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Pressemitteilung

München

Wachstumspause auf Münchener Bürovermietungsmarkt – Höhenflug bei Investments


München, 20. Januar 2014 – Ein eklatanter Mangel an Flächen und Produkten kennzeichnet den Münchener Markt für Büroimmobilien besonders im Innenstadtbereich und bei größeren  zusammenhängenden Flächen. „Es scheint, als hätte zumindest der Münchener Vermietungsmarkt eine Wachstumspause eingelegt“, so Ferdinand Rock, bei Jones Lang LaSalle Regional Manager München. Die Stimmung sei eindeutig besser als die Statistik. Und weiter: „Auf dem Investmentmarkt kann die Stimmung eigentlich nur bei denen besser werden, die kaufen wollten, aber nicht zum Zuge kamen. Neues Jahr, neues Glück.“ Die Immobilien-Player hätten sich anscheinend den FC Bayern zum Vorbild erkoren: „Den Pokal der deutschen Investment-Meisterschaft 2013 unter den Immobilienhochburgen kann sich München auf jeden Fall schon mal in die Vitrine stellen.“ 
 
 
Angebotsengpass führt zu Umsatzrückgängen bei Volumen und Deals

Einbußen sind 2013 sowohl bei den Umsatzvolumina als auch bei der Anzahl der Deals zu notieren: Mit 625.000 m² schlägt beim Volumen im 1-und 5-Jahresvergleich ein zweistelliger Rückgang (17% bzw. 11 %) zu Buche. Weniger deutlich hat sich die Menge der Mietvertragsabschlüsse verringert, (um - 6 % bzw. - 3 % auf ca. 860). „Die Zahlen geben nicht wieder, was auf dem Markt los ist. Nachfrageseitig sehen wir einen immensen Boom auf dem Münchener Markt für Bürovermietungen“, so Petra Bolthausen, bei Jones Lang LaSalle Team Leader Office Leasing München. „Wer noch nicht in München ist, steht vor den Toren, möchte sich verändern, erweitern oder umziehen. Die Nachfragedynamik hat von ihrer Fahrt nichts eingebüßt.“

 
…mit deutlichem Minus bei der mittleren Anmietungsgröße 
 
Sechs Großdeals jenseits der 10.000 m² gab es im Laufe von 2013 mit einem Volumen von insgesamt 115.000 m² und damit 18 %  des Gesamtumsatzes (2012: 7 mit 102.000 m²). Drei Anmietungen wurden im letzten Quartal realisiert, darunter der mit 26.000 m² zweitgrößte Mietvertragsabschluss durch ein EDV-Unternehmen. Den größten Deal (36.000 m²) markiert die Eigennutzung durch ein Versicherungsunternehmen in Unterföhring im Park Village bereits im Frühjahr. „Wir haben in München zwar auch schon Jahre mit 11 bis 14 fünfstelligen Quadratmeter-Abschlüssen (2011 und 2007) gesehen, in der Regel sind es aber zwischen drei und sieben in dieser Größenordnung, 2013 ist also in dieser Hinsicht ein durchaus recht normales Jahr“, so Petra Bolthausen. Dagegen außergewöhnlich stark war der Rückgang bei den Flächenvolumina zwischen 5.000 und 10.000 m². Immerhin 47% weniger Mietvertragsabschlüsse mit einem Volumen von insgesamt nur noch 60.000 m² wurden abgeschlossen. Zusammen mit der Kategorie 2.500 – 5.000 m² ist im Jahresvergleich ein Minus bei der angemieteten Fläche von 38 % zu notieren. „Die Schlussfolgerung aus solchen Zahlen, es gäbe keine Nachfrage, trifft nicht zu“, so Ferdinand Rock. „Das Problem sind nicht an sich ausbleibende Nutzer, sondern nicht vorhandene Alternativen mit der Größe, in den Lagen und einer adäquaten Ausstattung, wie von Nutzern gewünscht wird. Ein Umzug soll sich lohnen, in vielerlei Hinsicht, dazu gehören nicht zuletzt die Kosten.“ 
 
87 % der Deals liegen unter einer Flächenanmietung von 1.000 m² und damit in etwa auf dem langfristigen Niveau. Damit notiert die durchschnittliche Abschlussgröße auf dem Münchener Büromarkt bei 725 m² (2012: 821 m²).
In Anbetracht einer sich kaum verbessernden Angebotssituation und weniger Großdeals in der Vermietungspipeline bleibt die Prognose für 2014 eher konservativ: „Ein ähnliches Niveau wie im zurückliegenden Jahr scheint denn auch realistisch“, so Petra Bolthausen. Für Überraschungen sei  der Münchener Markt allerdings immer wieder gut gewesen.

 
Innenstadt und Dienstleister dominieren die Umsatzbilanz
 
Mit über 250 Einzelabschlüssen bleibt die Innenstadt die mit Abstand beliebteste Büroadresse. 135.000 m² markieren aber gegenüber dem Umland Nord (91.000 m²) keinen so deutlich höheren Flächenumfang, wie aufgrund der Mietverträge zu erwarten wäre: Denn dreimal mehr Mietverträge führen nur zu einem um die Hälfte höheren Volumen. Das Umland Nord profitiert hier von dem größten Deal, die Eigennutzung in Unterföhring. Dies trifft auch für den Drittplatzierten, Schwabing-Nord, zu mit der Großanmietung durch Microsoft (26.000 m²). Der Vorjahreswert konnte dadurch mehr als verdoppelt werden. Es ist der einzige Teilmarkt, der bilanziell zugelegt hat. Die Anmietung durch Microsoft hat auch zur Folge, dass die EDV Branche im Branchenranking auf Platz 2 vorrückt. Eindeutiger Spitzenreiter, der traditionell das Ranking anführt, sind die unternehmensbezogenen Dienstleister (über 220 Abschlüsse). Mit 127.000 m² haben sie einen um 74 % höheren Umsatz als die EDV-Unternehmen, gefolgt von der Industrie, den Versicherungen und gesellschaftlichen/ personenbezogenen Dienstleistern. Zusammen kommen diese TOP 5 auf über 370.000 m² und decken damit 60 % des Umsatzvolumens auf dem Münchener Büromarkt ab. 

 
Leerstand und Fertigstellungen markieren Zehnjahres-Tief
 
Der Büro-Leerstand in der Hauptstadt des Freistaates Bayern ist zwischenzeitlich auf dem niedrigsten Stand seit rund 10 Jahren angelangt. Um über 215.000 m² wurde das Leerstandsvolumen im Jahresverlauf abgebaut - in der Folge auch dadurch eine relativ hohe Absorption von 277.000 m² (44 % höher als der 10-Jahresschnitt). Die Leerstandsquote liegt damit für den Gesamtmarkt bei 7,3%. „Leergefegt ist der Markt in der Innenstadt mit einer Leerstandsquote von lediglich 3,2%, der Central Business District weist sogar nur noch 2,6% aus“, so Petra Bolthausen. Dass der Leerstand auch 2014 weiter sinken werde, sei programmiert: Im Gesamtjahr 2013 wurden lediglich 185.000 m² neue Flächen realisiert, davon waren nur 36.000 m² bei Fertigstellung noch nicht vermietet. „Das ist der niedrigste spekulative Fertigstellungsanteil seit mehr als 10 Jahren“, notiert Petra Bolthausen. Die Fertigstellungsquote 2013 liegt immerhin 25% unter dem 5-Jahresschnitt und sogar 35% unter dem 10-Jahresmittel. „Auch der Baugrund ist ein rares Gut links und rechts der Isar und limitiert die Projektpipeline“, bilanziert die Vermietungsexpertin. Und weiter: „Die magere Bautätigkeit der letzten drei Jahre mit Fertigstellungen unter 200.000 m² pro Jahr stehen im Gefolge der fetten Jahre von 2008 bis 2010 mit Fertigstellungen jeweils um die 300.000 m². Auch wenn 2014 die Fertigstellungen wieder leicht anziehen (bereits zu zwei Drittel belegt), gilt: Für manche Standorte ist es ist zu wenig, um dort wirklich für Entlastung zu sorgen.“

 
Viel Nachfrage verbessert die Position der Vermieter
 
„Aufgrund der Angebots-Knappheit wird der Bullenmarkt für Mieter 2014 zu Ende gehen, die Position der Vermieter verbessert sich zunehmend“, so Ferdinand Rock. „Wo das Angebot an Neuflächen verknappt, schlägt das Pendel auch bei Mietvertragsverhandlungen jedweder Art zugunsten der Vermieter aus.“ Die prekäre Situation bei guten Flächen führt auf jeden Fall dazu, dass sich Mieter bei möglichen Umzügen kaum mehr verbessern können und damit den Vermietern eine deutlich bessere Ausgangsposition zum Beispiel bei Mietvertragsnachverhandlungen gesichert wird. Hier sieht Rock denn auch ein interessantes Marktsegment, das Jones Lang LaSalle künftig professionell bedienen möchte: „Eine intime Kenntnis der Mikro-Märkte gehört bei Mietvertrags-Nachverhandlungen ganz eindeutig ins Repertoire der verhandlungsführenden Parteien. Hier sind Profis gefragt, die nicht nur den formalen Ansprüchen juristischer Rabulistik genügen“, kommentiert Rock

 
Flächenverknappung treibt die Mieten
 
Die Flächenverknappung in den Spitzenlagen treibt die Mietpreise in der Bayernmetropole nachhaltig nach oben. Das Durchbrechen der 30 Euro-Marke ist mittlerweile nicht mehr nur ein Einzelfall, Solitäre deutlich darüber gibt es aber bereits auch, durchaus mit der Aussicht auf Relativierung des exklusiven Status. „Wir gehen von einem Anstieg der marktcharakterisierenden Spitzenmiete in 2014 um weitere 3,2 % aus, auf dann 32,50 Euro/m²/Monat“, so Petra Bolthausen.
Die meisten Nutzer zahlen aber auch in München Mietpreise zwischen 10,00 bis 20,00 Euro. Auf rund 340.000 m² summieren sich über die Hälfte aller Abschlüsse. Um 5,5 % auf 15,19 Euro/m²/Monat gestiegen ist die Durchschnittsmiete. Auf die Branchen heruntergebrochen zeigt sich eine sehr deutlich überdurchschnittliche gewichtete Miete bei den Banken/Finanzdienstleistern (19,08 Euro). Das gilt, wenn auch weniger stark, für weitere vier Branchen, darunter unternehmensbezogene Dienstleister, Neue Medien, Ausländische Organisationen, Versicherungen, deren gewichtete Miete sich zwischen 17,90 und 17,00 Euro bewegt.

 
Investment-Markt im transaktionistischen Höhenflug

Mit einem statistisch links und rechts der Isar noch nie erreichten Wert hat München die Spitze im Investmentbereich unter den Immobilienhochburgen Deutschlands zurückerobert. Mit einem Transaktionsvolumen von 4,68 Mrd. Euro wurde die Hauptstadt Berlin wieder überholt, die auf Platz 3, noch hinter Frankfurt, zurückgefallen ist. Gegenüber 2012, mit dem bis dato Topergebnis, ist noch einmal ein Plus von 21% zu verzeichnen. Der Zuwachs im Vergleich zum 5-Jahresschnitt liegt bei 113 %, der 10-Jahresschnitt wurde um 130 % getoppt. „Die Attraktivität Münchens unter in- und ausländischen Immobilien-Investoren wurde auch mit der Anzahl der Transaktionen eindrucksvoll dokumentiert“, so Andreas Eichwald, Team Leader Office Investment Jones Lang LaSalle München. Die legte um über 50 % zu. Und weiter: „Das Transaktionsvolumen hätte noch weit höher ausfallen können, wären mehr Core-Produkte verfügbar gewesen. Auch hier dominiert der Mangel das Marktgeschehen und hemmt den transaktionistischen Höhenflug.“ Neun Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich – eine Anzahl, die in keiner anderen Stadt erreicht wurde – summieren sich auf ein Volumen von 1,7 Mrd. Euro (2012: 9 mit 1,8 Mrd. Euro). Damit kommen sie auf einen Anteil von 36 % am gesamten Transaktionsergebnis 2013. Vier der fünf größten Transaktionen wurden im letzten Quartal abgeschlossen. Die mit über 400 Mio. Euro größte Transaktion auf dem Münchener Investmentmarkt, die Hofstatt genannte Einkaufspassage mit Büro- und Einzelhandelsflächen in der Innenstadt, war dabei auch die größte Einzeltransaktion bundesweit. Die Immobilie im Eigentum der LBBW Immobilien Management Gesellschaft, wurde von einem Spezialfonds von Quantum Immobilien erworben. Auf ähnlich hohem Niveau lag nur noch der Verkauf des Kö-Bogens in Düsseldorf. Zugenommen haben alle Preisklassen unter 100 Mio. Euro, überdurchschnittlich die Transaktionen mit weniger als 25 Mio. Euro Kapitalfluss, um fast die Hälfte in der Größenordnung zwischen 25 und 50 Mio. Euro und um 38 % zwischen 50 und 100 Mio. Euro. Letztere summieren sich allein auf 1,25 Mrd. Euro. 

 
Pro Core-Verkaufsobjekt ein Vielfaches an Anfragen – andere Risikoklassen im Fokus

Die Kassen der Investoren seien mit Zielfokus München auch 2014 prall gefüllt – schon im zurückliegenden Jahr habe es an der Isar pro Verkaufsobjekt ein Vielfaches an konkreten Nachfragen gegeben. „Und der Wettbewerb um die Investments wird sich 2014 deutlich verschärfen“, so Eichwald. Die Konsequenz liegt auf der Hand: Eine deutliche Belebung des Core+ und Value-Add-Segments. Investoren sind zunehmend bereit, erhöhte Risiken bei der Vermietungssituation der Objekte und deren Lagen in Kauf zu nehmen“, kommentiert Eichwald. Das hat sich bereits 2013 gezeigt. Mit lediglich 44% Core-Investments weist München den niedrigsten Anteil dieser Risikoklasse auf - zusammen mit Berlin und Hamburg. Frankfurt mit 65% und Düsseldorf mit 64% liegen deutlich darüber. Von den Big Shots über 100 Millionen Euro waren sechs dem risikoärmsten Segment zuzuordnen, darunter die Hofstatt, das Siemensforum und das Metris im Arnulfpark. Kapital in dreistelliger Größenordnung floss darüber hinaus in zwei Core+ Aktivitäten, dem Kauf des „SZ-Hochhauses“ und des Atriums in der Riesstraße, beide außerhalb des mittleren Rings gelegen. Auch eine der opportunistischen Risikoklasse zuzuordnende Transaktion, die Alte Akademie, findet sich unter den ganz großen Transaktionen. In bester Innenstadtlage wird sie zukünftig einer Generalsanierung unterzogen. Im deutschlandweiten Vergleich schlägt in München der größte Investmentanteil im opportunistischen Segment zu Buche - immerhin 15% sind in dieser Risikoklasse dokumentiert. Für den Investmentexperten Eichwald entspricht diese Entwicklung der speziellen Logik des Münchener Investmentmarkts: „Riskante Investments sind in München risikorelativer zu tätigen als in anderen Städten.“

 
Der Markt wird internationaler
 
Immerhin mit 35 %, entsprechend rund 1,62 Mrd. Euro, konnten ausländische Investoren beim Wettbewerb um Investment-Produkte in Bayerns Hauptstadt punkten – Tendenz 2014 zunehmend. „Erste Core-Akquisitionen ausländischer institutioneller Investoren sind ermutigende Signale für eine sich selbst dynamisierende Nachfrage“, so Eichwald. Zeichen gesetzt haben hier in 2013 der südkoreanische Pensionsfonds NPS zusammen mit Hines und der schwedische Pensionsfonds Cityhold. Per saldo bilanziert im zurückliegenden Jahr dennoch ein eher bescheidener Zuwachs des Immobilienbestands. Denn bei über 1,54 Mrd. Euro finden sich die Ausländer in bemerkenswerten Umfang in München auch auf Verkäuferseite. Deutlich besser als München präsentieren sich diesbezüglich etwa Frankfurt mit einem bilanziellen Saldo von 474 Mio. Euro oder Düsseldorf mit 422 Mio. Euro. Eichwald sieht hier einen gesunden Wettbewerb der deutschen Immobilienhochburgen im investiven Bereich untereinander: „Deutschland mit seinen föderalistisch strukturierten Märkten misst sich diesbezüglich mit Megacities wie London und Paris. Und da ist es von essentieller Wichtigkeit, dass mehr als eine deutsche Stadt auf der Investmentkarte internationaler Anleger zu finden ist. Denn nur das Ensemble an deutschen Märkten in seiner Gesamtheit bringt im internationalen Vergleich das nötige Gewicht auf die Waage, um im Wettbewerb um die Gunst internationaler Investoren bestehen zu können.“
 
 
Büros dominieren im Schnitt, gemischte Objekte führen die Größenklassen an
 
Nach Frankfurt (67%) hat München mit 62 % den zweithöchsten Anteil von reinen Büro-Investments zu verzeichnen – ein Anteil, der dem Durchschnitt im Zeitraum 2008 bis 2012 entspricht. 2013 wechselten in der bayerischen Hauptstadt damit Büroobjekte für rund 2,93 Mrd. Euro den Eigentümer. Allerdings: erst an vierter und fünfter Stelle in der Kaufpreisklasse 100 bis 200 Mio. Euro finden sich die beiden größten Büro-Transaktionen: das SZ-Hochhaus im Münchener Osten und das Siemensforum in der Innenstadt. Beide Objekte wurden von internationalen Investoren erworben, darunter NPS. Deutlich unterhalb des längerfristigen Durchschnitts bewegt sich mit einem Anteil von 7% das investive Geschehen im Einzelhandelsbereich. Es war im vergangenen Jahr die niedrigste Quote unter den deutschen Immobilienhochburgen. An der Assetklasse Retail vorbeigeschoben haben sich Immobilien mit Mischnutzung (im Wesentlichen mit Büro- und Einzelhandelsnutzung), gepusht durch die Transaktion des Hofstatt-Objekts. 
 
Unter den BIG 7 weist neben Hamburg auch München (über 870 Mio. Euro) die Asset/Fonds Manager als stärkste Investorengruppe aus. Die Statistik zeigt aber ein insgesamt sehr ausgeglichenes Käuferspektrum. In der bayerischen Hauptstadt liegen die Top 3 - neben Asset/Fonds Manager die Spezialfonds und Banken/Versicherungen/Pensionskassen - eng beieinander mit Anteilen von 19 bzw. 18 %. Zusammen kommen sie auf 55 % des Münchener Transaktionsvolumens. Offene Fonds erreichen erstmals seit 2009 wieder einen zweistelligen Anteil (10 %). So zum Beispiel erwarben sie das Forum am Hirschgarten durch den UniImmo oder das Metris durch den Grundbesitz Europa. Auf Verkäuferseite sind es die Entwickler und Asset/Fonds Manager, die fast schon traditionell deutlich das Feld anführen mit zusammen über 2,2 Mrd. Euro. Ihre Anteile von jeweils 24 % bewegen sich in etwa auf dem 5-Jahresschnitt.
 
Die Spitzenrendite für Büroobjekte in der Stadt an der Isar ist mit 4,40 % schon die niedrigste unter den BIG 7. „Die anhaltend hohe Nachfrage wird die Spitzenrendite zumindest stabil halten. Auszuschließen ist aber auch nicht das Erreichen der Bodenbildung von 2007“, so Eichwald. Damals lag der Wert bei 4,30 %. Geschäftshäuser sind im vergangenen Jahr noch einmal gefallen (auf 3,60 %). Für Top-Büroprojekte in B-Lagen oder für Objekte in bester Lage mit allerdings kürzeren Mietvertragslaufzeiten oder Abstrichen in der Ausstattungsqualität liegen die Anfangsrenditen durchschnittlich bei 5,30 % bzw. 5,15%. Der Abstand zur Spitzenrendite macht dabei 90 bzw. 75 Basispunkte aus. Auf Grund des weiter zu erwartenden Ausweichens auf risikoreichere Investments sei eine Reduktion des Abstands zur Spitzenrendite im Laufe des Jahres nicht auszuschließen.

 
* Stadtgebiet München sowie Umland mit den bedeutendsten Städten und Gemeinden der Landkreise Dachau, Ebersberg, Erding, Freising, Fürstenfeldbruck, München und Starnberg