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Pressemitteilung

Frankfurt

Jones Lang LaSalle: Europäische Büroimmobilienuhr 2. Quartal 2011 - Unterschiedliche Entwicklungen auf Europas Büromärkten

+++ Die Performance-Unterschiede innerhalb Europas nehmen zu - Die Spitzenmieten steigen weiter. Der europäische Mietpreis-Index von Jones Lang LaSalle zeigt ein Plus von 2,1%. +++ Die Nachfrage nach Büroflächen ist unspektakulär. Auf Rekord-Tief bewegt s


​Europäische Nutzermärkte
 
Zwar bewegen sich die Konjunkturbarometer in den meisten europäischen Ländern immer noch auf einem zu den Vorjahren vergleichsweise guten Niveau. Die Unsicherheiten nehmen aber zu. Schuldenkrise in der Eurozone und den USA, die insgesamt instabilen Rahmenbedingungen samt potentiellen Risiken haben die kurzfristigen Aussichten geschwächt. Dabei sind die nationalen Unterschiede groß. Während Deutschland, die skandinavischen Länder und zunehmend auch Frankreich eine solide Performance vorweisen, ist die Situation in Griechenland, Portugal, Irland, Italien und Spanien weiterhin bzw. mehr als angespannt. Diese unterschiedlichen wirtschaftlichen Entwicklungen spiegeln sich auf den europäischen Büromärkten wider.
 

Mehr Märkte mit Mietpreisanstieg
 
Der europäische Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle (basierend auf der gewichteten Performance von 24 Index-Städten*) weist einen Anstieg der durchschnittlichen Spitzenmiete im 2. Quartal 2011 von 2,1 % aus (Q 1 2011: 1,5 %). Während sich in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres nur vier Index-Märkte im Plus bewegten, waren es zwischen April und Ende Juni acht, angeführt von einer starken Performance in Moskau (+ 20%) und Warschau (+13,6%). Einstellig war der Zuwachs in Lyon (+ 8,0%), in drei deutschen Immobilienhochburgen (München + 3,4%, Berlin + 2,4%, Hamburg + 2,2%) sowie dem Londoner West End (+2,7%) und Stockholm (+2,5%). Während die Hälfte der Märkte keine Veränderung aufweisen, drücken die Staatsverschuldung und Verschuldung der privaten Haushalte sowie die erheblichen Sparmaßnahmen auf die Mieten in Athen (- 10 %), Madrid (- 0,9 %, Barcelona (-1,3 %) und Dublin (- 5,8 %).
 
Die unterschiedlichen Entwicklungen innerhalb der Region sind auf der Immobilienuhr von Jones Lang LaSalle zu erkennen. Von den 35 auf der Uhr abgebildeten Märkten befinden sich 12 Märkte noch vor der 6-Uhr Position (verlangsamter Mietpreisrückgang), weitere 14 bewegen sich im Quadranten „Beschleunigtes Mietpreiswachstum“, während immerhin mittlerweile fünf Märkte auf der 9 Uhr-Position („Verlangsamtes Mietpreiswachstum“) liegen oder noch weiter nach vorne gerückt sind.

 
Unspektakuläre Umsatzentwicklung
 
Als unspektakulär erweisen sich die Umsatzaktivitäten. Ein Volumen von europaweit 2,7 Mio. m² im 2. Quartal (+ 2% gegenüber Vorquartal und + 4% gegenüber Q 2 2010) führten zu einem Halbjahresvolumen von insgesamt 5,4 Mio. m². Dabei zeigten die Märkte in Mittel- und Osteuropa beim prozentualen Zuwachs leichte Vorteile mit erfreulichen Umsatzentwicklungen in Moskau, Prag und Warschau. Der durchschnittliche gesamteuropäische Halbjahresumsatz der vergangenen 10 Jahre ist um 8 % übertroffen. Entsprechend ihrer soliden konjunkturellen Situation weisen fünf der sechs deutschen Immobilienhochburgen im Halbjahresvergleich teilweise deutliche Umsatzzuwächse auf, darunter Berlin (+ 39%) und München (+ 48 %). Die Volumina vor allem in London, aber auch Paris, die europaweit beiden größten Märkte, bleiben auch im 2. Quartal nach wie vor unter ihren Möglichkeiten. Während die britische Hauptstadt zur Mitte des Jahres mit einem Halbjahresumsatz von nur 279.000 m² einen Rückgang von 48 % gegenüber dem Vergleichszeitraum in 2010 aufweist, kommt die Stadt an der Seine nach schwachem 2. Quartal immerhin noch auf insgesamt 1,14 Mio. m² und damit einem leichten Plus von 4 %.
 
Die Nettoabsorption war auch im 2. Quartal positiv, wenngleich leicht rückläufig (- 7%). In der mittel- und osteuropäischen Region rutschte sie sogar aufgrund des gestiegenen („Second Hand“)-Angebots in Moskau leicht in den negativen Bereich. Im Jahresvergleich liegt sie 12 % unter dem 10-Jahres Durchschnitt. Während in skandinavischen, deutschen und langsam auch in französischen Märkten vermehrt Expansionsaktivitäten auf Seiten der Nutzer zu beobachten sind, dreht sich das Vermietungsgeschehen vor allem in den gebeutelten Märkten von Griechenland, Portugal, Spanien und Irland hauptsächlich um auslaufende Mietverträge, Flächenkonsolidierungen sowie Kosteneinsparungsmaßnahmen.
 

Leerstandsquote knackt noch nicht die 10 % Marke - Niedrigstes Fertigstellungsvolumen seit mehr als einer Dekade
 
Seit Ende 2009 bewegt sich die europäische Leerstandsquote im zweistelligen Bereich. Immerhin weiter im Abwärtstrend, notiert sie zur Jahresmitte bei 10,2 %. Rückläufig sind die Leerstandsquoteniin 11 Märkten, allerdings größtenteils nur mit jeweils einem marginalen Minus – darunter alle deutschen Immobilienhochburgen. Acht Index-Städte zeigen innerhalb der vergangenen sechs Monate eine Zunahme, an der Spitze Moskau (+170 bps), gefolgt von Rotterdam (+ 120 bps) sowie Amsterdam und Stockholm (jeweils + 50 bps). In einigen Märkten, insbesondere in London, Paris und Moskau, stehen Flächen erstklassiger Qualität weiterhin nur eingeschränkt zur Verfügung. Dieser Fakt zusammen mit weiter rückläufigen Fertigstellungszahlen stützt das Mietpreiswachstum im Spitzensegment. Für ältere Bestandsflächen, die europaweit den Großteil des Angebots ausmachen, sind beträchtliche Preisnachlässe zu beobachten. Daran wird sich auch über 2011 hinaus nichts ändern.
 
Europaweit deutlich rückläufig sind die Fertigstellungsvolumina (Q2 2011: rund 670.000 m² und damit mehr als 50 % unter dem 10-Jahres-Durchschnitt). Für das Gesamtjahr dürfte sich das Fertigstellungsvolumen unter 4 Mio. m² bewegen, dem niedrigsten Wert seit mehr als einer Dekade. Nicht zuletzt dank dieser Entwicklung werden die Mietpreise in vielen Märkten weiter angekurbelt werden und die Flächenabsorption auf einem gesunden Niveau gehalten.
 
Die Aussichten für die Region insgesamt hängen auch und im Besonderen davon ab, wie und wie schnell die Staatsverschuldungskrise gelöst werden kann. Immer vorausgesetzt, das Ansteckungsrisiko kann gebannt werden, werden vor allem die Büromärkte in Deutschland und Skandinavien auf Basis expandierender Nachfrage bei niedrigem Angebot mit einer guten Performance aufwarten. Solide wird sie letztlich auch in London und Paris sein.

 
Kapitalwerte auf den europäischen Büroimmobilienmärkten
 
Die Direktinvestitionen in europäische Gewerbeimmobilien beliefen sich im 2. Quartal 2011 auf 24,8 Mrd. Euro, gegenüber dem Vorquartal (mit einigen außergewöhnlich großen Deals) ein Rückgang von 6 %. Damit notiert Jones Lang LaSalle zur Jahresmitte ein Transaktionsvolumen von insgesamt 51,4 Mrd. Euro, entsprechend einem Plus von 17 %. 
 
Die Assetklasse Büro konnte dabei im zweiten Quartal des laufenden Jahres deutlich zulegen (fast ein Drittel über dem Ergebnis von Q 1) und machte nahezu die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens aus. Ihr Anteil stieg damit im gesamten ersten Halbjahr auf 42 % (21,6 Mrd. Euro). Großbritannien, insbesondere Central London, sicherte sich im 2. Quartal mit 30 % den größten Anteil an den Bürotransaktionen. Dies, obwohl die Volumina leicht rückläufig waren, gebremst durch einen Mangel an Produkten und einem relativ hohen Preisniveau. Über das Quartal zugelegt haben auch die Investitionen in Büroimmobilien in Deutschland (+ 86 %) und Frankreich (+ 58 %). Der Fokus der Investoren ist weiterhin auf die Core-Märkte mit soliden konjunkturellen Bedingungen gerichtet.
 
Renditekompression kein großes Thema mehr
 
Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien sind in der Region in fast allen Märkten stabil geblieben. Von den 24 Index-Städten wiesen nur vier eine weitere Renditekompression auf (Dublin - 50 Basispunkte; Prag und Warschau beide -25 Basispunkte sowie Berlin - 5 Basispunkte). Alle anderen Indexstädte verzeichneten stabile Spitzenrenditen. Damit ging die gewichtete europäische Bürospitzenrendite um lediglich 2 Basispunkte zurück und liegt zur Jahresmitte bei 5,23 %.
 
Motor für das Wachstum der Kapitalwerte sind auch im 2. Quartal steigende Mietpreise. Insgesamt sank der europäische Kapitalwertindex von Jones Lang LaSalle zwar im 2. Quartal um 2,3 %, liegt damit aber immer noch 12,2% höher als vor einem Jahr. Zwischen April und Ende Juni verzeichneten zehn der 24 Index-Städte ein Wachstum der Kapitalwerte, in acht war dies ausschließlich auf ein Mietpreiswachstum zurückzuführen. In drei Märkten ist aufgrund des jeweiligen Mietpreisrückgangs ein leichter Rückgang der Kapitalwerte zu notieren (Barcelona, - 1,3%,    Madrid, - 0,9 % und Utrecht, - 2,2 %). In den meisten westeuropäischen Märkten ist mit keiner weiteren Kompression mehr zu rechnen. Für die Märkte in Mittel- und Osteuropa besteht noch ein gewisses Potential, abhängig allerdings vom Grad der künftigen Risikobereitschaft der Investoren. Insgesamt hängt also das Wachstum der Kapitalwerte fast vollständig von den Entwicklungen der Mietpreise ab: Steigen sie, steigen auch die Kapitalwerte.
 
Die Aktivitäten auf den bedeutendsten Investitionsmärkten Europas dürften auf hohem Niveau anhalten. Mittelfristig könnte jedoch der Inflationsdruck sowie der voraussichtliche Anstieg der Leitzinsen und der damit verbundenen Kreditkosten die Renditen leicht nach oben drücken. Das Mietpreiswachstum wird in den nächsten 12-18 Monaten voraussichtlich am stärksten sein, während die Kapitalwerte ihre Höchststände von 2007 innerhalb der nächsten 3-4 Jahre wohl kaum erreichen werden.

 
* Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.