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Pressemitteilung

Hamburg

Hamburg mit erfreulicher Investment-Dynamik und Potential auf dem Vermietungsmarkt


Hamburg, 15. Januar 2014 – Beim Rück- und Ausblick auf den Büroimmobilienmarkt der nördlichsten Büroimmobilien-Hochburg Deutschlands ist Richard Winter, bei Jones Lang LaSalle Regional Manager Hamburg, optimistisch: „Die Investoren haben bereits 2013 dem Transaktionsgeschehen einen starken Drive beschert, und die Nutzer werden das Potential des Vermietungsmarktes in den vor uns liegenden 12 Monaten ausreizen.“ Größenordnungen von 4 Mrd. Euro und bis zu 480.000 m² Flächenumsatz auf dem Vermietungsmarkt erscheinen dem Immobilienexperten als durchaus realistische Zielgrößen für 2014.
 
Vermietungsaktivitäten geringfügig unter den Jahresdurchschnitts-Korridoren
 
Beim Blick zurück auf den Vermietungsmarkt der Metropole an der Waterkant liegt der Umsatz mit  440.000 m² auf dem Niveau des Vorjahres (+1 %), für den 5- und 10-Jahresschnitt ist jedoch ein Minus von 9% bzw. 6 % zu notieren. Tobias Scharf, bei Jones Lang LaSalle Team Leader Office Leasing Hamburg, bewertet die Statistik durchaus gelassen: „Die Ausschläge nach oben und unten bewegen sich im Normbereich innerhalb eines zufriedenstellenden Umsatz-Korridors. Insofern haben wir wieder einen soliden Vermietungsmarkt  mit wenigen Unterschieden zum Jahr davor gesehen." 
 
Die erneut zahlreichen Mietvertragsverlängerungen, die bislang in den einschlägigen Statistiken keinen Niederschlag finden, sieht Tobias Scharf als echte Marktnische. „Wir registrieren zunehmend einen Bedarf an professioneller Beratung und Begleitung auf allen Ebenen bei den Verhandlungen um den Verbleib in Bestandsverträgen.“ Der Bauboom der 90er-Jahre des vergangenen Jahrhunderts mit qualitativ wertigen Bestandsobjekten schlage sich nun aktuell in einem zunehmenden Bedarf an Refurbishments nieder. 
 
Mehr Abschlüsse und auch wieder Megaabschlüsse, wie es sie in der Vergangenheit durchaus gab,  wären 2013 sicherlich erfreulich gewesen. So haben die Nutzer über das ganze Jahr hinweg gleichmäßig verteilt wesentlich im klein- bis mittelflächigen Bereich ihre Pläne realisiert. Kein Quartal lag unter 100.000 m², keines allerdings auch über 120.000 m². Die Expansionstätigkeit ist dabei deutlich gesunken: Die Nettoabsorption in 2013 lag bei ca. 72.000 m².
 
Mehr als die Hälfte aller Mietverträge sind mit Flächengrößen unter 500 m² abgeschlossen worden.  Das mit 134.000 m² größte Flächenvolumen wurde aber mit Anmietungen in der Kategorie 1.000 – 2.500 m² abgedeckt. Die bereits im 1. Quartal getätigte Anmietung durch Philips mit rund 14.000 m²  am Flughafen blieb also die größte in 2013. Insgesamt kamen die Top 7 (mit jeweils mehr als  5.000 m²)  auf ein Umsatzvolumen von knapp 61.000 m² (2012: neun, bei gleichem Gesamtvolumen, mit 8.200 m² als größtem Abschluss). Es ist damit die geringste Anzahl an Mietverträgen in dieser Größenkategorie ab 5.000 m² in den letzten 10 Jahren und auch eines der geringsten Umsatzvolumen, das damit erzielt wurde. „Dass wir für 2014 von einem höheren Umsatzergebnis auf dem Bürovermietungsmarkt ausgehen, liegt an einer ganzen Reihe von Großabschlüssen, die  derzeit in der Pipeline sind und wird unterm Strich den soliden Büromarktumsatz Hamburgs sicherlich einmal mehr bestätigen“, so Scharf. Wenn zur hanseatischen Kaufmannsseriosität eine Portion weniger Zurückhaltung käme, könne der 5-Jahresschnitt erreicht werden. „Wir sind da angesichts der  durchaus positiveren Rahmenbedingungen optimistisch“, so der Vermietungsexperte.

 
Nutzers Präferenz ist die Innenstadt 
 
Mit deutlichem Abstand führt die Innenstadt die Rangfolge der am stärksten frequentierten Teilmärkte an. Mehr als ein Viertel aller Anmietungen wurden für diesen Standort registriert mit einem Flächenvolumen über 100.000 m², 60 % mehr bzw. dreimal so viel wie im zweit – und drittplatzierten Teilmarkt, der City-Süd (Kernbereich) bzw. dem Hafenrand. Aufgrund der größten Anmietung in 2013 liegt auch der Flughafen/Groß Borstel über seinem 5-Jahressumsatzschnitt. Die Top 5 Standorte – auch Altona-Ottensen-Bahrenfeld gehört dazu - kommen zusammen auf ein Flächenvolumen von  über 270.000 m², entsprechend ca. 62 % des Hamburger Bürovermietungsumsatzes und einem  ebenso hohen Anteil an Mietvertragsabschlüssen.
 
Hamburgs Büromarkt ist durch seine diversifizierte Wirtschaftsstruktur weniger schwankungsanfällig als andere Märkte. Das wird nicht zuletzt daran deutlich, dass immerhin zehn von 15 Branchen einen Umsatzanteil von 5% und mehr haben. Auch bei den sieben größten Deals ist diese Vielfalt bemerkenswert: sechs unterschiedliche Branchen sind daran beteiligt. 
 
Stärkste Klientel bleiben in Hamburg die unternehmensbezogenen Dienstleister. Auf rund 80.000 m² summieren sich 2013 die 150 registrierten Anmietungen. Gegenüber dem 5-Jahresschnitt  überdurchschnittlich zugelegt haben bei den Top 5 Branchen - zusammen liegt ihr Umsatzvolumen bei rund 260.000 m² - die Industrie (+ 23 % ) und die Branche Verlagswesen/Medien.

 
Zurückhaltung bei Developments
 
Im Gegensatz zu einem sich dynamisch entwickelnden Refurbishment-Markt sind die Developments in der Hansestadt eher verhalten bis rückläufig. Während des gesamten Jahres 2013 beliefen sich die Fertigstellungen auf rund 157.000 m² und damit rund 25% unter dem 5- bzw. 10-Jahresschnitt. Lediglich 20.000 m² blieben bis zum Zeitpunkt der Fertigstellung noch unvermietet. Die größten beziehbaren Objekte waren das künftig neue Zuhause der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt (BSU) in Wilhelmsburg, der Airbus Technologiepark in Finkenwerder sowie die Elbarkaden in der HafenCity. Auch 2014 ist das Fertigstellungsvolumen weiter rückläufig - lediglich 145.000 m² sind zu erwarten, entsprechend dem geringsten Fertigstellungsvolumen seit dem Jahr 1999: „Der Markt für spekulative Neubauten in Hamburg ist eng limitiert. Die Developer sehen sich seit langem mit zwei parallel verlaufenden Gegenbewegungen konfrontiert: auf der einen Seite gestiegene Grundstückspreise und Baukosten auf der anderen Seite stagnierende Mietpreise. Diese Entwicklung stellt sicherlich keine rentierlichen Rahmenbedingungen für eine erfolgreiche Entwicklung von Projekten dar“, so Richard Winter. Mittelfristig gesehen könne aus dieser Situation in der Hansestadt durchaus ein Problem mit einem entsprechenden Mangel an exzellenten Flächen entstehen. Weiter rückläufig zeigt sich die Leerstandsquote, die Ende 2013 für den Gesamtmarkt bei 7,8 % lag, Tendenz für 2014 noch weiter leicht sinkend. In der Innenstadt bewegt sie sich deutlich unter diesem Marktniveau.

 
Spitzenmiete stabil – Durchschnittsmiete gestiegen
 
Die meisten Mietverträge (35%) liegen 2013 in der Preisklasse zwischen 10,00 und 15,00 Euro/m²/Monat. Auf um die 60 % erhöht sich der Anteil der Abschlüsse bei Kosten bis 20,00 Euro. Dies betrifft ein Flächenvolumen von insgesamt ca. 267.000 m², also mehr als die Hälfte des Hamburger Büroflächenumsatzes. Relativ hochpreisige (über 20,00 Euro) Abschlüsse haben in 2013 zwar zugelegt, die Spitzenmiete notierte nach ihrem Anstieg ein Jahr zuvor aber weiter bei 24,00 Euro. „Es ist allerdings nur eine Frage der Zeit, wann im laufenden Jahr dieser Preis angehoben wird. Dafür dürfte die Knappheit an Topflächen und Projektentwicklungen/Neubauten in der Innenstadt sorgen“, so Scharf. Die gewichtete Durchschnittsmiete für den Gesamtmarkt lag damit bei knapp über 14,08 Euro/m²/Monat. Ihr Anstieg beruht auf mehr Deals über 1.000 m² in der Preisklasse ab 20,00 Euro. 
 
 
Investmenthausse nur durch Mangel an Objekten ausgebremst
 
Das investive Marktgeschehen in der Hansestadt zeigte in 2013 eine sehr erfreuliche Dynamik. Mit 2,95 Mrd. Euro ist nach 2007 das höchste jemals erzielte Transaktionsvolumen zu notieren. „Lediglich ein Mangel an einem entsprechenden Angebot hat ein noch besseres Transaktionsergebnis im zurückliegenden Jahr auf dem Hamburger Investment-Markt für gewerbliche Immobilien verhindern können“, meint Frank-D. Albers, bei Jones Lang LaSalle in Hamburg Team Leader Office Investment. Bereits das erste Halbjahr 2013 war schon deutlich stärker als der Vergleichszeitraum des Vorjahres, die zweiten sechs Monate sorgten dann schlussendlich dafür, dass das Ergebnis insgesamt in den kurz-, mittel- und langfristigen Vergleichen satte Pluszahlen abliefern konnte: + 48% gegenüber 2012, + 61 % gegenüber dem 5- und +43 % gegenüber dem 10-Jahresschnitt.  
 
„Bemerkenswert war vor allem die Dynamik des vierten Quartals. Das stärkste Schlussquartal, das wir seit Langem gesehen haben und ein vielversprechender Vorgeschmack auf das Jahr 2014“, so Albers. Die Anzahl der Transaktionen legte gegenüber dem Vorjahr deutlich zu (auf über 130), ein Zuwachs, der das durchschnittliche Plus der BIG 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) sogar übertraf. „Im Jahresverlauf keine Spur von Frühjahrsmüdigkeit oder von Sommerloch. Und weil der Zustrom von Liquidität auch auf der Schlussrunde 2013 ungebrochen anhielt, glänzte das letzte Quartal mit den meisten Transaktionen und dem höchsten Volumen“, konstatiert Albers. Von den fünf größten Transaktionen, allesamt im dreistelligen Millionenbereich mit zusammen 850 Mio. Euro (2012: 590 Mio. Euro) und einem Anteil am Transaktionsvolumen von knapp 30 %, wurden allein drei in den letzten Monaten und Wochen realisiert. Im Gegensatz zu 2012 bewegten sich dabei zwei Transaktionen über der 200 Mio.-Marke, nämlich der Verkauf des so genannten Kontorhaus-Portfolios von Strategic Value Partners an Becken Projektentwicklung und den Finanzinvestor Castlelake sowie der Verkauf der Stadthöfe, eine Projektentwicklung an der Stadthausbrücke, durch Quantum. Auch der Bereich zwischen 50 und 100 Mio. Euro legte zu. Bei sieben Transaktionen (2012: 3) floss Kapital in einer Größenordnung von zusammen fast 500 Mio. Euro, darunter unter anderem der Verkauf des Shopping Centers Bahnhof Altona im Rahmen eines Portfolioverkaufs an einen UK-Investor, die Veräußerung des Saturn-Kaufhauses an Matrix Immobilien oder auch der Erwerb des Astraturms im Bavariaquartier durch die DEKA. Die meisten Transaktionen wurden unter 20 Mio. Euro abgeschlossen, ihr Volumen lag bei 660 Mio. Euro (2012: 450 Mio. Euro). Die durchschnittliche Transaktionsgröße war mit 22 Mio. Euro eine der niedrigsten unter den BIG 7. 


… und ist geprägt durch deutsche Anleger  
 
Einheimische Investoren mit  einem Anteil von 77%  und damit nahezu exakt auf dem 5-Jahresschnitt  prägten auch 2013 das Anlagegeschehen. Hamburg bleibt ein sehr stark von deutschen Investoren dominierter Markt. Das gilt auch für die Big shots: bis auf eine der Top 5 Transaktionen waren viermal deutsche Player beteiligt. Nur Köln hat unter Deutschlands Immobilienhochburgen einen noch niedrigeren Anteil an ausländischen Investoren. Deren geringe Präsenz in beiden Städten steht dem Trend in den  BIG 7 gegenüber. Hier liegt der Anteil ausländischer Anleger an den gewerblichen Immobilientransaktionen bei 34 %. In Hamburg treten derzeit vor allem Anleger aus den europäischen Nachbarländern auf. „Franzosen, Skandinavier, Italiener und Spanier interessieren sich für Produkte in der Hansestadt“, weiß Albers. „Investoren aus Übersee schauen sich zwar bereits auch im Norden um, schlagen aber zur Zeit noch mit Vorliebe in Frankfurt oder München zu. Mit dem stetig wachsenden Druck auf der Kapitalseite werden wir aber in 2014 auch in Hamburg ganz neue Namen in den Transaktionslisten lesen.“

 
… mit eindeutiger Anlagedominanz der Büroimmobilie
 
Rund 1,65 Mrd. Euro  sind 2013 auf dem Hamburger Gewerbeimmobilienmarkt in die Assetklasse „Büro“ geflossen. Allein dreimal war sie Bestandteil von Transaktionen in dreistelliger Größenordnung. Mit einem Anteil von 56% liegen Büroimmobilien klar vor Einzelhandelsobjekten (ca. 589 Mio. Euro). Insgesamt zeigt der Blick auf die Aktivitäten zwischen 2008 und 2012 auf eine recht stabile Verteilung dieser beiden Assetklassen, die auch dem Durchschnitt der BIG 7 sehr nahe kommt (Büro: 59 %, Einzelhandel: 17 %).  Auffällig in der Statistik ist nur der Zuwachs der gemischt genutzten Immobilien: vor allem durch den Verkauf der Stadthöfe kamen sie auf den drittstärksten Anteil (10 %).


Investoren gehen auch größere Risiken ein 
 
Die Nachfrage nach Core-Immobilien ist zwar auch in Hamburg weiterhin sehr hoch. Investments in dieser Risikoklasse machten aber verglichen mit anderen Immobilienhochburgen einen vergleichsweise relativ niedrigen Anteil aus. „Primär ist dies auf die Risikoklasse der größten Transaktion, des Verkaufs des Kontorhaus Portfolios, zurückzuführen“, so Albers. Darüber hinaus ließen aber ein Mangel an entsprechenden Objekten, die wirtschaftliche Stärke der Stadt sowie die Solidität der Vermietungsmärkte Investoren größere Risiken eingehen. „Der Appetit der Projektentwickler und Value-add Investoren ist ungebrochen groß. 2014 erwarten wir einen bemerkenswerten Wettbewerb um Produkte, bei denen Käufer die Werte heben können“, so Albers. Allerdings: auch in diesem Segment sei das Angebot der limitierende Faktor, die Produkte in guten, innenstädtischen Lagen blieben rar mit der Konsequenz, dass hier der relativ stärkste Preisanstieg zu sehen sein werde.
 
Das Missverhältnis von Angebot und Nachfrage für Top-Büroobjekte hat in Hamburg die Spitzenrendite noch einmal fallen lassen. Ende 2011 noch bei 4,85 %, liegt sie aktuell bei 4,60%; damit dürfte nach Albers die Bodenbildung erreicht sein. So niedrige Werte wie in 2007 mit 4,50% schließt der Investmentexperte aus.  Geschäftshäuser sind seit Mitte 2010 stabil bei 4,1 %. „Die Sicherheit der Immobilien und das hohe Maß an verfügbarer Liquidität sorgen dafür, dass die Renditen auf diesem niedrigen Niveau verharren werden. Darin wird sich auch in 2014 nichts ändern, es gibt nur wenig Alternativen für sicherheitsorientierte Investoren“, so der Investmentexperte. Für Top-Büroprojekte in B-Lagen oder für Objekte in bester Lage mit allerdings kürzeren Mietvertragslaufzeiten oder Abstrichen in der Ausstattungsqualität liegen die Anfangsrenditen durchschnittlich bei 5,40 % bzw. 5,25%. Der Abstand zur Spitzenrendite macht dabei 80 bzw. 65  Basispunkte aus. „Anleger sehen hier eine gute Möglichkeit für eine Wertsteigerung durch Vermietung und gegebenenfalls Weiterverkauf. Das wird die Einstiegspreise relativ erhöhen“, so Albers
 
Ein sehr ausgeglichenes Käuferspektrum charakterisiert die nördlichste Immobilienhochburg. In keiner anderen deutschen Immobilienhochburg reichte ein Anteil von 16% für die Spitzenposition bei der Analyse nach Investorentypen. Zwischen 11 und 16 % liegen die Anteile von Asset/Fonds Managern, Privatinvestoren, der Gruppe von Banken/ Versicherungen/Pensionskassen und Immobilienunternehmen  Zusammen investierten sie mehr als 1,6 Mrd. Euro und deckten damit über die Hälfte des Volumens ab. Bemerkenswert ist das Engagement der privaten Anleger, die unter anderem sogar einmal unter den Top 5 Transaktionen mit dem Kauf der Germanischer Lloyd Zentrale in der HafenCity beteiligt waren. Sie platzierten sich 2013 als zweitstärkste Marktplayer, ein Novum nicht nur auf dem Hamburger Immobilien- Transaktionsmarkt. 
 
Auf Verkäuferseite gleicht das Bild dem in den anderen Immobilienhochburgen: Deutlich vorn rangieren Asset/Fonds Manager und Entwickler. Drei Verkäufe mit dreistelligen Millionenbeträgen pushten ihre Desinvestments auf jeweils deutlich über 600 Mio. Euro, darunter der Verkauf der Stadthöfe und der Zentrale des Germanischen Lloyd in der HafenCity. „Wer sich als Projektentwickler in den letzten Jahren mit gutem Produkt eindecken konnte, wird in 2014 klar profitieren“, so Albers.

 
Ein weiteres Top-Ergebnis für 2014 erwartet
 
„Es ist viel Liquidität im Markt, die Käufer stehen unter Anlagezwang, und einige Verkäufer nutzen die Gunst der Stunde vor allem zur Portfolio-Bereinigung. Durch Überhänge aus dem Jahr 2013 ist die Investment-Pipeline für 2014 schon jetzt mit einigen 100 Mio. Euro gut gefüllt. Das Erreichen der 4 Mrd. Euro Marke ist aufgrund von möglichen Megatransaktionen nicht unwahrscheinlich.“