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Pressemitteilung

Stuttgart

Stuttgarter Gewerbeimmobilienmarkt zeigt sich 2013 grundsolide

Büroflächenumsatz steigt 2013 um ein Drittel – Starkes Investmentjahr – Nachfrageüberhang bei Einzelhandelsflächen verursacht steigende Mieten


Stuttgart, 23. Januar 2014 – Der Stuttgarter Gewerbeimmobilienmarkt hat das Jahr 2013 grundsolide abgeschlossen und verspricht auch für das laufende Jahr eine gute Performance. Der Bürovermietungsmarkt schloss mit einem Flächenumsatz von insgesamt 256.000 m² mehr als ein Drittel über dem Vorjahr ab. Die Investitionen in Gewerbeimmobilien liegen mit einem Transaktionsvolumen von insgesamt 860 Mio. Euro zwar unter dem Ausnahmejahr 2012, übertreffen den 5-Jahres-Durchschnitt aber um beachtliche 80 Prozent. Auf dem Vermietungsmarkt für Einzelhandelsflächen sorgt die starke Nachfrage bei geringer Verfügbarkeit für steigende Mieten.

Bürovermietungsmarkt: Ergebnis übertrifft Vorjahreswert um mehr als ein Drittel

Der Flächenumsatz liegt 2013 mit 256.400 m² um mehr als ein Drittel über dem Vorjahresergebnis. Der 5-Jahres-Durchschnitt (2008-2012: 201.000 m²) wird um fast 30 Prozent übertroffen. Allerdings prägen einige Großvermietungen den guten Vermietungsumsatz überproportional. Die Anzahl der Vermittlungen beziffert Jones Lang LaSalle mit stabilen 290. Mit fast 110.000 m² Flächenumsatz war das dritte Quartal der mit Abstand umsatzstärkste Zeitraum des Jahres 2013.

Alexander Veiel, Regional Manager Jones Lang LaSalle Stuttgart, zeigt sich mit dem Vermietungsjahr sehr zufrieden, warnt jedoch vor einer Überbewertung: „Das gute Ergebnis darf nicht über die tatsächliche Lage hinwegtäuschen. Die insgesamt sieben Großanmietungen oberhalb von 10.000 m² machen fast die Hälfte des Gesamtvolumens aus. Die konjunkturelle Lage hat sich besonders mit Blick auf die Industrie eindeutig positiv auf das Vermietungsjahr 2013 ausgewirkt. Insgesamt haben wir aber eine normale und weiterhin durch lokale Mieter geprägte Entwicklung gesehen. Eine Wiederholung in dieser Größenordnung ist in 2014 nicht absehbar. Wir prognostizieren deshalb ein Vermietungsvolumen von rund 200.000 m², das sich auf dem Niveau des langjährigen Mittelwertes bewegen wird.“

Wie im Jahr 2012 entfielen auch 2013 fast 90 Prozent der Vermietungen mit einem Gesamtvolumen von rund 80.000 m² auf Abschlüsse mit weniger als 1.000 m² Fläche. Die durchschnittliche Größe aller Deals steigt mit rund 880 m² gegenüber 2012 (645 m²) um fast 40 Prozent. Hier macht sich das gestiegene Umsatzvolumen bei annähernd gleicher Deal-Anzahl bemerkbar. Größte Deals des Jahres waren mit rund 24.000 m² Fläche der Umzug von Ernst&Young nach Leinfelden-Echterdingen sowie die Ansiedlung der Deutschen Rentenversicherung in Zuffenhausen (23.000 m²).

Bei den Teilmärkten sieht Veiel einen starken Zuwachs in Richtung Süden: „Leinfelden-Echterdingen und Vaihingen kommen zusammen auf einen beachtlichen Flächenanteil von fast einem Drittel. Verantwortlich hierfür sind vor allem die Großanmietungen durch Ernst&Young, Daimler sowie Koch Neff. Auch die nördlichen Teilmärkte Zuffenhausen und Stuttgart-Nord zeigen sich wie erwartet stark. Nach der Anzahl der Vermietungen dominiert die City aber weiterhin klar das Geschehen. Fast 30 Prozent der Deals und rund 13 Prozent des Gesamtumsatzes wurden dort vermittelt.“

Nach wie vor weist Stuttgart im Vergleich mit den anderen deutschen Metropolen den mit Abstand niedrigsten Leerstand auf. Für das vierte Quartal 2013 beziffert Jones Lang LaSalle das Leerstandsvolumen mit 445.000 m². Dies entspricht einem Rückgang um 18.000 m² gegenüber dem Vorjahresquartal. Die Leerstandsquote beläuft sich auf 5,3 Prozent und liegt damit 0,3 Prozentpunkte unter dem Vorjahreswert. Bis Ende 2014 ist laut Jones Lang LaSalle ein leichter Anstieg der Leerstandsquote auf 5,5 Prozent zu erwarten, der mit dem Anstieg der Fertigstellungen in den Jahren 2014 und 2015 begründet wird.

Die drei umsatzstärksten Branchen sind nach Berechnungen von Jones Lang LaSalle die Industrie (23% Flächenanteil), unternehmensbezogene Dienstleistungen (18%) sowie die Öffentliche Verwaltung (15%).

Die Spitzenmiete zeigte sich mit bis zu 18,50 Euro/m² zum Jahresende stabil. Veiel: „In Einzelfällen sind für Top-Flächen in der City auch höhere Preise erzielbar und in diesem engen Segment bewegt sich der Markt in Richtung der 20-Euro-Marke. Aus diesem Grund erwarten wir für das Jahresende 2014 einen leichten Anstieg der Spitzenmiete auf bis zu 19,00 Euro.“ Die Durchschnittsmiete ist im Jahresverlauf um rund sechs Prozent auf 11,70 Euro gefallen. Veiel begründet dies wie folgt: „Die starke Nachfrage nach Topflächen konnte 2013 nicht in vollem Umfang bedient werden. Nicht wenige Mieter sind deshalb auf preiswertere Flächen ausgewichen. Zudem macht sich die starke Präsenz der Teilmärkte bemerkbar.“

Die Fertigstellungen beziffert Jones Lang LaSalle für das gesamte Jahr 2013 mit 62.000 m². Der Wert liegt fast 60 Prozent über dem Vorjahr und bewegt sich in etwa auf dem 5-Jahres-Durchschnitt (64.000 m²). Zu den größten Fertigstellungen zählen das Bülow-Carrée (19.300 m²) und das CALEIDO (10.600 m²). Darüber hinaus wurde die Eigennutzer-Entwicklung der AOK (10.000 m²) an der Heilbronner Straße fertig gestellt. In den kommenden zwei Jahren werden die Fertigstellungen voraussichtlich weiter ansteigen und jährliche Werte zwischen 100.000 und 150.000 m² erreichen. Von den projektierten und im Bau befindlichen Flächen, deren Fertigstellung für 2014 und 2015 erwartetet wird, ist laut Jones Lang LaSalle noch die Hälfte für den Vermietungsmarkt verfügbar.

Investmentmarkt: Transaktionsvolumen trotz Rückgang gegenüber 2012 rund 80 Prozent über dem 5-Jahres-Durchschnitt

Auch auf dem Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt ist eine differenzierte Betrachtung erforderlich, um das Jahresergebnis korrekt einzuordnen. Mit einem Transaktionsvolumen von 860 Mio. Euro konnte das Ausnahmejahr 2012 (1,02 Mrd. Euro) wie erwartet nicht wiederholt werden. Dennoch spricht Veiel von einem sehr guten Ergebnis: „Nach dem starken Jahr 2012 mit den Projekten Milaneo und Postquartier sowie größeren Grundstücksankäufen wurde 2013 immerhin der zweithöchste Wert seit 2008 erzielt. Der 5-Jahres-Durchschnitt (478 Mio. Euro) wurde um beachtliche 80 Prozent überschritten. Auch die von uns zu Jahresbeginn prognostizierten 800 Mio. Euro konnten eingestellt werden. Wir sind für 2014 sehr optimistisch und rechnen mit einem Investmentvolumen in Höhe von rund einer Mrd. Euro.“

Den positiven Ausblick begründet Veiel neben dem guten Angebot an geeigneten Verkaufsobjekten und einem weiterhin starken Investoreninteresse mit folgenden Argumenten: „Der hohe Anlagedruck wird die Investoren zu einer weniger selektiven Produktauswahl bewegen. Schon 2013 haben wir ein wachsendes Interesse an Immobilien mit minimalen Schönheitsfehlern, den so genannten Core+-Objekten, festgestellt. Dieses wird sich im laufenden Jahr verstärken und entsprechende Verkaufsangebote sind vorhanden.“

Vielversprechend ist zudem das internationale Investoreninteresse an Stuttgart. Veiel weiter: „Internationale Investoren haben ihren Immobilienbestand in Stuttgart im vergangenen Jahr um mehr als 70 Mio. Euro ausgeweitet. 30 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens entfallen auf ausländische Investoren. Für unseren über viele Jahre durch nationale Investoren geprägten Markt ist dies ein positives Signal, das sich 2014 hoffentlich fortsetzen wird.“

Büroimmobilien waren 2013 mit mehr als der Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens die am stärksten nachgefragte Anlageklasse. Einzelhandelsimmobilien folgen mit einem Anteil von rund einem Viertel. Auffallend ist der hohe Anteil an Hoteltransaktionen. Rund jeder zehnte investierte Euro entfiel 2013 auf diese auch bundesweit im Trend liegende Anlagekategorie.

Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien liegen unverändert bei rund 4,8 Prozent. Für das Jahresende 2014 prognostiziert Jones Lang LaSalle ein Verharren auf diesem Niveau. Für Geschäftshäuser mit Einzelhandelsnutzung hat Jones Lang LaSalle die Spitzenrendite zum Jahresende 2013 von 4,25 auf 4,15 Prozent reduziert. Hierbei macht sich die geringe Verfügbarkeit erstklassiger Objekte bei gleichzeitig hoher Nachfrage bemerkbar. Der aktuelle Wert wird bis zum Jahresende 2014 Bestand haben.

Einzelhandelsimmobilienmarkt: Solides Vermietungsjahr 2013 – Mieten in der Toplage Königstraße ziehen im ersten Halbjahr 2014 leicht an

Der Stuttgarter Vermietungsmarkt für Einzelhandelsimmobilien zeigte 2013 ebenfalls ein weitgehend solides Bild. Aufgrund der geringen Flächenverfügbarkeit blieb das Vermietungsvolumen in innerstädtischen Lagen mit insgesamt 11.800 m² zwar rund ein Viertel hinter dem Vorjahresergebnis (15.800 m²) zurück. Der fünfjährige Durchschnitt von 8.700 m² wurde jedoch deutlich übertroffen.

Sirin Ates, Team Leader Retail Leasing Stuttgart, fasst die aktuelle Marktsituation wie folgt zusammen: „Die exzellente Kaufkraft und Zentralität Stuttgarts sorgen unverändert für eine starke Flächennachfrage, die nur zum Teil befriedigt werden kann. Dies gilt insbesondere für die frequenzstärkste 1a-Lage Königstraße. Der Mangel an geeigneten Flächen fördert den Wettbewerb um die wenigen frei werdenden Ladenlokale und wirkt sich in den Toplagen mietpreissteigernd aus.“

Dementsprechend setzt sich der Anstieg der Spitzenmiete weiter fort. Im zweiten Halbjahr 2013 legte die Miete in der Toplage Königstraße im Vergleich zum Vorjahreszeitraum bereits um fünf auf bis zu 240 Euro/m² zu. Für das erste Halbjahr 2014 prognostiziert Jones Lang LaSalle einen weiteren Anstieg auf bis zu 245 Euro/m². Die Stiftstraße und Schulstraße komplettieren die Top 3-Lagen nach Miethöhe mit stabilen Spitzenmieten bis zu 180 bzw. 160 Euro/m². In der Hirschstraße werden bis zu 85 Euro/m² erzielt, die Calwer Straße liegt in der Spitze bei 80 Euro/m².

Größte Vermietungen des Jahres 2013 waren Urban Outfitters im Shopping Center „Das Gerber“ sowie Massimo Dutti, Bestseller, Hugo Boss und Vero Moda in der Toplage Königstraße. Am Marktplatz wird sich zudem ein neuer Nespresso-Store ansiedeln.