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Pressemitteilung

Frankfurt

Deutscher Immobilienmarkt zum Jahresauftakt in bester Verfassung: Starker Investment- und guter Vermietungsmarkt, politische Risiken, eingetrübte Aussichten


Presseinformation inklusive Übersichtstabellen [PDF]​

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Frankfurt, 2. April 2014 - Ein Bilderbuchstart, fraglos: selten war der Ausblick für die kommenden 12 Monate zu Beginn eines Jahres so übereinstimmend positiv gewesen wie im Januar 2014. Die Aktienmärkte nahmen den Schwung aus den letzten Wochen des alten Jahres mit und die moderate Erholung der Weltwirtschaft schritt auf breiter Front voran, getragen auch vom Wachstumsimpuls der Industrieländer. Gleichzeitig blieben die Notenbanken bei ihrer Niedrigzinspolitik, die gepaart mit den niedrigen Inflationsraten auf Schubwirkung programmiert war. „Auch wenn sich dieses durchweg positive Bild seit Anfang März gewandelt hat und die Unruhen in der Ukraine für aufkeimende Unruhe sorgten: solange der Konflikt auf diplomatischer Ebene bleibt, sehen wir keine besorgniserregende Auswirkungen auf die globale und einheimische Konjunktur und schon gar nicht für die Immobilienmärkte“, sagt Dr. Frank Pörschke, bei JLL CEO Germany. Trotz der sich weiter erholenden Konjunkturdaten in Europa hat sich die Stimmung auch in der deutschen Wirtschaft Ende März eingetrübt. Neben der Krim-Krise sind es insbesondere Deflationssorgen im Euroraum, die zur aktuellen Unsicherheit beitragen und ihre Spuren hinterlassen. Der ifo-Geschäftsklimaindex für die gewerbliche Wirtschaft Deutschlands ist im März auf 110,7 Punkte gesunken, von 111,3 im Vormonat. Zuvor war er vier Mal in Folge gestiegen. Die von der Politik ins Auge gefassten Sanktionen gegenüber Russland werden von den Unternehmen kritisch gesehen, beflügeln sie doch einerseits den Abzug von Investitionskapital aus Russland und andererseits die  Verflechtungen von Russlands Wirtschaft und Politik mit den Staaten Asiens, verbunden mit der Befürchtung entsprechend negativer Konsequenzen für die europäische und deutsche Wirtschaft. Leichte Entwarnung kommt hingegen von der EZB hinsichtlich der Deflationsängste. Bereits im April sollte die Inflationsrate wieder leicht ansteigen und sich mittelfristig wieder der Zielmarke von 2 % nähern. „Insgesamt sind die Fundamentaldaten trotz der politischen und geostrategischen Entwicklungen der letzten Wochen derzeit noch intakt und das deutsche Bruttoinlandsprodukt könnte auf Gesamtjahressicht um rund 2 % wachsen“, so Pörschke weiter.


Positive Entwicklung der Vermietungsmärkte…
 
Als grundsätzlich positiv präsentieren sich die Büro-Vermietungsmärkte der Big 7 in den ersten drei Monaten des Jahres. „Aktuell können wir keine Reaktionen der Nutzer auf die Unruhen in der Ukraine feststellen. Eine mögliche Reaktion hierauf wäre allerdings auch frühestens zur Mitte des Jahres zu spüren, denn lange vorab festgelegte und geplante Umzugsentscheidungen sind von solchen aktuellen Störungen nicht betroffen. Wir gehen nach wie vor von einer Nachfrageentwicklung aus, die auf den guten konjunkturellen Fundamentaldaten fußt und die im Gesamtjahr leicht oberhalb des Vorjahres liegen sollte. Die Basis hierfür wurde in den ersten drei Monaten jedenfalls gelegt“, betont Timo Tschammler, bei JLL Member of the Management Board Germany.  

 

…und beeindruckend starker Investmentmarkt
 
Weiterhin ungebrochen scheint die Dynamik am deutschen Investmentmarkt. Der fulminante Jahresendspurt 2013 ging nahtlos in einen ebensolchen Jahresauftakt 2014 über. 
 
„Die Rahmendaten stimmen nach wie vor und die verbesserten wirtschaftlichen Aussichten gepaart mit dem weiterhin niedrigen Zinsniveau befeuern das Transaktionsgeschehen am deutschen Markt für gewerbliche Immobilien. War das vergangene Jahr 2013 vor allem ein Jahr der einheimischen Akteure, so erwarten wir für 2014 ein deutlich stärkeres Engagement ausländischer Investoren“, so Tschammler. Und weiter: „Solange exogene wirtschaftliche und politische Risiken für Anleger überschaubar bleiben, solange wird der internationale Kapitalfluss anhalten und die Assetklasse Immobilie wird davon profitieren.“ Helge Scheunemann, bei JLL Head of Research Germany, ergänzt: „Auch das mittlerweile in einigen Bereichen erreichte hohe Preisniveau kann aktuell noch nicht als Bremsfaktor identifiziert werden. Im Gegenteil, eine weiter verbesserte Lage am Kapitalmarkt erlaubt auch wieder etwas höhere Beleihungsausläufe bei der Fremdkapitalaufnahme und die Banken senken im Zuge des zunehmenden Wettbewerbsdrucks ihre Margen, so dass der Markt attraktive Konditionen für Finanzierungsnehmer bietet.“
 
Mit einem bundesweiten Transaktionsvolumen gewerblich genutzter Objekte von rund 10 Mrd. Euro wurden nochmals etwa 40 % mehr umgesetzt als im ersten Quartal 2013 und genauso viel wie im Schlussquartal 2012, wobei gemeinhin gilt, dass die jeweils letzten Quartale eines Jahres die transaktionsstärksten sind. Auch wenn sich nicht in jedem der noch folgenden drei Quartale solche Mega-Transaktionen wie das 1 Mrd. Euro schwere Leo I –Portfolio realisieren lassen werden, so zeichnet sich dennoch für das Gesamtjahr 2014 ein Transaktionsvolumen ab, das in der Spanne zwischen 35 und 40 Mrd. Euro und damit bis zu 30 % über dem Ergebnis aus 2013 liegen dürfte. Diese kontinuierliche Steigerung seit 2009 mag die Befürchtungen schüren, der Investmentmarkt bewege sich wieder auf ein eher ungesundes Niveau der Jahre 2006/2007 zu: „ Dies können wir aus aktueller Sicht allerdings nicht bestätigen. Weder beobachten wir Übertreibungen bei den finanzierenden Banken, noch erscheinen die erzielten Preise aus Fundamentalsicht nicht gerechtfertigt. Ein ausgeprägtes Risikobewusstsein ist nach wie vor vorhanden und Transaktionen werden weiterhin intensiv geprüft“, notiert Pörschke.
 
Das Transaktionsplus geht in diesem Quartal wesentlich auf den Aspekt zurück, dass sich der Handel mit Portfolios signifikant erhöht hat, und zwar um fast 70 % auf 4,5 Mrd. Euro. Einzeltransaktionen summierten sich entsprechend auf 5,5 Mrd. Euro, ein Plus von 24 % im Jahresvergleich. Nur zwei Transaktionen der 10 größten im ersten Quartal waren Verkäufe von Einzelobjekten – die größte Transaktion stellte hier der Teil-Verkauf des CentrO Oberhausen mit knapp 540 Mio. Euro dar. Die übrigen acht waren jeweils Paketverkäufe. 
 
Das Transaktionsvolumen in den sieben Immobilienhochburgen belief sich bis Ende März auf insgesamt knapp 4,1 Mrd. Euro. Hierin enthalten sind auch Objekte aus standortübergreifenden Portfoliotransaktionen. Dennoch sank überraschend das Volumen gegenüber dem ersten Quartal 2013 um 13 % und das trotz eines deutschlandweit deutlich höheren Transaktionsgeschehens. Der Anteil der sieben Hochburgen rutschte damit entsprechend deutlich von 66 % im ersten Quartal 2013 auf jetzt 41 %. Hauptgrund für dieses Ergebnis sind die überregionalen großen Portfoliotransaktionen, die eben nicht nur Immobilien aus einer der Big 7 enthalten. Auch der Teilverkauf des CentrO in Oberhausen macht allein schon rund 5 % des deutschlandweiten Transaktionsvolumens aus. „Ein Abflauen der Investorennachfrage für die Hochburgen können wir allerdings nicht feststellen und wir gehen davon aus, dass sich der Anteil der Big 7 im weiteren Jahresverlauf wieder erhöhen wird“, betont Tschammler.    
 
München bleibt Investmenthochburg Nummer eins, liegt mit 1 Mrd. Euro an der Spitze und weist als einzige der Big 7 ein Transaktionsplus von 14 % gegenüber dem Vorjahr auf. Es folgen Frankfurt mit 780 Mio. Euro (-11 %) und Düsseldorf mit 700 Mio. Euro (-8 %).
 
Der Fokus der Investoren galt auch im ersten Quartal 2014 der Assetklasse Büro. Mit einem Anteil von rund 43 % am Transaktionsvolumen (entsprechend 4,3 Mrd. Euro) liegt sie klar vor den einzelhandelsgenutzten Immobilien mit 29 % (2,9 Mrd. Euro). Stark präsentierten sich in den ersten Monaten des Jahres Lager- und Logistikimmobilien. Objekte im Volumen von rund 1,3 Mrd. Euro wurden veräußert, entsprechend einem Anteil von 13 % am Transaktionsvolumen. Allein vier Portfolioverkäufe mit jeweils über 100 Mio. Euro trugen zu diesem Ergebnis bei.
 
Das Interesse der Investoren nach Top-Büroimmobilien in bester Lage hat auch in den ersten Wochen nicht nachgelassen. Demzufolge haben die Büro-Spitzenrenditen nochmals leicht nachgegeben und liegen im Schnitt über alle Big 7 bei 4,61 %. Ursächlich hierfür waren leichte Renditerückgänge in  Berlin, Hamburg, Köln und München um jeweils 10 Basispunkte. Auch bei den Bürorenditen abseits der Top-Lagen zeigte sich etwas Bewegung, allerdings nicht im gleichen Maße wie in der Spitze. Für Spitzenobjekte in einer B-Lage in einer der Big 7 sank die Rendite leicht auf 5,49 % im Schnitt über alle Hochburgen. Der Abstand zu der Spitzenrendite erhöhte sich damit leicht und liegt nun bei rund 90 Basispunkten.
 
Die Renditen bei Logistikimmobilien zeigten sich weiterhin nahezu stabil bei 6,56 % im Schnitt über die Hochburgen, ebenso werden für gute Fachmarktprodukte nach wie vor Anfangsrenditen von 5,65 % gezahlt. Leicht nach unten tendierten die Renditen für Shopping Center, hier sank die Netto-Anfangsrendite im Quartalsvergleich um 10 Basispunkte auf jetzt 4,60 %.
 
„Im Jahresverlauf könnten die Spitzenrenditen noch etwas weiter nachgeben, starke Preisaufschläge sind allerdings nicht zu erwarten. Und angesichts der weiterhin geringen Verzinsung alternativer Anlageprodukte ergibt sich für Investoren immer noch ein attraktives Renditeplus“, kommentiert Scheunemann.

 
Bürovermietungsmärkte mit Umsatzplus im ersten Quartal  
 

Die deutschen Immobilienhochburgen sind insgesamt gesehen gut aus den Startlöchern gekommen. Das Umsatzvolumen zwischen Januar und Ende März erreichte kumuliert 697.000 m² und damit knapp 15 % mehr als im vergleichenden Vorjahresquartal. „Das sind keine Umsatzergebnisse, die die Akteure zu Jubelstürmen veranlassen würden, zumal es regional gesehen ein doch sehr uneinheitliches Bild ergibt“, so Tschammler. Die Spanne der relativen Veränderung zum Vorjahr liegt zwischen -18 % in Köln – hier konnten nur rund 62.000 m² umgesetzt werden – und einem Plus von 133% in Stuttgart. Allerdings liegt das Umsatzergebnis der baden-württembergischen Hauptstadt mit knapp 61.000 m² noch unter dem von Köln, die Steigerung ist lediglich dem sehr schwachen Umsatz des ersten Quartals des Vorjahres geschuldet. Nachfragerückgänge hatten neben Köln auch noch Düsseldorf (- 9%) und Hamburg (-3 %) zu konstatieren. Demgegenüber schraubte München seinen Umsatz auf 169.000 m² (+ 11%) und in Berlin ging es sogar um 43 % aufwärts.
 
Die Aussichten für den weiteren Jahresverlauf sind nach wie vor gut. „Wir rechnen mit einem Gesamtergebnis von rund 3 Mio. Quadratmetern, was immer noch dem Schnitt der letzten 10 Jahren entsprechen würde“, so Tschammler. Und Scheunemann ergänzt: „Gestützt wird der Vermietungsmarkt nicht nur von Großgesuchen jenseits der 10.000 m², sondern auch von den soliden konjunkturellen Basisdaten. Der Beschäftigungsaufbau der Unternehmen setzt sich weiter fort, vor allem in dem für den Büromarkt so wichtigen Dienstleistungssektor.“
 
Auch die Nettoabsorption wird mit knapp 700.000 m² weiterhin positiv bleiben und sich lediglich 15% unter dem Niveau des Gesamtjahres 2013 bewegen.
 
„Die Erwartungen seitens der Mieter an die Effizienz und die Qualität der Büroflächen sind nach wie vor sehr hoch. Hier beobachten wir, dass die Unternehmen keine Abstriche machen und wenn sich die hohen Anforderungen mit einem physischen Umzug nicht erzielen lassen, ist der Verbleib in den Altflächen eine echte Alternative. Mietvertragsverlängerungen werden immer mehr zu einem marktbeeinflussenden Faktor mit dem sich Eigentümer und Berater auseinandersetzen müssen. Gleichzeitig erhöhen sich mit der intensiveren Prüfung der Flächenoptionen die Entscheidungszeiten der Mieter, vor allem bei größeren Unternehmen, die immer mehr die strategische Bedeutung von Büro-Arbeitsplätzen nicht nur für die Gesamtkostenkalkulation, sondern insbesondere auch für die Zufriedenheit der Mitarbeiter erkennen“, kommentiert Scheunemann

 
Fertigstellungen steigen wieder an – Leerstand weiter rückläufig
 

Das Neubauvolumen hat im ersten Quartal um knapp 40 % auf kumuliert 226.000 m² zugelegt, am stärksten in München auf rund 66.000 m² - allerdings von einem sehr niedrigen Niveau aus kommend. Auch in Düsseldorf hat sich das Neubauvolumen im Verlaufe der letzten 12 Monate fast verneunfacht auf knapp 37.000 m². Das Bild ist aber auch hier sehr uneinheitlich. So wurden z.B. in Berlin und Köln überhaupt keine Büroflächen fertiggestellt.
 
Für die verbleibenden drei Quartale 2014 werden rund 923.000 m² Neubaufläche erwartet, so dass das gesamte Jahresfertigstellungsvolumen bei über 1,1 Mio. m² und damit um fast 30 % über dem 2013er Wert liegen wird. „Auch dieser Anstieg wird aus unserer Sicht nicht dazu führen, dass es einen signifikant negativen Effekt auf die Marktentwicklungen geben wird“, betont Tschammler. Während von den fertiggestellten 226.000 m² aus dem ersten Quartal noch 88.000 m² (knapp 40 %) dem Markt frei zur Verfügung stehen, sinkt dieser Anteil der noch unbelegten Neubauflächen für die restlichen Quartale auf 32 %.   
 
Das über alle sieben Hochburgen kumulierte Leerstandsvolumen ist zum Ende des ersten Quartals 2014 weiter gefallen, um 6 % auf aktuell 7,2 Mio. m². Auch die über alle Städte gemittelte Leerstandsquote reduzierte sich weiter – um 15 Basispunkte auf 8,1 %. Am stärksten reduzierte sich der Leerstand im 12-Monatsvergleich in München um 14 % auf eine Quote von 7,0 %. Auch in Köln und Hamburg sank das Leerstandsvolumen überdurchschnittlich um jeweils etwa 7 %. Lediglich in Düsseldorf hat sich die sinkende Nachfrage in Kombination mit einem Anstieg des Neubauvolumens auf den Leerstand ausgewirkt, dieser stieg um knapp 3% auf 1,04 Mio. m² an, die Quote liegt bei 11,5 % und ist damit weiterhin die höchste unter den Immobilienhochburgen. 

 
Anstieg der Spitzenmiete im ersten Quartal nur in Stuttgart
 
Die gute Nachfrage gepaart mit einem weiteren Abbau des Leerstands hat in Stuttgart dazu geführt, dass die Spitzenmiete im ersten Quartal um 50 Cent auf 19 Euro/m²/Monat angestiegen ist, im 3- bzw. 12-Monatsvergleich schlägt ein Plus von 3 % zu Buche. In allen anderen Städten blieb die Spitzenmiete im Vergleich zum Vorquartal stabil, in der 1-Jahresbetrachtung ergeben sich aber dennoch in Düsseldorf mit 6 %, in Frankfurt mit knapp 3 % und in München mit rund 2 % ebenfalls nominale Mietpreiszuwächse. Der JLL-Spitzenmietpreisindex über alle sieben Hochburgen hinweg stieg das zehnte Mal in Folge an und erreichte mit 173,14 Punkten den höchsten Indexstand seit Q4 2002.
 
„Im weiteren Jahresverlauf erwarten wir noch in Berlin, Frankfurt, Hamburg und München leichte Mietpreisanstiege, das Gesamtplus für 2014 wird dann voraussichtlich bei 1,5 % liegen“, sagt Scheunemann.