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Pressemitteilung

Berlin

Weniger Volumen, aber viel Bewegung auf dem Berliner Bürovermietungs- und Investmentmarkt


Berlin, 16. Januar 2014 – Gemessen am Büroflächenumsatz und Transaktionsvolumen haben die Player auf dem Berliner Markt den Rückwärtsgang eingelegt. 455.000 m² und 3,5 Mrd. Euro sind für Rüdiger Thräne, bei Jones Lang LaSalle Regional Manager Berlin, jedoch kein Grund, pessimistisch zu sein. „2013 wurden die Grenzen des Möglichen ausgelotet. Weder im Vermietungs- noch im Investment-Bereich konnte die Nachfrage potentieller Nutzer und Investoren angebotsseitig bedient werden. Und trotzdem haben wir viel Bewegung im Markt gesehen.“ 

 
Kleinflächige Anmietungen 
 
Die gute Nachricht aus der Hauptstadt - ein Plus von 18 % (über 540 Abschlüsse) bei der Anzahl der Mietvertragsabschlüsse gegenüber dem Vorjahr. Bis auf den Jahresanfang bewegten sich alle Quartale über den Vorjahreswerten, am deutlichsten in den letzten drei Monaten mit einem Zuwachs von 47 %. „Umzüge gab es also viele mit allerdings kleineren Flächengrößen“, so Sven Scharke, bei Jones Lang LaSalle Team Leader Office Leasing Berlin. Im Gegensatz zum Vorjahr gab es fast keine Großabschlüsse über 10.000 m². Fünfstellig war nur der Eigennutzerdeal im 2. Quartal 2013 durch die Deutsche Rentenversicherung (25.000 m²) in Wilmersdorf. 2013 kommen die zehn größten Deals insgesamt auf noch nicht einmal 80.000 m² (2012: 170.000 m²). „Große Anmietungen jenseits der 10.000 m² sind natürlich ausschlaggebend für hohe Umsatzvolumina. Die Statistik in den letzten 10 Jahren weist 2012 in dieser Hinsicht als Ausnahmejahr aus“, kommentiert Scharke. Damit ist der Umsatzrückgang 2013 gegenüber dem Vorjahr erklärt: dieser macht immerhin 16 % aus. Im 5-und 10-Jahresvergleich verringert sich das Minus auf nur noch 8 % bzw. 4 %. „Quantitativ limitiert die Angebotssituation mögliche Umzugsabsichten. Nutzer auf der Suche nach großen und hochwertigen Flächeneinheiten haben Probleme mit Alternativangeboten“, so Scharke
 
Die meisten Mietvertragsabschlüsse (über 70 %) bewegten sich unterhalb der 1.000 m²-Marke, eine durchschnittliche Größe der Einzelvermietungen hat sich auf dem Berliner Büromarkt damit auf 844 m² (gegenüber 1.204 m² in 2012) eingependelt. „Damit wird der Berliner Bürovermietungsmarkt ein Stück weit autark von den Großvermietungen der Vergangenheit und entwickelt damit eine zusätzliche Dynamik“, so Scharke.
   
 
Unternehmensbezogene Dienstleister zurück an der Spitze
 
Zurück an der Spitze der Nutzerskala sind die unternehmensbezogenen Dienstleister, sowohl beim angemieteten Flächenvolumen (+ 20 % gegenüber dem Vorjahr) als auch bei der Anzahl der Mietverträge (+19 %). Auf ihr Konto gehen 21 % des Berliner Büroflächenumsatzes und mehr als ein Viertel der Mietverträge, größtenteils mit Flächenanmietungen im Bereich unter 500 m²: Aber sie tauchen auch zweimal unter den Top 10 Deals auf, darunter beispielsweise mit über 7.000 m² durch die Dussmann-Gruppe in Berlin Mitte. Handelsunternehmen, im Vorjahr noch durch die Großanmietungen von Zalando auf dem ersten Platz der Branchen, haben wesentlich weniger Fläche angemietet. Auch die öffentliche Verwaltung, traditionell ein starker Flächennachfrager, war weniger präsent. Insgesamt kommen sechs Branchen mit jeweils über 30.000 m² auf deutlich über die Hälfte des Flächenvolumens (ca. 285.000 m²), neben den unternehmensbezogenen Dienstleistern, Unternehmen aus dem Bereich der Ausbildung/Gesundheit/Soziales, der Industrie, der gesellschaftlichen und personen- bezogene Dienstleister, des Verlagswesens und der Medien sowie der Versicherungsbranche. Eine durchaus beachtliche Entwicklung haben im Jahresverlauf die Telekommunikationsdienstleister genommen – sie haben ihr Anmietungsvolumen (ca. 15.000 m²) verdreifacht. So mietete ein Telekommunikationsanbieter knapp 5.500 m² in Charlottenburg an. „Die mittlerweile zu beobachtende Branchenvielfalt in der deutschen Hauptstadt tut dem Marktgeschehen und insgesamt der Stadt gut. Der Markt nabelt sich auf diese Art von branchenspezifischen Konjunkturzyklen ab“, so Scharke.
 
 
Die meisten Nutzer mieten in Berlin Mitte und Charlottenburg-Tiergarten an
 
„Die Heterogenität der Märkte in Berlin mit einem erheblichen Preisgefälle insbesondere innerhalb des S-Bahn-Ringes hat uns zu einer Neukonzeption der Teilmärkte bewogen“, erklärt Scharke. Statt bislang zehn wird der Berliner Immobilienmarkt nun auf 16 Teilmärkte aufgeteilt, davon 11 innerhalb des S-Bahn-Rings, in dem sich 2013 fast 70 % des Umsatzes konkretisierte. „Diese Neuaufstellung birgt kundenseitig enorme Vorteile, weil wir unseren Nachfragern nun mit einer höheren Genauigkeit spezifische Details zu dem jeweils in Auge gefassten Standort liefern können.“ Die fünf umsatzstärksten Teilmärkte decken 65% des Gesamtvolumens ab, angeführt von „Mitte“ und „Charlottenburg-Tiergarten“, die allein auf fast ein Drittel der Mietvertragsabschlüsse kommen mit über 150.000 m². Die drei Berliner 1A-Märkte werden von den Nutzern - gemessen am Gesamtvolumen von knapp 88.000 m² - gegenüber dem Vorjahr zwar insgesamt konstant frequentiert, allerdings 2013 mit einem deutlichen Schwerpunkt auf den Teilmarkt Mitte 1A: Hier wurden mit  knapp über 50.000 m² - darunter zwei Abschlüsse über 5.000 m² - jeweils fast dreimal so viel wie in den anderen 1A-Märkten Charlottenburg 1A und dem Areal Potsdamer-Leipziger Platz umgesetzt. 
 
„In den stark nachgefragten Lagen ist eine Verknappung von hochwertigen Flächen ein immer dringlicher werdendes Problem“, so Scharke. Generell ist das Fertigstellungsvolumen in Berlin auf einem sehr niedrigen Niveau - von den 104.000 m² stehen nur noch knapp 10.000 m² zur Verfügung. „Neugeschaffener, hochwertiger Büroraum wird umgehend absorbiert. Märkte wie ‘Mediaspree' und ‘Europacity‚ sind aufgrund der Verfügbarkeit an Grundstücken und ihrer Zentralität die Bereiche, die zukünftig auch weiterhin im Fokus stehen werden.“ Vor diesem Hintergrund und einer gestiegenen Nettoabsorption ist die Leerstandsquote auf 8,2 % weiter gesunken. Auch 2014 wird die Leerstandsquote weiter sinken. Die Angebotsknappheit vor allem in den 1A-Teilmärkten (seit 2010 Rückgang um 15 %) wird sich möglicherweise 2014 auch in der Mietpreisgestaltung auswirken. „War die Spitzenmiete im vergangenen Jahr noch bei 22 Euro/m²/Monat ist 2014 eine Bewegung nach oben abzusehen.“ Bereits zugelegt hat die gewichtete Durchschnittsmiete für Flächen mit A-Qualität und zwar um 13 % auf 19,24 Euro. Demgegenüber bewegt sich die Durchschnittsmiete für den Gesamtmarkt stabil bei 12,73 Euro.

 
Investmentaktivtäten auf hohem Niveau - Für große Deals fehlte aber das entsprechende Produkt  
 
Ein Transaktionsvolumen von rund 3,5 Mrd. Euro in Deutschlands Hauptstadt in 2013 ist gleichbedeutend einem Minus von 11% gegenüber dem Vorjahr (3,95 Mrd. Euro). Alexander Kropf zufolge, bei Jones Lang LaSalle Team Leader Office Investment Berlin, sei dieser Rückgang ausschließlich einem Angebotsmangel im Core-Segment geschuldet. „Die Nachfrage ist da, die Produkte fehlen“, so Kropf. „Nur zu einem kleinen Teil können in- und ausländische Investoren den ihrem Profil entsprechenden Bedarf in Berlin decken“, betont der Investmentexperte. Der Nachfragemarkt stehe in deutlicher Diskrepanz zum Angebotsmarkt.

 
….vor allem für ausländische Anleger
 
Im Vergleich zum 5- und 10-Jahresschnitt erscheint die Berliner Investment-Performance 2013 freilich in einem ganz anderen Licht: jeweils ein sattes Plus von 59 bzw. 64 % schlägt hier zu Buche, damit den langfristigen Trend einer zunehmenden Attraktivität des hauptstädtischen Marktes bestätigend. Auch internationale Investoren hätten Berlin auf ihrer Investmentagenda, meint Kropf. Vor allem Staatsfonds aus Asien seien interessiert an großen Transaktionen: „Die dazugehörigen Objekte gibt es jedoch nicht in Berlin. Wer mehr als 100 Mio. Euro investieren muss oder möchte, hat Berlin zwar auf seiner Investment-Karte, zieht aber dann doch weiter nach Frankfurt, Paris, oder London“, so Kropf. Die Konsequenzen 2013 waren deutlich: ein Abbau von internationalen Investments per saldo in einer Größenordnung von 770 Mio. Euro, der größten Reduktion unter allen Immobilienhochburgen Deutschlands. 986 Mio. Euro bilanzieren käuferseitig bei ausländischen Anlegern auf der Transaktionsstatistik, entsprechend einem Anteil von 28%, über 1,75 Mrd. Euro auf der Verkäuferseite, gleichbedeutend einem Anteil von 50 %. „Die einen nutzten die Gunst der Stunde, um Kasse zu machen, die anderen fanden nichts, was ihrem Anlageprofil entsprochen hätte“, so der Investmentexperte. Und weiter: „Die Reduktion folgt insofern der Logik eines dynamischen Marktes.“

 
Keine Transaktion über 200 Mio. Euro
 
Während die Anzahl der Transaktionen 2013 gegenüber dem Vorjahr stabil geblieben ist, ist die durchschnittliche Transaktionsgröße von 30 Mio. Euro auf 27 Mio. Euro in 2013 zurückgegangen. Die ganz großen Transaktionen gab es in 2013 nicht. Zwar lagen sechs im dreistelligen Mio.-Euro-Bereich (2012: 8), gänzlich fehlten die Big shots aber jenseits der 200 Mio. Euro. Das gab es zuletzt 2009. Die Top 5 summierten sich 2013 auf 763 Mio. Euro, ein Jahr zuvor machten sie über 1,3 Mrd. Euro aus. Deutlich mehr Bewegung als 2012 gab es im Preissegment zwischen 50 und 100 Mio. Euro: 15 Transaktionen hatten einen Gesamtwert von mehr als 1,1 Mrd. Euro (2012: 11 Transaktionen mit lediglich 650 Mio. Euro). „Das mittlere Investmentsegment wird dominiert von europäischen Privatinvestoren, Spezialfonds und deutschen institutionellen Investoren“, so Alexander Kropf. Und weiter: „Wir registrieren speziell auch in diesem Segment ein zunehmendes Interesse von Privatinvestoren aus dem Ausland, die ihre bis dato vorherrschende Beobachterposition über kurz oder lang aufgeben und aktiv in den Bieter-Wettbewerb um Investments einsteigen werden.“ In diesem mittleren Segment seien auf jeden Fall die besten Preise zu erzielen: „Aufgrund des Investmentprofils privater Anleger oder von Spezialfonds sind höhere Einstiegspreise im Einzelfall deswegen gerechtfertigt, weil das Investment nicht kurzfristig gewinnorientiert gestaltet ist, sondern das Potential des Objekts längerfristig entwickelt werden kann.“ Beispiele sind etwa der durch Jones Lang LaSalle betreute Verkauf des Treptower an ARB Asset Management (für einen japanischen Kapitalanleger) für 65 Mio. Euro, der  Erwerb des Büro- und Geschäftshauses Kurfürstendamm 212-214 durch Becker& Kries (Berliner Privatinvestor) oder das Bürohaus in der Französischen Straße 9-12, das durch Vermittlung von Jones Lang LaSalle von einem italienischen Family Office gekauft wurde und nun mittel- bis langfristig neu positioniert werden soll. 

 
Nur 1 x Büro unter den Top 5, aber insgesamt stärkste Assetklasse

Einen höheren Büroanteil als üblich hatte Berlin 2013 zu notieren. Während der 5-Jahresschnitt bei 37 % liegt, waren im vergangenen Jahr 56% zu notieren, damit gegenüber den übrigen Immobilienhochburgen immer noch leicht unterdurchschnittlich. Mit mehr als 1,96 Mrd. Euro liegen sie deutlich vor  Einzelhandelsobjekten (899 Mio. Euro), die allerdings dreimal unter den Top 5 Transaktionen zu finden waren. Ihr  Anteil ist im Vergleich zu den anderen  BIG 6 überdurchschnittlich hoch, wird nur von Köln übertroffen. Gemischt genutzte Immobilien, in der Rangfolge der Nutzungsarten auf Platz 3, kommen auf einen Anteil von 11 %. Eine relativ marginale Rolle spielen mit Anteilen zwischen 1 und 3 % Logistikobjekte, Hotels und Grundstücksverkäufe. 
 
Die Liste der Einzelinvestments in der Hauptstadt wird 2013 angeführt von zwei Retail-Transaktionen: einem Anteil der Gropius-Passagen, der zu einem nicht genannten Preis im Rahmen einer Portfoliotransaktion von einem US-amerikanischen Pensionsfonds zu einer französischen Versicherung transferiert wurde, und den Hallen am Borsigturm, die für ca. 170 Mio. Euro den Besitzer wechselten. Die größte Bürotransaktion markiert die Nummer 5 im Ranking: für 130 Mio. Euro ging der HumboldtHafenEins in Innerstädtisch Ost von der OVG International B.V., einem niederländischen Projektentwickler, an die PWC Pensionskasse aus Deutschland. 

 
Core+ und Value add Investments zusammen stärker als Core
 
Auffallend ist das Splitting der Investments nach Risikoklassen. Gleichauf mit der Isarmetropole in Bayern flossen an Spree und Havel lediglich 44% des Investmentvolumens in Core-Objekte, immerhin jedoch schon 27% in Core+ und 24% in Value Add. „In Anbetracht der nach wie vor vorhandenen Finanzierungsengpässe in diesen Bereichen ganz bemerkenswerte Volumina“, kommentiert Kropf. Auf Grund der Unterversorgung mit geeigneten Core-Immobilien gäbe es ein gesteigertes Interesse an den anderen Risikoklassen, sogar auch an opportunistischen Investments. Dies werde sicherlich verstärkt in 2014 zu beobachten sein.“ Wegen des erfreulichen wirtschaftlichen Aufschwungs haben sich die Rahmendaten des Büromarktes enorm verbessert.“ Einen Haupttreiber dieser Entwicklung sieht der Investmentexperte im Technologiesektor, einem entscheidenden Dynamo der Berliner Wirtschaft, der auch bereits den Immobiliensektor mit einzelnen Transaktionen mobilisiert habe. „Der Engpass in diesem Segment bleibt die Risikoaversion der Banken, die Finanzierungen meist nur mit großen Abschlägen oder teuren Margen abbilden.“ Dies habe zur Folge, dass die Kaufpreiserwartungen oft noch nicht erfüllt werden können. „Aber eine Harmonisierung des Pricings ist in jedem Einzelfall nur eine Frage der Zeit. Wo ein investiver Wille ist, finden sich auch Wege zur Realisierung damit verbundener Investmentziele“, so Kropf.

 
Relativ ausgeglichenes Käuferspektrum
 
Das Käuferspektrum präsentiert sich 2013 recht ausgeglichen, vor allem gegenüber der Dominanz in 2012 durch die Asset/Fonds Managern (1,13 Mrd. Euro, entsprechend 29 %), die ein Jahr später über die Hälfte weniger investierten und damit auf Rang 3 zurückfielen. 2013 reichten 685 Mio. Euro, um sich an die Spitze zu setzen. Erstmals gelang das den Spezialfonds mit einem Anteil am Transaktionsvolumen von 19%, gefolgt von Banken/Versicherungen/Pensionskassen mit 17 % (595 Mio. Euro). Die hielten zwar ihre Position, aber mit deutlich weniger Kapitaleinsatz. 2013 markierten also drei Käufergruppen die Hälfe des Transaktionsvolumens, ein Jahr zuvor reichten zwei, gepusht jeweils durch einen Megadeal. Ein Spezifikum des Berliner Marktes waren darüber hinaus die Aktivitäten der Entwickler. In keiner anderen BIG 7-Stadt  bewegte sich ihr Anteil (9%) am Transaktionsvolumen höher. Alexander Kropf: „Aufgrund der jahrelangen Zurückhaltung bei Projektentwicklungen in Verbindung mit einer anhaltenden Verknappung von geeigneten Flächen und dem dadurch bedingten beschleunigtem Anstieg der Durchschnittsmieten, werden Projektentwicklungen in der Hauptstadt wieder attraktiv. Derzeit suchen Entwickler verstärkt geeignete Grundstücke oder sanierungsfähige Objekte, um sich mit vermarktungsfähigen Produkten einzudecken.“
  
Auf Verkäuferseite dominerten auch 2013 deutlich die Asset/Fonds Manager, die fast 1 Milliarde Euro für Objekte erhielten; damit wurde mehr als ein Viertel des Kapitalflusses auf dem gewerblichen Investmentmarkt abdeckt. Gemessen an den Verkaufsaktivitäten in den BIG 7 überdurchschnittlich stark waren Banken/Versicherungen/Pensionskassen mit 18 % und knapp 640 Mio. Euro.  
 
Durch das starke Missverhältnis von Angebot und Nachfrage bei Core-Immobilien ist die Spitzenrendite gesunken. Nach 4,80 % Ende 2012  sind auch in Berlin im Bürobereich 4,70 % erreicht, dem niedrigsten Wert seit 1991. „Das weiterhin anhaltend niedrige Zinsniveau weltweit könnte den 2013er Wert weiter fallen lassen“, so Kropf. Geschäftshäuser im Topsegment bewegen sich mittlerweile bei 4,30% mit der Tendenz eines weiteren Rückgangs im laufenden Jahr auf Basis weiter hoher Nachfrage in den Top-Lagen und der Erwartung weiter steigender Mieten.
 
Für Top-Büroprojekte in B-Lagen oder für Objekte in bester Lage mit allerdings kürzeren Mietvertragslaufzeiten oder Abstrichen in der Ausstattungsqualität liegen die Anfangsrenditen durchschnittlich bei 5,25 % bzw. 5,70%. Der Abstand zur Spitzenrendite macht dabei 55 bis 100 Basispunkte aus. „Die generelle Entwicklung des Berliner Vermietungsmarktes - der konstante Rückgang des Leerstands, die seit drei Jahren anhaltende überdurchschnittliche Nachfrage, der überproportionalen Anstieg der Durchschnittsmieten speziell bei A-Qualitäten - haben das Interesse der wertsteigerungsorientierten (Value Add) Investoren geweckt und mittlerweile verstärkt“, so Kropf. Zunehmende Aktivitäten seien in 2014 zu erwarten.