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Pressemitteilung

Expo Real, München

Europäische Direktinvestitionen in Gewerbeimmobilien legen im 3. Quartal 2009 um 40 % gegenüber dem Vorquartal zu


 
 
Expo Real, München, 5. Oktober 2009 - Jones Lang LaSalle hat heute auf der Expo Real aktuelle Daten zu europäischen Direktinvestitionen in Gewerbeimmobilien veröffentlicht. Danach sind Direktinvestitionen in gewerbliche Immobilien im dritten Quartal 2009 europaweit auf 18 Mrd. Euro angestiegen, entsprechend einem Plus von 40 % gegenüber dem Vorquartal (Q2 2009: 12,9 Mrd. Euro).

Tony Horrell, Leiter European Capital Markets bei Jones Lang LaSalle: „Dies ist das zweite Quartal in Folge, in dem das Transaktionsvolumen zulegen konnte, und wir gehen davon aus, dass wir die niedrigsten Quartalsvolumina in dieser Phase des wirtschaftlichen Abschwungs im ersten Quartal 2009 hinter uns gebracht haben. Wir erwarten für die letzten drei Monate des Jahres das stärkste Quartalsvolumen in 2009 und rechnen mit einem Gesamtjahresvolumen von mehr als 60 Mrd. Euro. Trotz dieser gestiegenen Transaktionsaktivitäten gehen wir davon aus, dass das Transaktions-volumen zum Jahresende 45 % unter dem des Jahres 2008 liegen wird, das wiederum um 55 % unter dem von 2007 lag.“

Horrell weiter: „Im Laufe des Sommers hat sich die Stimmung auf dem Markt deutlich verbessert und heute sehen wir eindeutige Anzeigen dafür, dass das Vertrauen zumindest in einigen europäischen Märkten wieder zunimmt. Aktuell ist die sich verbessernde Stimmung einer der Hauptfaktoren für die Verbesserung des Marktinteresses und den Anstieg der Transaktionen, spürbar in allen Sektoren und auf den meisten Märkten.“
 

Anlagen im Fokus
 
Das Interesse der Investoren konzentriert sich auch weiterhin vor allem auf Premiumobjekte, die sichere Erträge garantieren. Derzeit aktive Investoren haben außerdem eine klare Präferenz für die reiferen, transparenten Märkte Westeuropas sowie für diejenigen Märkte, in denen die Preise am stärksten gefallen sind – in manchen Fällen bis zu 50 %. Die Folge sind deutliche Unterschiede im Investoreninteresse auf den europäischen Märkten. Der europäische Investmentmarkt ist so uneinheitlich wie seit langem nicht mehr.
 

Unterschiedliche Investorentypen

Manche Märkte wie beispielsweise London werden derzeit mit Kapital überflutet, häufig von vermögenden Privatinvestoren. Institutionelle Anleger verzeichnen weitere Kapitalflüsse für ihre Einzelhandelsfonds. Deutsche Offene Fonds konnten ebenfalls Kapitalzuflüsse verzeichnen und sind weiterhin europaweit aktiv. Europäische REITs haben ihr Kapital durch eine Kombination aus Bezugsrechtsemissionen und Verkäufen wieder aufgestockt. Sie haben dadurch ihre Position gestärkt und beabsichtigen, wieder als Käufer auf dem Markt aufzutreten. Es wird zunehmend erkannt, dass sich die besten Gelegenheiten typischerweise ergeben, bevor sich die Märkte wieder erholen. Verkäufer werden nach eindeutigen Anzeichen einer Erholung in der Regel versuchen, ihre Vermögenswerte länger zu halten. Das Einwerben von Kapital bleibt für Investmentfonds jedoch schleppend. Value add – Direktinvestitionen bleiben auf geringem Niveau. Allerdings konzentrieren sich einige opportunistische Investoren auf Gelegenheiten im Bereich notleidender Kredite.
 

Grenzüberschreitende Kapitalflüsse

Grenzüberschreitende Investitionen gewinnen immer mehr an Schwung und wachsen insgesamt schneller als Inlandsinvestitionen. Manche Märkte wie Deutschland, Schweden und Russland sind auch weiterhin stärker durch Inlandsinvestitionen geprägt, während Großbritannien, Spanien und Frankreich von Juli bis September im Vergleich zum ersten Quartal ein erhebliches Interesse an grenzüberschreitenden Investitionen verzeichnen konnten.
 

Verfügbarkeit von Krediten

Bei der Kreditvergabe konnte eine gewisse Verbesserung beobachtet werden, insbesondere bei Krediten für den Kauf neuer, hochwertiger Objekte. Die Auflagen für diese Kredite bleiben jedoch weiterhin restriktiv, die Bewertungsverfahren sind auch weiterhin sehr streng. Als Ergebnis der Vereinfachung bei der Kreditvergabe ist ein Anstieg bei der Anzahl größerer Transaktionen und ein allmählicher Trend hin zu höheren durchschnittlichen Transaktionsvolumina zu beobachten. Eine vollständige Erholung des Markts einschließlich Investitionen in Value add Objekte und Bauvorhaben wird jedoch von der Rekapitalisierung des Sektors abhängen, sowohl hinsichtlich Bankbilanzen als auch bezüglich CMBS.

Ein Mangel an qualitativ hochwertigen Produkten auf dem Markt wird dazu führen, dass erhebliche Kapitalmengen nicht investiert werden können. Nur wenige Eigentümer können einen Gewinn erzielen, indem sie zu heutigen Bewertungsniveaus verkaufen. Banken werden ihre Bestände schrittweise durcharbeiten und haben bereits deutlich gemacht, dass sie den Markt nicht mit Objekten überfluten werden. Manche Fonds, die am Tiefpunkt des Markts investiert haben, könnten versuchen, Gewinnmitnahmen zu erzielen, aber hierbei dürfte es sich nur um seltene vereinzelte Fälle handeln. Andere Investoren werden strategische Verkäufe vornehmen, um ihre Portfolios neu zu gewichten. Das beschränkte Angebot qualitativ hochwertiger Objekte wird den Druck auf die Spitzenrenditen auf denjenigen Märkten verstärken, die bereits zunehmend in den Blickpunkt von Investoren gerückt sind.
 

Rendite und Preisgestaltung

In manchen Märkten wie beispielsweise London, wo das Angebot erstklassiger Objekte geringer ist als die Nachfrage, hat dies zu sinkenden Renditen geführt , was derzeit zu einer erhöhte Flexibilität der Investoren hinsichtlich ihrer Anforderungen von Investoren führt. Auf einer gewissen Anzahl von Märkten sind diverse Investoren nun auch bereit, Investitionen zu tätigen, die nicht mehr vollständig ins Premiumsegment fallen, bzw. ein Risikoelement in Kauf zu nehmen, sei es: kürzere Mietvertragszeiten, leichte Leerstände oder weniger gute Mieterbonitäten. London hat außerdem teilweise Vorteile aufgrund von Währungsschwankungen verzeichnen können, vor allem seitens privater Käufer. Investoren werden größere Devisenschwankungen auch weiterhin genauestens im Auge behalten.

Diejenigen Märkte, die auch in Zukunft von inländischen Institutionen dominiert werden, haben tendenziell weniger starke Preiskorrekturen verzeichnet. Unter internationalen Investoren fördert dies eine Abwartehaltung, was die Liquidität in diesen Märkten weiter einschränkt. Diejenigen Märkte, deren Preise sich bereits angeglichen haben und die stärker in das Blickfeld von Investoren gerückt sind, werden im Gegenzug eine Zunahme an Liquidität registrieren können, was wiederum günstigere Investitionsbedingungen schafft.
 

Wirtschaft und Vermietungsmärkte

Auch weiterhin sind die Bedenken hinsichtlich der allgemeinen Wirtschaftslage groß, obwohl jüngste Prognosen marginal nach oben korrigiert wurden und Volkswirtschaften zunehmend ein im Quartalsvergleich positives Wachstum des Bruttoinlandsprodukts verzeichnen können. Die Wirtschaftslage wird auch weiterhin Druck auf den Sektor ausüben; die Nachfrage seitens Gebäudenutzern wird weiterhin schwach bleiben. Der Immobilienmarkt hat sich historisch als ein Sektor erwiesen, der der Gesamtwirtschaft „hinterherhinkt“. Der Nutzermarkt könnte also auch nach Beginn der Erholung der Wirtschaft noch in Mitleidenschaft gezogen werden.

Die Mieten werden in den meisten Märkten bis 2010 weiter fallen. Umsatzvolumina haben fast ein Rekordtief erreicht. Auf vielen Märkten ist die Nettoabsorption seit mindestens einem Jahr negativ.  2011 werden zwar nur wenige Märkte fallende Mieteinnahmen verzeichnen – wenn sich die Mietsituation jedoch erholt, so wird diese Erholung generell schwach ausfallen. In einigen wenigen Märkten mit einem sehr eingeschränkten Angebot könnte das Mietniveau jedoch schneller anziehen.