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Pressemitteilung

Frankfurt

Kaufpreise auf den Wohnungsmärkten weiterhin mit hohen Wachstumsraten - Mietpreisanstieg leicht abgeschwächt -

Jones Lang LaSalle aktualisiert Residential City Profiles


​Presseinformation inklusive Charts [PDF]
 

Frankfurt, 20. Februar 2014 – Die Entwicklungsdynamik der Miet- und Kaufpreisen driftet im zweiten Halbjahr 2013 in den acht von Jones Lang LaSalle untersuchten Städten* weiter auseinander. Während sich das Mietpreiswachstum verlangsamte, erhöhte sich der Preisanstieg für Eigentumswohnungen im Vergleich zur ersten Jahreshälfte weiter.
 
Den größten Anstieg der Mietpreise** verzeichneten auf Jahressicht mit 7 % bis 9 % Stuttgart, Berlin und München. In Köln und Leipzig verteuerten sich die Mieten jeweils um 5 %. In Frankfurt und Düsseldorf wurde ein Wachstum von 3 % bzw. 4 % registriert. Mieten in Hamburg stagnierten.
 
Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen** erhöhten sich im Jahresvergleich in einigen Städten fast dreimal so stark wie die Mieten. In Leipzig, Düsseldorf, Stuttgart und Köln stiegen die Preise zwischen 16 % und 19 %. Wohnungen in Frankfurt und München verteuerten sich um 12 %. Nur in Berlin und Hamburg blieb die Wachstumsrate mit 9 % bzw. 6 % im einstelligen Bereich.
„Im Mietsegment zeigt sich im zweiten Halbjahr eine leichte Abkühlung des Preisanstiegs auf ein Niveau, das wir zuletzt 2010 beobachten konnten. Nach teilweise sehr hohen Mietpreisanstiegen, wie in Hamburg, ist das Potential für einen Mietpreisanstieg in einigen Städten und Teilsegmenten vorerst anscheinend ausgeschöpft“, so Andrew M. Groom, bei Jones Lang LaSalle Head of Valuation & Transaction Advisory Germany. Und weiter: „Im Eigentumssegment heizen die günstigen Zinsen die Nachfrage weiter an, gleichzeitig gibt es in einigen Teilmärkten aber auch erste Anzeichen einer Beruhigung – zuvörderst vor dem Hintergrund bereits sehr hoher Preissteigerungen - um teilweise 50 % und mehr - in den letzten drei Jahren. Nachdem die Mieten und Kaufpreise in den wichtigsten Wirtschaftszentren stark gestiegen sind, beobachten wir zunehmend erhebliche Preisbewegungen in kleineren Großstädten wie Kiel oder Nürnberg. Eine hohe Miet- und Kaufpreisdynamik wird sich 2014 bevorzugt hier entwickeln.“

 
Untersuchungsergebnisse für die einzelnen Städte im Überblick:

München vereint höchste Mieten und stärkste Preisanstiege
 
Der Aufwärtstrend bei den Mietpreisen setzte sich im zweiten Halbjahr in München, der unangefochten teuersten der untersuchten Wohnungsmärkte, weiter fort. Das neue Hoch bei den  Angebotsmieten erreichte an der Isar 15,00 Euro/m²/Monat und verzeichnete mit + 8,5 % den höchsten Mietpreisanstieg auf Jahressicht. Weiter vergrößert hat sich damit der Abstand zu den anderen Wohnungsmärkten. Das Mietpreiswachstum der vorherigen Halbjahre schwächte sich in Berlin im zweiten Halbjahr zwar leicht ab, auf Jahressicht ist allerdings mit Plus 7,9 % der zweithöchste Anstieg unter den untersuchten acht Städten zu verzeichnen. Die Angebotsmieten erhöhten sich auf 8,20 Euro/m²/Monat. „Aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage rechnen wir für 2014 in der deutschen Hauptstadt mit weiter steigenden Mieten. Die Preisanstiege erfassen neben den innerstädtischen Lagen zunehmend auch günstige Stadtteile wie Marzahn oder Spandau. Mittelfristig werden sich die Zuwachsraten bei den Neuvertragsmieten leicht abschwächen, da die Entwicklung der Haushaltseinkommen hinter der Mietpreisentwicklung zurückbleibt“, so Roman Heidrich, bei Jones Lang LaSalle Team Leader Residential Valuation Advisory Berlin. Neben Berlin und München zählt Stuttgart zu den Städten mit dem stärksten Mietpreisanstieg in 2013. Auf Jahressicht erhöhten sich die Mieten um 6,6 % auf 10,95 Euro/m²/Monat. Die baden-württembergische Landeshauptstadt hat damit Hamburg als drittteuersten Mietwohnungsmarkt abgelöst. Hamburg war die erste Großstadt, in der der Trend zu stark steigenden Mieten zu beobachten war. 40 % betrug der Anstieg zwischen Anfang 2007 und 2013. Die Hansestadt ist nun die erste mit stagnierenden Mietpreisen. Im dritten Halbjahr in Folge verharrten die Angebotsmieten bei 10,70 Euro/m²/Monat.
 
In Frankfurt und Düsseldorf beruhigte sich der Aufwärtstrend im Mietwohnungsmarkt im zweiten Halbjahr sichtbar. Auf Jahressicht steht in der Mainmetropole noch ein Plus von 2,5 % auf 12,00 Euro/m²/Monat . Am Rhein verzeichnete der Mietmarkt mit 3,8 % einen leicht höheren Anstieg. Das Mietniveau erreichte hier in der zweiten Jahreshälfte 9,35 Euro/m²/Monat. Einen deutlichen Mietanstieg von rund 4,8 % bzw. 4,9 % auf Jahressicht erfuhren Köln und Leipzig. Das Preisniveau lag mit 9,45 Euro/m²/Monat in Köln allerdings weit von den 5,30 Euro/m²/Monat in Leipzig entfernt. Im zweiten Halbjahr registrierte allerdings nur die Domstadt einen weiteren moderaten Zuwachs. In der sächsischen Wirtschaftsmetropole stagnierten die Mieten.
 
„2014 wird sich das Mietpreiswachstum im Vergleich zu 2013 in den meisten Städten leicht abschwächen, da der finanzielle Spielraum nach dem langen Aufwärtstrend der Mieten bei vielen Wohnungssuchen gesunken ist. Dennoch bleibt die insgesamt positive Marktlage bestehen, da die Nachfrage auch mittelfristig das Angebot übersteigt“, so Heidrich. Und weiter: „Die Einführung einer Mietpreisbremse wird voraussichtlich das aktuelle Mietniveau einfrieren, aber kaum die Ursache der Mietsteigerungen beseitigen. Dies kann zwangsläufig nur durch die Erhöhung des Angebots durch Neubau gelingen.“

 

Höchster Preisanstieg für Eigentumswohnungen in Köln

In München wurden Eigentumswohnungen im zweiten Halbjahr für 5.130 Euro/m² angeboten, damit 11,7 % teurer als im Vorjahreszeitraum. Auf diesem hohem Niveau schwächte sich der Preisanstieg 2013 geringfügig ab, im Vorjahr war noch ein Anstieg um 17,2 % registriert worden. Deutlich unter den Angebotspreisen in der bayerischen Landeshauptstadt bewegen sich die Preise in Hamburg. Mit 3.420 Euro/m² verteuerten sie sich auf Jahressicht um 6,0 %, der niedrigste Zuwachs unter den acht untersuchten Städten. Allerdings waren im zweiten Halbjahr wieder leicht stärker steigende Preise zu notieren.
 
Den höchsten Preisanstieg aller untersuchten Städte zeigte mit Plus 19,3 % auf Jahressicht Köln, allerdings hauptsächlich in innerstädtischen Lagen. Das durchschnittliche Preisniveau erreichte in der Domstadt 2.470 Euro/m², damit immer noch die zweitniedrigsten Kaufpreise unter der untersuchten Städten. Den zweithöchsten Preisanstieg verzeichnete mit + 16,7 % Stuttgart. Die Zunahme betraf alle Lagen der Landeshauptstadt und ließ die Preise stadtweit auf 2.760 Euro/m² steigen. Auch Düsseldorf zählte zu den Städten mit den am kräftigsten steigenden Kaufpreisen: auf Jahressicht steht ein Plus von 16,1 % auf 2.810 Euro / m², basierend auf die Verteuerung in der zweiten Jahreshälfte in allen Stadtteilen. In Leipzig sanken die Angebotskaufpreise in der zweiten Jahreshälfte zwar geringfügig, 2013 schlägt dennoch auch in der Sachsenmetropole ein beachtlicher Preiszuwachs von 16,3 % auf 1.380 Euro / m² zu Buche. Damit ist seit 2011 ein Preisanstieg von rund ein Drittel zu verzeichnen.
 
Frankfurts Eigentumswohnungen bewegten sich Ende 2013 bei 3.360 Euro/m² - mit einem Plus auf Jahressicht auf gleicher Höhe wie an der Isar (+11,7 %). „Die Entwicklung der Kaufpreise für Eigentumswohnungen hat sich im zweiten Halbjahr dem Trend stagnierender Mieten entgegengesetzt. Während die Preisentwicklung im Neubauangebot eher unterdurchschnittlich ist, führen die - noch günstigen - Preise der Nachkriegsbauten aktuell die Kaufpreisentwicklung an“, so Sebastian Grimm, bei Jones Lang LaSalle Team Leader Residential Valuation Advisory Frankfurt. Und weiter: „Wie in den anderen Städten ist der Appetit nach Anlageobjekten größer als das Angebot. Zudem bleibt das günstige Finanzierungsumfeld Preistreiber im Eigentumswohnungsmarkt.“ In Berlin stiegen die Preise für Eigentumswohnungen in der zweiten Jahreshälfte wieder etwas stärker an. Auf Jahressicht fiel der Zuwachs mit + 8,7 % (auf 2.570 Euro/m²) im Vergleich zu den anderen Städten noch moderat aus. Allerdings verteuerten sich Wohnungen an der Spree seit 2010 bereits um über die Hälfte. Der Berliner Markt für Eigentumswohnungen erfuhr damit neben München die höchste Aufwärtsbewegung aller untersuchten Städte in den letzten vier Jahren.
 
„Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen werden 2014 ihre aktuell sehr hohe Wachstumsdynamik wahrscheinlich einbüßen. In immer mehr Städten zeichnete sich zum Jahresende eine leichte  Verlangsamung des Preisanstiegs ab“, so Sebastian Grimm. Und weiter: „Die Käuferschichten, die die hohen Preise noch bezahlen können und wollen, werden kleiner und viele stellen sich zunehmend die Frage der kurzfristigen Nachhaltigkeit des aktuellen Preisniveaus, sodass eine beginnende Konsolidierung auf hohem Niveau möglich erscheint.“
 
„Trotz der natürlichen Skepsis der Marktteilnehmer angesichts des aktuellen Preisniveaus ist die gegenwärtige Zinslandschaft, die in den nächsten 12-18 Monaten weiterhin auf historisch niedrigem Niveau bleiben wird, für die Preisentwicklung entscheidend. Bis zu einer Änderung der EZB-Zinspolitik und - damit verbunden – einer Richtungsänderung der Zinsentwicklung, werden - insgesamt betrachtet und zunehmend auch für wirtschaftlich starke B-Städte geltend - weiterhin stetig leicht steigende Preise zu beobachten sein. Darüber hinaus wird die Aufwärtstendenz besonders in den absoluten Prime-Lagen – die ohnehin wenig von den Zinsen beeinflusst werden – bestehen bleiben“, so Andrew Groom.  


  

* Zum zwölften Mal hat Jones Lang LaSalle die Entwicklungen in Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Köln, Stuttgart und Leipzig untersucht. Analysiert wurden insgesamt 180.000 Mietangebote sowie 90.000 Kaufangebote für Eigentumswohnungen. Die Darstellung der analysierten Datensätze reicht bis auf Stadtbezirksebene, unterschieden in Baualtersklassen und Wohnungsgrößen. Weitere detaillierte Auswertungen ab 2004 sind auf Anfrage verfügbar.
** Hinweis: Miet- bzw. Kaufpreise beschreiben den Median, d.h. 50 % der Werte in einer Stadt liegen über diesem Wert und 50 % darunter.