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Pressemitteilung

Frankfurt

Eigennutzerumsätze auf Allzeithoch sorgen auf dem deutschen Lager- und Logistikflächenmarkt für zweithöchstes Umsatzvolumen der letzten zehn Jahre


Frankfurt, 28. Januar 2014 – Auf dem deutschen Lager- und Logistikflächenmarkt wurde 2013 mit rund 5,0 Mio. m² (Eigennutzer und Vermietungen) das zweithöchste Umsatzvolumen der letzten zehn Jahre erzielt. Der Vorjahreswert wurde um 6 %, der 5-Jahresschnitt um 15 % übertroffen. Die Umsätze durch Eigennutzer (+ 33 % im Jahresvergleich) haben mit rund 2,3 Mio. m² sogar das bisherige Allzeithoch von 2011 getoppt (2,1 Mio. m²). Der Umsatz durch Vermietungen ging gegenüber dem Vorjahr um 9 % auf rund 2,7 Mio. m² zurück. 
 
„Vor dem Hintergrund des mit 0,4 % geringen Wachstums des BIP in 2013 ist das Ergebnis umso bemerkenswerter. Das Überschreiten der 5 Mio. m²-Marke ist der herausragenden Entwicklung der Eigennutzerumsätze zu verdanken. Viele Unternehmen, die sich langfristig an einen Standort binden können, bauen selbst – bei entsprechender Grundstücksverfügbarkeit. Einige Ballungsräume, die stark nachgefragt sind, werden mangels dessen geringere Umsätze zeigen. Immer mehr Nutzer müssen sich daher mit einer Projektentwicklung oder einem Neubau anfreunden. Sie nutzen vorhandenes Kapital oder partizipieren an günstigen Finanzierungsbedingungen“, so Rainer Koepke, bei Jones Lang LaSalle Head of Industrial Agency Germany. Und weiter: „2014 könnten zwischen 5 und 5,5 Mio. m² zu Buche schlagen, vorausgesetzt das Wirtschaftswachstum erreicht die prognostizierten 1,5 %.“ 

 
Big 5 - Ballungsräume egalisieren 5-Jahresschnitt 
 
In den Big 5-Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt inkl. Wiesbaden/Mainz, Hamburg und München) wurden 2013 1,7 Mio. m² Flächen umgesetzt, nur 4 % weniger als im Vorjahr und den 5-jährigen Durchschnitt egalisierend. Konform der bundesweiten Entwicklung ließen Vermietungen nach (-12 %), Umsätze durch Eigennutzer legten dagegen zu (+19 %). 
 
Im Jahresvergleich zeigen sich allerdings starke regionale Differenzen: Berlin und Frankfurt zeigten keine bzw. nur geringe Abweichungen. In Düsseldorf wurden dagegen insgesamt doppelt so viele Quadratmeter umgesetzt als im Jahr zuvor, in der Kategorie ab 5.000 m² hat sich das Volumen aufgrund einiger großflächiger Neuentwicklungen - darunter die Anmietung von 72.000 m² durch den Sportartikelhersteller ASICS in Krefeld im 3. Quartal, damit der größte Umsatz innerhalb der Big 5 in 2013 - sogar mehr als verfünffacht. Hamburg und München verzeichneten deutliche Einbußen (jeweils - 22 %). In beiden Regionen gingen vor allem die Umsätze in der Größenklasse ab 5.000 m² überproportional zurück. „Der Rückgang in München ist auf einen eklatanten Angebotsmangel in diesem Segment zurückzuführen, in Hamburg dagegen fehlte die Nachfrage nach großen Flächen. In der Hansestadt waren vor allem Flächen bis zu 5.000 m² gefragt – bei allerdings ebenfalls limitiertem Angebot“, so Koepke. Trotz des starken Rückgangs liegt Hamburg in der Rangfolge der Big 5 wieder vorn (450.000 m²), auf Platz zwei folgt Frankfurt (415.000 m²). 
 
Traditionell dominieren drei Branchen das Umsatzgeschehen: 37 % des in den Big 5 umgesetzten Volumens wurde von Unternehmen aus der Branche Transport/Verkehr/Lagerhaltung generiert. Auf Industrieunternehmen entfielen 29 %, der Handel erreichte 22 %. 

 
Spitzenmieten sind stabil und werden stabil bleiben
 
In den Big 5 blieben die Spitzenmieten für Lagerflächen ab 5.000 m² im Jahresverlauf stabil. Nutzer müssen in München mit 6,40 Euro/m²/Monat am meisten aufbringen, gefolgt von Frankfurt (6,00 Euro/m²/Monat), Hamburg (5,60 Euro/m²/Monat), Düsseldorf (5,40 Euro/m²/Monat) und - mit einigem Abstand - Berlin (4,70 Euro/m²/Monat). 
 
„Auch 2014 erwarten wir stabile Spitzenmietpreise“, so Koepke. Und weiter: „Die Rahmenbedingungen gestatten keine Preissprünge, weder nach unten, noch nach oben. Daher sind es vor allem die Nebenkosten, die von preisbewussten Nutzern noch beeinflussbar sind: durch Bezug moderner Immobilien, die energieeffizient, überwiegend DNGB–zertifiziert, errichtet werden.“

 
Außerhalb der Big 5–Ballungsräume: höchster Eigennutzerumsatz der letzten 10 Jahre 
 
Der Umsatz außerhalb der Big 5 Ballungsräume* hat mit ca. 3,3 Mio. m² sowohl den Vorjahreswert (13 %) als auch den 5-Jahresschnitt (25 %) deutlich hinter sich gelassen. Eigennutzer (mit + 37 % auf Zehnjahreshoch) prägen die Entwicklung, Vermietungen gaben im Jahresvergleich um 6 % nach. Mit
einem Anteil von 41 % führen auch hier Unternehmen aus dem Bereich Transport/Verkehr/Lagerhaltung das Branchenranking an, Industrie bzw. Handel erreichen 34 % bzw. 25 %. „Der Trend zur Eigennutzung führt dazu, dass die Anteile der Industrie und des Handels - typische Eigennutzer - steigen“, so Koepke.

Bundesweit wurden die beiden größten Abschlüsse des Jahres bereits im ersten Quartal getätigt - beide in Erfurt: 175.000 m² für Koch Neff Volckmar als Eigennutzer und 95.000 m² für Fiege als Mieter. Der drittgrößte Deal fiel ins 4. Quartal: in Volkmarsen bei Kassel hat Rudolph Logistik 90.000 m² in einer Projektentwicklung angemietet. Insgesamt wurden Dreiviertel der Umsätze in Neubauten/Projektentwicklungen getätigt, davon 63 % durch Eigennutzer. Die zehn größten Deals des Jahres (zwischen 47.000m² und 175.000 m²) machen einen Anteil von rund 25 % am Gesamtumsatz aus. 
 
Bei der regionalen Betrachtung zeigt sich ein ganz anderes Bild als vor einem Jahr: die Region Rhein-Neckar führt beispielsweise durch den Eigennutzerumsatz durch die Daimler AG, die am Standort Germersheim ihr Lager für Fahrzeugersatzteile um einen Neubau von 60.000 m² erweitert mit 348.000 m² vor der Region Erfurt (ca. 287.000 m²), die zum ersten Mal so weit vorn in einer Jahresstatistik auftaucht. Auf Platz drei folgt der Vorjahreserste, das Ruhrgebiet, das mit rund 261.000 m² einen deutlichen Rückgang (-38 %) gegenüber dem Vorjahr zeigt. Die Regionen Bremen (179.000 m²) und Stuttgart/Heilbronn (177.000 m²) vervollständigen die Top 5 - Statistik. 37 % der Flächen außerhalb der Big 5 wurden jenseits der etablierten Logistikcluster umgesetzt, dabei entfallen 70 % auf Eigennutzer.
 
„2014 erwarten wir eine Fortsetzung der starken Neubautätigkeit“, so Koepke. Und weiter: „Niedrige Zinsen und eine wachsende Wirtschaft sind ideale Bedingungen, Projekte zu realisieren, entweder als Eigennutzer oder als Entwicklung für ein nutzerspezifisches Projekt.“


* In diese Zahlen fließen ausschließlich Flächenumsätze ab einer Größe von mindestens 5.000 m² ein