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Pressemitteilung

Frankfurt

VICTOR Prime Office mit unvermindertem Aufschwung 


​Presseinformation inklusive Chart [PDF]

 

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

  • Indikatorwert Q4 2013: 125,9 Punkte
    - Plus 1,5 % gegenüber Vorquartal – Berlin mit höchstem Anstieg (+ 3,6 %)
    - Plus 3,6 % im Jahresvergleich - Frankfurt mit bester Jahresperformance (+5,3 %)
    - Plus 27,3 % gegenüber der Trendwende Q2 2009
     
  • Laufende jährliche Gesamtverzinsung (Total Return) des Immobilienkapitals in den letzten 12 Monaten: +8,3 % 
     
  • Gesamt Risikopremium (JLL Prime Risk Premium – „JLL PRP“) gesunken auf 406 Punkten


FRANKFURT, 20. März 2014 - Entsprechend dem anziehenden Investmentmarkt zum Jahresende präsentiert sich im vierten Quartal die Performance des VICTOR Prime Office* deutlich verbessert, der Index steigt um + 1,5 % auf 125,9 Punkte. Die Jahresperformance (+ 3,6 %) ist aufgrund einer schwächeren Phase im der ersten Jahreshälfte 2013 gegenüber dem letzten Jahr (+5,5 %) leicht rückläufig.
 
„Die Performance in den Spitzenbüromärkten, unter anderem geprägt von dem Wettbewerb der institutionellen Investoren im Bereich der Spitzenimmobilien, profitiert deutlich von den Präferenzen der klassischen und auch alternativen Finanzierern wie Versicherungen und Pensionskassen, die immer noch Sicherheit vor hohe mögliche Returns einordnen“, so Andrew M. Groom, bei JLL Head of Valuation & Transaction Advisory Germany. Und weiter: „Trotz der Tendenz zu höheren Beleihungsausläufen (LTVs) und günstigeren Krediten in diesem Bereich, was durchaus auch Transaktionsentscheidungen der Anleger beeinflussen kann, rücken immer mehr die erzielbaren Returns sowie das bereits sehr hohe Preisniveau dieser Immobilien in den Vordergrund.“  Hier stelle sich automatisch die Frage nach alternativen Investments und den soliden B-Lagen in Deutschland. Anlageverhalten der Investoren sowie die Verfügbarkeit von Krediten würden zeigen, dass sich der Immobilienmarkt immer noch nicht ganzheitlich aus der Krise erholt habe. 
 
Die Bürospitzenlagen konnten sich im Quartalsvergleich überwiegend noch einmal verbessern. Besonders in Berlin war aufgrund positiver Einflüsse des Investmentmarktes auf die Spitzenrendite und einer soliden Mietentwicklung ein Zuwachs um + 3,6 % auf 122,5 Punkte zu beobachten. Auch die Hamburger Innenstadt (+ 2,5 % zum Vorquartal) kann nach einer Stagnationsphase über fünf Quartale durch eine leichte Verbesserung der Spitzenrendite zulegen. Damit behauptet Hamburg den ersten Platz unter den untersuchten Spitzenlagen (132,4 Punkte) vor München. Die bayerische Landeshauptstadt profitiert trotz gleichbleibender Spitzenmiete von einer verbesserten Marktmiete** insgesamt und verzeichnet einen Performanceanstieg von + 1,2 % im vierten Quartal auf 130,2 Punkte. Leichte Verbesserungen der Parameter im Vermietungsmarkt kann auch die Frankfurter Bankenlage verzeichnen. Die Top-Immobilien der Mainmetropole können ein Performancewachstum von immerhin noch + 0,9 % verzeichnen auf 124,1 Punkte. Die Düsseldorfer Bankenlage fällt nach einer mittlerweile elf Quartale anhaltenden Stagnationsphase mit einem durchschnittlichen Quartalswachstum von nur + 0,6 % - erstmals seit dem dritten Quartal 2005  - auf den letzten Platz zurück. (Q 4: + 0,1 % auf 121,5 Punkte). 
     
Die partielle Steigerung der Wachstumsdynamik einiger Spitzenlagen im vierten Quartal 2013 beeinflusst letztlich auch die Jahresperformance positiv. Hier liegt die Frankfurter Bankenlage mit + 5,3 % (Vorjahr: + 4,8 %) deutlich vor Berlin mit + 4,2 %, München + 2,8 %, Hamburg + 2,6 % und Düsseldorf + 2,2%. Insgesamt kann die Jahresperformance der Spitzenlagen jedoch nicht an das Vorjahr anknüpfen. „Betrachtet man neben dem relativ homogenen Performancewachstum seit der Trendwende im zweiten Quartal 2009 die aktuellen Entwicklungen der einzelnen Spitzenlagen,  sind deutliche Verschiebungen zu erkennen: Die Marktteilnehmer differenzieren offensichtlich klar nach Verfügbarkeit und Qualität der Top-Produkte. Sollte der Anlagedruck weiter bestehen, bleibt das generelle Wachstum der Spitzenlagen insgesamt homogen, da Markteilnehmer aufgrund des Wettbewerbs sofort entstehende Opportunitäten nutzen. Dieser Logik zufolge dürften die Lagen in Frankfurt und auch Düsseldorf in 2014 performancetechnisch aufholen“, kommentiert Andrew Groom.    

 
Leichte Abschwächung des Total Returns …
 
Aufgrund der leicht abgeschwächten Jahresperformance und der weiter niedrigen Nettoanfangsrenditen weist der VICTOR Prime Office für 2013 insgesamt einen Total Return von + 8,3 % aus, eine deutliche Abschwächung zu 2012 (+ 10,4%). In Frankfurts Bankenlage konnten Anleger im vergangen Jahr damit einen Total Return von + 10,1 % realisieren. Wie bei der Jahresperformance bedeutet das Platz 1, vor Berlin mit einem Total Return für die Spitzenlagen von + 9,0 %. Unterdurchschnittlich fällt der Total Return in den Spitzenlagen von Hamburg (+ 7,3 %), München (+ 7,2 %) und Düsseldorf (+ 6,9 %) aus.       
     

… sowie eine dem Markt entsprechend abgeschwächte  Entwicklung der JLL Risikoprämie (JLL Prime Risk Premium, „JLL PRP“)
 

Der Entwicklung des „JLL Prime Risk Premium“ („JLL PRP“, Zinssatz deutscher Staatsanleihen gegenüber der Entwicklung der internen Zinsfußerwartung der Investoren („unleveraged IRR“)) ist im Vergleich zum Vorquartal weiter rückläufig. Ein nach wie vor steigender Zinssatz von deutschen Staatsanleihen sowie ein sinkendes Niveau von erwarteten Risikoaufschlägen auf Immobilieninvestments sorgen mit 406 Basispunkten für einen neuen Stand des „JLL PRP“ (Q3 2013: 433 Basispunkte). „Da die relativ homogene Gesamtentwicklung von Angebot, Nachfrage und Finanzierungspräferenzen die Preise von Core-Immobilien noch weiter steigen lässt, wird interessant zu beobachten sein, wann die Preisspitze in diesem Segment erreicht ist und zu welchen Alternativen die Investoren greifen werden. Wünschenswert wäre eine Fortführung der generellen Erholung auf dem europäischen Immobilienmarkt und eine stetige Ausweitung der Risikoanforderung der Investoren auf B-Lagen“, so Groom
 

* Der Indikator analysiert die Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von 12 Mio. m²: Berlin Charlottenburg 1A / Mitte / Potsdamer Platz und Leipziger Platz; Düsseldorf Bankenviertel; Frankfurt Bankenlage; Hamburg Innenstadt; München Innenstadt
** Berechneter Wert aus Spitzen- und Durchschnittmieten der Prime-Lagen