 2002 bis 2004, dennoch sind sie im dritten Quartal um 11 % auf über 330.000 m² angestiegen.

Nachdem in den bisherigen drei Quartalen zusammen bereits mehr als 800.000 m² neue Flächen fertig gestellt wurden und damit 50% mehr als noch vor einem Jahr, werden für das letzte Quartal noch einmal rund 320.000 m² erwartet. Auch wenn davon lediglich 94.000 m² (30%) gegenwärtig noch unvermietet sind, so werden sie den Leerstand weiter erhöhen. Die über alle sechs Städte gemittelte Leerstandsquote sehen wir am Ende des Jahres dann bei etwas über 10 %.

Die Spitzenmieten haben sich im laufenden Quartal nicht verändert, unser entsprechender Index steht weiterhin bei 160,3 Punkten. Das ist dennoch der niedrigste Stand seit dem dritten Quartal 2007 und gleichbedeutend einem Minus von rund 3 % gegenüber. dem Vorjahresquartal. „Auch wenn der Druck auf die Mieten etwas nachgelassen hat, rechnen wir bis zum Ende des Jahres noch mit sinkenden Mietpreisen in allen Hochburgen. Insofern ist das aktuelle Verharren auf dem Stand des letzten Quartals lediglich eine Verschnaufpause innerhalb eines Abwärtskanals. In unserer Prognose gehen wir davon aus, dass die Mieten Ende 2009 insgesamt um 5 bis 6% gegenüber 2008 nachgegeben haben werden“, betont der Researchchef.

Die Schere zwischen Nominal- und Effektivmieten öffnet sich weiter. Bei einem Fünf-Jahrsvertrag liegt die effektiv zu zahlende Miete um bis zu 15% unter der nominalen Vertragsmiete. „Für Mieter ergeben sich vor diesem Hintergrund und in Kombination mit einer großen Auswahl an qualitativ guten Flächen in den innerstädtischen Lagen der Hochburgen gute Chancen zur Verbesserung ihrer Mietsituation. Dieses Fenster für Nutzer sehen wir zumindest in diesem und im nächstem Jahr noch geöffnet“, so Scheunemann.