Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Pressemitteilung

Frankfurt

Europäische Büroimmobilienuhr von Jones Lang LaSalle: Die Märkte bleiben auf Kurs

Insgesamt weiterer Anstieg der Spitzenmiete. Der europäische Mietpreis-Index für Büroflächen von Jones Lang LaSalle legt im 1. Quartal 2011 um 1,5 % zu. ---- Die Nutzeraktivitäten weisen auf eine gesunde Nachfragesituation hin. Leerstandsquoten bleiben ko


Europäische Nutzermärkte
 
Der wirtschaftliche Aufschwung in Europa wird sich dieses Jahr weiter verfestigen. Auf den  Büroimmobilienmärkten lässt eine solche Entwicklung Nutzeraktivitäten mit einem ähnlichen Umsatzniveau wie im vergangenen Jahr erwarten. Dabei werden starke nationale Unterschiede zu beobachten sein. Die jüngsten Rettungsaktionen für Portugal erinnern an das bleibende Risiko der Staatsverschuldung und die Notwendigkeit auch zukünftiger restriktiverer Fiskalpolitik. In mehreren europäischen Ländern, insbesondere Griechenland und Spanien, steht das Thema weiter auf der Tagesordnung. Wo andernorts Bedenken um den wirtschaftlichen Aufschwung schwinden, rücken Inflationssorgen in den Mittelpunkt. Der Preisanstieg, im Wesentlichen Ergebnis rasant steigender Rohstoffpreise und zunehmender indirekter Besteuerung, hat in den letzten Monaten europaweit die Erwartungen übertroffen. In der Folge hat die EZB die Zinssätze erhöht, andere Zentralbanken dürften im Laufe des Jahres diesem Beispiel folgen.
 
 
Vier Städte sorgen für ein Plus beim Mietpreis-Index
 
Der europäische Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle (basierend auf der gewichteten Performance von 24 Index-Städten*) weist einen Anstieg der durchschnittlichen Spitzenmiete im 1. Quartal 2011 um moderate 1,5 % aus, zurückzuführen fast vollständig auf den  weiteren Mietzuwachs in Moskau (+17,6 %) und London (West End, +4,6 %). Auch für Lyon (+4,2 %) und Düsseldorf (+2,2 %) als weitere Index-Städte kann ein Wachstum notiert werden. Während 18 Märkte keine Veränderung aufweisen,  üben die Schuldenprobleme in Spanien, Portugal und Irland  weiter Druck auf die Büromieten aus: In Madrid und Barcelona zeigt sich das mit weiteren Rückgängen um - 0,9 % bzw.  -1,3 %. Eine weitere Abschwächung wird in Dublin und Lissabon – im 1. Quartal noch mit stabilen Spitzenmieten – erwartet. Erst 2012 wird dort die Talsohle erreicht sein.
 
Die Immobilienuhr von Jones Lang LaSalle macht die Unterschiede in Europa deutlich: Dreizehn der 35 untersuchten Märkte bleiben vor der 6 Uhr Position, also mit „verlangsamtem Mietpreisrückgang“, weitere 12 bewegen sich im Quadranten „Beschleunigtes Mietpreiswachstum“.  Erstmalig hat ein Markt, nämlich London City, die 9 Uhr Position überschritten. Innerhalb von 12 Monaten hat sich das Mietpreiswachstum dort von „beschleunigt“ auf  „verlangsamt“ verschoben.
Die  Performance-Unterschiede zwischen Spitzen- und Zweitlagen bleiben jedoch in vielen Märkten bestehen.
 

Umsatzvolumina nach wie vor durch mangelnde Expansionen gebremst
 
Das Umsatzvolumen von europaweit 2,6 Mio. m² liegt leicht (+ 4 %) über dem Ergebnis des Vergleichszeitraums im Vorjahr, der Fünfjahresschnitt ist nahezu erreicht. Starke Nutzeraktivitäten zeigten Moskau (+ 6 % auf  327.000 m²),  Warschau  (+ 79 % auf 147,000 m²) und Prag (mehr als verdoppelt auf 53.000 m²), in Westeuropa waren es vor allem Stockholm (186.000 m²) und  Mailand (84.000 m²), die deutliche Zuwächse aufzuweisen hatten. Auch wenn in London das Anfrageniveau wieder zugenommen hat, liegt der Umsatz in der englischen Hauptstadt zu Beginn des laufenden Jahres mit 135.000 m² auf einem niedrigen Niveau, mit – 58 % deutlich unter dem Ergebnis des, allerdings sehr starken, Auftaktquartals in 2010.
 
Die Büronachfrage wird immer noch generell eher von auslaufenden Mietverträgen, die zur Verlängerung anstehen oder Umzüge zur Folge haben sowie von Flächenkonsolidierung gesteuert, weniger von Expansionen. Man darf nicht vergessen, dass auf der einen Seite die Abnahme der Arbeitslosigkeit in der Europäischen Union erst begonnen hat, andererseits die Länder mit extremen wirtschaftlichen Schwierigkeiten und einer restriktiven Fiskalpolitik von wenig Vertrauen seitens der Nutzer geprägt sind. Expansionsbedarf wird insbesondere in den nordischen Ländern, in Deutschland und Frankreich erwartet.
 
Die Nettoabsorption war mit 3,8 Mio. m² zwar auch im 1. Quartal 2011 positiv, fiel aber im Jahresvergleich 8% niedriger aus. Damit liegt das Volumen auf dem Niveau des 10-Jahres-Durchschnitts. Dreimonatsvergleich ist ein deutlicher Rückgang von - 40 % zu notieren. Stark beeinflusst sind diese Rückgänge durch die unterdurchschnittlichen Volumina der beiden größten Märkte Paris und London.

Leerstandsquote bewegt sich wenig - Niedrige Fertigstellungsvolumina werden für weitere Mietpreiszuwächse in Spitzenlagen sorgen
 
In vielen Märkten haben sich die Leerstandsquoten nur marginal bewegt. Neun Index-Märkte zeigen eine Zunahme, an der Spitze Rotterdam mit +170 Basispunkten, gefolgt von Amsterdam und Budapest (jeweils +50 bsp). Auch für zwei deutsche Immobilienhochburgen gelten leicht steigende Entwicklungen: in Frankfurt auf 15,1 %, in München auf 10,7 %. Rückläufig sind die Leerstandsquoten in 15 Märkten. Allerdings weisen außer Dublin (- 120 Basispunkte) alle anderen Märkte lediglich ein Minus von 5 Basispunkten oder weniger auf. Darunter sind auch Berlin, das mittlerweile bei 9,0 % liegt, Düsseldorf (12,6 %) und Hamburg (9,4 %).  Die europäische Leerstandsquote stieg im Quartalsverlauf damit marginal um 10 Basispunkte auf 10,3 %. Trotzdem gilt die Beobachtung, dass in der Mehrheit der Märkte der Leerstand in Büroflächen mit hoher Qualität niedrig ist. Dieser Fakt stützt das Mietpreiswachstum im Spitzensegment zusammen mit rückläufigen Fertigstellungszahlen und einer zunehmenden Nachfrage. Deutliche Preisnachlässe sind demgegenüber bei älteren Bestandsflächen, nicht zuletzt aufgrund deren hohen Angebotsvolumen, zu sehen.
 
Im 1. Quartal 2011 wurden in Europa nur rund 900.000 m² neue Fläche fertig gestellt und damit ungefähr ein Drittel weniger als im Fünf-Jahresdurchschnitt. Für das Gesamtjahr dürfte das Volumen bei 4 Mio. m² liegen, das ist der niedrigste Wert seit mehr als einer Dekade.
 

Kapitalwerte auf den europäischen Büroimmobilienmärkten
 
Auch die europäischen Investmentmärkte profitieren von den sich weiter verbessernden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und  Fundamentaldaten. Das europäische Transaktionsvolumen lag im 1. Quartal  2011 bei ca. 26,2 Mrd. Euro (+ 32 % gegenüber Q1 2010). Im Fokus der Investoren stehen dabei weiter risikoarme Assets in Spitzenlagen. 34 % des Transaktionsvolumens entfiel auf die Assetklasse Büro (9 Mrd. Euro) mit Großbritannien, insbesondere London, an der Spitze (46 %), gefolgt von Frankreich und Deutschland (13 % bzw. 11 %), allerdings insgesamt deutlich getoppt durch einige große Deals im Einzelhandelsbereich.
 
 
Zuwachs des Kapitalwerts hat sich verlangsamt
 
Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien sind in acht Index-Städten weiter geringfügig gesunken: 50 Basispunkte in Moskau und 25 Basispunkte in Barcelona sowie Warschau stellen dabei die größten Bewegungen dar. Insgesamt liegt die gewichtete europäische Bürospitzenrendite Ende des 1. Quartals bei 5,25 % (- 5 bsp). Auf Basis dieses nur noch leichten Rückgangs und der Stabilisierung der Mieten in den letzten sechs bis neun Monaten hat sich der Zuwachs des Kapitalwerts verlangsamt.
 
Der europäische Kapitalwert-Index von Jones Lang LaSalle weist über das Quartal einen Anstieg um 2,4 % aus, liegt damit 14,3 % über dem Vorjahreswert. Die Kapitalwerte legten zwar im Quartalsverlauf in zehn Index-Märkten zu, angeführt von Moskau (+24,2 %), wo sowohl ein starker Mietpreiszuwachs als auch ein weiterer Renditerückgang für diese Entwicklung sorgte und auch den Index insgesamt stark beeinflusst hat. Ohne Moskau hätte der Index vor dem Hintergrund, dass die Werte in immerhin 12 Märkten stabil blieben, einen Zuwachs des Kapitalwerts um lediglich 0,7 % erreicht. Nur Madrid verzeichnete aufgrund negativer Mietpreis-Performance (bei stabiler Rendite) einen Rückgang der Kapitalwerte (-0,9 %).
 
Viel Raum für weitere Renditekompressionen, insbesondere in Westeuropa ist nicht vorhanden.  Ein zukünftiges Wachstum der Kapitalwerte dürfte insofern erst einmal wieder von den Bewegungen auf den Vermietungsmärkten und weiterem  Mietpreiswachstum dominiert sein.
 
 
* Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.