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Pressemitteilung

Köln

Ein gutes Immobilienjahr in der Domstadt


Köln, 24. Januar 2014 - Die Milliardengrenze im Investmentbereich überschritten, rund 300.000 m² vermietet: Der Kölner Büromarkt präsentierte sich am Ende des Jahres 2013 doch noch in bester Laune. Knut Kirchhoff, bei Jones Lang LaSalle Regional Manager Köln: „Wir blicken auf ein letztlich sehr gutes Immobilienjahr 2013 zurück.“ Das sei Anfang des Jahres in diesen Größenordnungen nicht zu erwarten gewesen. „Vor allem investorenseitig ging die Post ab in den letzten drei Monaten. Ein Powerplay vor Spielende“, so Kirchhoff. Auf Nutzerseite freilich blieb ein vergleichbarer Erfolg aus: „Mangels adäquater Objekte zur kurzfristigen Anmietung“, betont der Immobilienexperte.

 
Mehr Abschlüsse sorgen für zweitbestes Umsatzergebnis
 
Zwar ist auf dem Vermietungsmarkt das Allzeithoch von 2011 nicht geknackt, mit rund 300.000 m² aber immerhin das zweitbeste Ergebnis der letzten 10 Jahre erzielt worden. Plus 18 %, plus 14 % und plus 23 % ist die erfreuliche Bilanz im 1-, 5- und 10-Jahresvergleich. Nicht zuletzt drei Deals über 10.000 m² und eine auf über 500 angestiegene Anzahl an Mietvertragsabschlüssen haben diese Ergebnisse möglich gemacht. Der mit über 21.000 m² größte Deal 2013, die Anmietung in der ehemaligen königlichen Bahndirektion Köln am westlichen Rheinufer durch die EASA, nimmt sich aber dennoch vergleichsweise „klein“ aus gegenüber den beiden Megadeals im Rekordjahr 2011 (45.000 und 38.000 m²). „Natürlich sind solche Megadeals Ausnahmen nicht nur auf dem Kölner Markt“, kommentiert Thomas Borchert,  bei Jones Lang LaSalle Team Leader Office Leasing Köln. „Da kommen 2011 mal eben doppelt so viel m² durch die Top 3 Deals zusammen wie 2013. 2012 kann da gar nicht mithalten, die drei größten Abschlüsse waren in diesem Jahr jeweils nur vierstellig.“
  
Außergewöhnlich war 2013 die hohe Nettoabsorption von 155.000 m² u.a. durch Zuzüge oder zusätzlichen Standortaufbau, Neugründungen und Erweiterungen, beispielsweise durch Generali Deutschland, Tower Automotive, allesklar media, RTL, FLEXX Fitness, Just Fit 18 u.a.
 
 
…aber Dominanz der kleinen Flächenanmietungen
 
Die meisten Nutzer auf dem Kölner Büromarkt haben Flächenanforderungen bis 1.000 m². 90 % aller Mietvertragsabschlüsse fallen in diese Kategorie. Das dabei angemietete Volumen macht 2013 zusammen rund 134.000 m² aus, entsprechend 45 % des Kölner Gesamtumsatzes. Dabei liegt der Schwerpunkt der Mietverträge in der Kategorie bis 500 m². So deutlich wie in diesem Segment waren die Zuwächse zwar in keiner anderen Kategorie, aber zunehmende Aktivitäten zeichnen sich auch bei Anfragen zwischen 1.500 und 5.000 m² ab. „Nach oben hin wird es eng für flächensuchende Firmen. Auf jeden Fall im Bestand. Das zeigen die sechs größten Deals, die allesamt in Neubauten oder Projektentwicklungen stattgefunden haben“, so Borchert. Immerhin machten die 67.000 m² aus.

 
… mit Fokus auf City
 
Die City bleibt favorisiertes Ziel der Nutzer. Vor allem für Anmietungen unter 1.000 m² bietet der Standort adäquate Flächen mit guter Ausstattungsqualität und akzeptablen Preisen. Mit rund 86.000 m² weist sie 40 % mehr neu angemietetes Flächenvolumen auf als der zweitplatzierte Teilmarkt, Rheinufer-West, und fast 2 ½ mal so viel wie Ehrenfeld/Braunsfeld an dritter Stelle. Die Anzahl der Deals macht das Übergewicht der City noch deutlicher und zeigt darüber hinaus die Dominanz von kleinflächig Suchenden: mehr als 200 Deals stehen rund 45 bzw. 75 Abschlüsse in den beiden anderen Standorten gegenüber. Das Rheinufer-West profitiert bei seiner Platzierung von zwei Anmietungen über 7.500 m² sowie vom EASA Abschluss.
Nicht nur ein Teilmarkt, auch eine Branche dominiert den Bürovermietungsmarkt der viertgrößten Stadt Deutschlands. Die unternehmensbezogenen Dienstleister, in den letzten drei Jahren bei den abgeschlossenen Mietverträgen immer mit 25 % bis 30 % beteiligt, decken 2013 ein Flächenvolumen von rund 64.000 m² ab. Zusammen mit Firmen aus dem Bereich Ausbildung/Gesundheit/Soziales sowie der öffentlichen Verwaltung kommen diese Top 3 auf 45 % des Gesamtumsatzes auf dem Kölner Büromarkt. Im Gegensatz zu den unternehmensbezogenen Dienstleistern, aufgrund ihrer regelmäßig überdurchschnittlich hohen Anmietungsaktivitäten immer unter den Top3, verdankt die öffentliche Verwaltung ihre Position nahezu ausschließlich der Europäischen Agentur für Flugsicherheit. 

 
Zuwachs an Fertigstellungen, aber nicht viel mehr als 10 % zur freien Verfügung – Leerstandsquote deutlich gesunken
 
„Hochwertige Flächen in einer Größenordnung ab 1.000 m² gibt es in den stark nachgefragten Lagen Kölns nicht ausreichend“, so Borchert. Das Fertigstellungsvolumen in der rheinischen Immobilienhochburg ist zwar in den letzten beiden Jahren gestiegen, von den ca. 113.000 m² kamen insgesamt aber nur knapp 16.000 m² freie Flächen auf den Markt. „Neubauflächen sind teilweise genauso schnell wieder weg, wie sie auf den Markt kommen. Die Nachfrage eilt dem Angebot deutlich voraus“, kommentiert Borchert. Vor diesem Hintergrund und in Anbetracht der gestiegenen Nettoabsorption ist die Leerstandsquote deutlich gesunken - auf 7,0 %. Dieses Niveau wird sie 2014 voraussichtlich beibehalten, bei einem rückläufigen Fertigstellungsvolumen und einem Umsatz, der sich auf dem 5-Jahresniveau bewegen dürfte. „Die rückläufigen Fertigstellungen sind ein echtes Dilemma für den Markt, aber verständlich. Denn die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen für Developer sind nach wie vor nicht einfach“, betont der Immobilienexperte. Zweifach sei ihre Abhängigkeit: von Vorvermietungsquoten über 60% für die Finanzierung eines Projektes sowie von der Bereitschaft eines oder mehrerer Mieter, sich bereits zwei bis drei Jahre vor Auslaufen ihrer Mietverträge mit dem Thema Umzug und Neuorientierung zu beschäftigen.

 
Spitzenmiete bleibt stabil
 
Wenn Flächen im Spitzensegment knapp sind, zeigt sich Bewegung bei den geforderten Mieten. Eine solche Erhöhung gab es auf dem Kölner Büromarkt bereits 2012 auf 22 Euro/m²/Monat, in Einzelfällen auch darüber. Borchert: „2013 gab es keine weitere Anpassung beim Nominalwert und wird auch 2014 nicht erwartet. Dies liegt im Wesentlichen daran, dass es wenig Highlight-Produkte in den jeweiligen Toplagen wie City, Deutz/Messe und Rheinufer-West gibt“. 
 
Zugelegt hat die gewichtete Durchschnittsmiete für Flächen mit A-Qualität und zwar um 11 Cent auf 15,99 Euro/m²/Monat, ebenso auch die Durchschnittsmiete für den Gesamtmarkt (+19%) auf 13,36 Euro. Dafür sorgten einige größere Anmietungen jenseits der 18 Euro. Die meisten Mietvertragsabschlüsse (52 %) sind in der Preisklasse zwischen 10,00 und 15,00 Euro unterzeichnet worden.

 
Professionelle Beratung gefragt
 
Eine sich selbst dynamisierende Nachfrage nach professioneller Beratung sieht Borchert als essentiellen Trend auf dem Bürovermietungsmarkt der Millionenstadt am Rhein: „Die Nutzer warten nicht mehr bis zum Auslaufen ihres Mietvertrags, sondern lassen sich weit früher beraten – und das umfassend.“ Letztlich komme dank dieser Beratung vermehrt Transparenz in den Markt, eine weiter zunehmende Professionalisierung präge das Marktgeschehen. Die Attraktivität der Domstadt auch für Zuzügler werde dadurch deutlich erhöht: „Im zurückliegenden Jahr wurden immerhin 5% der Vermietungsumsätze durch Zuzüge getätigt“, weiß Borchert zu berichten.

 
Überschreiten der Milliarden-Euro-Marke im letzten Quartal
 
Zum vierten Mal nach 2006, 2007 und 2008 konnte 2013 auf dem Kölner Investmentmarkt ein Transaktionsvolumen von mehr als einer Milliarde Euro (1,19 Mrd. Euro) und damit ein Plus gegenüber dem Vorjahr von 43% (+ 11 % im 5-Jahresvergleich) realisiert werden. Wie in den meisten der sieben Immobilienhochburgen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) wurde der Löwenanteil dieser Grenzüberschreitung im zweiten Halbjahr getätigt. Im Vergleich zum 1. Halbjahr lag die Anzahl der Transaktionen um mehr als ein Viertel höher und mehr als doppelt so viel Kapital floss dabei in Gewerbeimmobilien. Allein rund 700 Millionen Euro waren es zwischen Oktober und Dezember: „Dieser späte Boom bestätigt die Regel: Bei entsprechendem Produkt und weit fortgeschrittenen Verhandlungen wird bis zum letzten Tag im Jahr um das Signing gerungen“, so Birgit Lenzen, bei Jones Lang LaSalle Team Leader Office Investment Köln. Nicht immer klappe die Erfolgsmeldung und das auch noch mit den Größenordnungen wie 2013: Vier der Top 5 Transaktionen 2013 wurden im letzten Quartal abgeschlossen, darunter die größte, die in der Domstadt bis dato überhaupt zu notieren war, der Verkauf der Neumarkt-Galerie durch Signature an die Deka Immobilien GmbH für 295 Mio. Euro. Die sorgte auch dafür, dass in Köln Einzelhandelsimmobilien den höchsten Anteil (31 %) am Transaktionsvolumen unter den deutschen Immobilienhochburgen aufweisen, und 2013 die Dominanz der Assetklasse Büro gebrochen wurde. Deren Anteil, in der Regel bei 55%, lag im vergangenen Jahr in Köln nur bei 39 %. 
   
Zusammen summieren sich die fünf größten Transaktionen, in einer Spanne von 70 bis 300 Mio. Euro, auf ein Transaktionsvolumen von ca. 640 Mio. Euro entsprechend einem Anteil von 54% am gesamten Transaktionsergebnis auf dem Kölner Investmentmarkt. Ein Jahr zuvor kamen weniger als 300 Mio. Euro zusammen. Die meiste Bewegung - und damit ähnlich dem Vermietungsmarkt - zeigt sich bei kleinvolumigen investiven Engagements mit einem Kaufpreis von unter 20 Mio. Euro: dort nahmen die Aktivitäten überproportional zu (+ 36%), generierten damit aber unter dem Strich trotzdem ein niedrigeres Transaktionsvolumen. „Solche kleinvolumigen Transaktionen werden von regionalen Eigennutzern, Privatinvestoren sowie regionalen Projektentwicklern durchgeführt“, so Birgit Lenzen. Die durchschnittliche Transaktionsgröße in der Domstadt ist mit 18 Mio. Euro die niedrigste unter den sieben Immobilienhochburgen. Mehr als doppelt so hoch liegt sie in München und auch die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt - aufgrund einiger Megatransaktionen im Laufe des Jahres - zeigt mit 34 Mio. Euro 2013 einen deutlich höheren Schnitt, sogar höher als die Finanzmetropole Frankfurt oder die deutsche Hauptstadt. 

  
Köln bleibt ein stark durch deutsche Investoren geprägter Markt - Core-Angebot deutlich verbessert - Offene Fonds führen Käuferstatistik an  
 
An den fünf größten Transaktionen ist nur ein ausländischer Erwerber beteiligt, ein kanadischer Reit. Insgesamt liegt der Anteil ausländischer Investoren in der Domstadt bei 17% und weist damit den geringsten Anteil unter den BIG 7 auf. Birgit Lenzen: „Internationale Investoren zeigen zwar eine rege Nachfrage, hatten aber letztlich dann doch das Nachsehen. Beim Pricing machten nationale Anleger das Rennen, auch aufgrund intimer Marktkenntnisse.“
 
Durchgerüttelt wird das Investorenranking. Vor allem durch den Kauf der Neumarkt-Galerie stehen die Offenen Fonds an der Spitze dieser Statistik mit einem Anteil von 51 %. Im Schnitt der Big 7 betrug ihr Anteil gerade einmal 10%. In keiner anderen Stadt war eine Käufergruppe derart dominant wie in Köln. Auf den Rängen zwei bis sechs kommen Corporates, Entwickler, Immobilien AGs/Reits, Spezialfonds und private Investoren auf Anteile von lediglich 9 – 5 % und machen zusammen gerade einmal 65% des Anlagevolumens des Erstplatzierten aus. Asset/Fonds Manager, im Schnitt der vergangenen Jahren immer der Topscorer, tauchen 2013 nur unter ferner liefen auf, mit Investments von unter 20 Mio. Euro und einem Anteil von 1,5 %. 
 
Dem Trend in fast allen Immobilienhochburgen folgend, treten auch in Köln die Asset/Fonds Manager (über 430 Mio. Euro) und die Entwickler (über 320 Mio. Euro) als stärkste Verkäufer auf. „Waren die letzten Jahre von einer Knappheit an Core-Produkten gekennzeichnet, sorgte 2013 mit einem entsprechenden Angebot für eine gewisse Vielfalt, ohne dass der Markt gleich überschwemmt worden wäre“, so Birgit Lenzen. Hochwertige Projektentwicklungen hätten zu dieser positiven Entwicklung beigetragen. Und so verwundere es nicht, dass Entwickler mit rund einem Drittel des Transaktionsvolumens auf Platz 2 der Verkäuferseite stünden, zum Beispiel mit dem Verkauf des Projekts „Neue Direktion Köln“ in unmittelbarer Nähe zu Hauptbahnhof und Dom an die CommerzReal. „In einem Bereich schafft es Köln also doch noch auf einen ersten Platz: So dominant wie hier konnte Core in keiner anderen Big 7-Stadt sein“, so Lenzen. Fast 70 % entfallen in Köln auf diese Kategorie. Value-Add-Objekte müssten schon in guten Lagen gelegen sein – im Teilmarkt City und Deutz - wenn sie insbesondere auch von internationalen Investoren nachgefragt werden. Denn die Kontrollierbarkeit des Risikos sei nach wie vor eine conditio sine qua non allen Investments. 

 
Spitzenrendite in Köln mit dem höchsten Rückgang unter den BIG 7 
 
Die Zeiten, als Köln mit 5,20 % deutlich die höchste Spitzenrendite hatte und damit vergleichsweise günstigere Investmentmöglichkeiten im Spitzensegment, sind passé. Mittlerweile liegt die Spitzenrendite für Büroobjekte bei 4,80 % und damit nicht mehr weit entfernt von den 4,70 % in Berlin, Düsseldorf und Frankfurt. „Es ist der stärkste Rückgang der Spitzenrendite unter den Big 7 innerhalb von 12 Monaten, zurückzuführen auf außergewöhnliche Core-Produkte, die so nicht jedes Jahr auf dem Markt zu finden sind“, kommentiert Birgit Lenzen. Auf Grund der anhaltend hohen Nachfrage - und ein entsprechendes Produktangebot vorausgesetzt - bleibe die Spitzenrendite auf diesem Niveau, ein weiterer Rückgang sei unwahrscheinlich. Für Top-Büroobjekte in B-Lagen oder für Objekte in bester Lage mit allerdings kürzeren Mietvertragslaufzeiten oder Abstrichen in der Ausstattungsqualität liegen die Anfangsrenditen durchschnittlich bei 5,90 % Der Abstand zur Spitzenrendite macht dabei 110 Basispunkte aus. „Das könnte sich gegebenenfalls im laufenden Jahr ändern, wenn Investoren mangels Produkt bereit sind, die Risiken solcher Produkte anders zu bewerten“, so die Investmentexpertin. 
 
„Vor diesem Hintergrund gehen wir für 2014 von einem Transaktionsvolumen von um die 1 Mrd. Euro aus. Ob darüber oder darunter? Das hängt ganz von der Entwicklung der Rahmenbedingungen ab – makroökonomisch wie auch für die Nachfrage und das Angebot auf Immobilienebene“, so Birgit Lenzen.