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Pressemitteilung

Frankfurt

Jones Lang LaSalle Europäische Büroimmobilienuhr - Erfreulich positive Entwicklungen auf den europäischen Büromärkten 2010

Der europäische Mietpreis-Index für Büroflächen von Jones Lang LaSalle hat im 4. Quartal 2010 um 0,8 % zugelegt. Für das gesamte Jahr 2010 kann damit ein Plus von 5,4 % notiert werden. ---- Die Nutzeraktivitäten legten im 4. Quartal zu: 20 % sowohl in den


Europäische Nutzermärkte
 
2009 noch negativ steigt der Mietpreisindex 2010 um mehr als 5 %
Die konjunkturelle Erholung in Europa zeigt nach wie vor starke Länderunterschiede. Angeführt von Deutschland (Consensus: BIP-Wachstum 3,6 %) und Skandinavien (hier vor allem Schweden mit einem BIP-Wachstum von 4,9 %) bleibt es in Irland, Griechenland, Portugal und Spanien bei schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Insgesamt spiegeln sich diese Entwicklungen auf den Immobilienmärkten wider. 
Im 4. Quartal bewegten sich 13 „Uhrenstädte“ im Quadranten „Beschleunigtes Mietpreiswachstum“ und fünf auf der 6-Uhr Position, dem Scheitelpunkt. Für 2010 lassen sich also für mehr als die Hälfte der 35 untersuchten Märkte positive Marktentwicklungen darstellen. Ein Jahr zuvor galt das nur für drei.
Mit dem im europäischen Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle notierten Plus von 0,8 % im 4. Quartal (basierend auf der gewichteten Performance von 24 Index-Städten*) ist es bei dem kontinuierlichen Zuwachs über das gesamte Jahr geblieben. Damit hat  der Mietpreisindex in 2010 um insgesamt  5,4 % zugelegt, nach einem deutlich negativen Wert (– 13,7 %) in 2009. Während die Spitzenmieten im vierten Quartal in sieben Indexstädten zulegten, am stärksten in Lyon (5,2%) Mailand (4,0%) und Stockholm (2,6%) sowie in drei weiteren deutschen Immobilienhochburgen Berlin (2,5 %), Düsseldorf (2,2 %)  und München (1,8 %), blieben sie in der Mehrheit der Märkte stabil. Drei Märkte waren von sinkenden Werten betroffen: Barcelona mit - 2,6%. Madrid mit – 1,9%, sowie Edinburgh mit -1,7 %. Der starke Unterschied im Mietpreis-Wachstum in vielen Märkten - erstklassige Flächen versus ältere Bestandsflächen - besteht weiter. Erst wenn sich die wirtschaftliche Erholung verstärkt auf Umsatzaktivitäten niederschlägt, werden auch die B-Flächen eine positive Entwicklung nachweisen können.
 
 
Ein Drittel mehr Umsatz als 2009
 
Der Flächenumsatz erreichte im 4. Quartal ein Niveau, das seit 2007 nicht mehr verzeichnet werden konnte: fast 3 Mio. Quadratmeter entsprachen einem Plus von 20% gegenüber dem Vorquartal und zwar sowohl in den mittel- und osteuropäischen als auch den westeuropäischen Märkten. In 2010 wurde damit ein Umsatzvolumen von 10,7 Mio. erzielt, wobei sich 17 der 24 Index-Städte über ihrem jeweiligen Vorjahresniveau bewegten. Das Umsatzergebnis auf den untersuchten europäischen Büroimmobilienmärkten lag damit fast ein Drittel höher als 2009. Auch der 10-Jahresdurchschnitt wurde übertroffen (+ 4%). Wie bewegt der Markt in 2010 war, zeigt die Nettoabsorption: Im Vergleich zu 2009 wurden im Verlauf des Jahres 2010 3,8 Mio. m² Bürofläche mehr belegt, zwischen dem 3. und 4. Quartal waren es 1,2 Mio. m²,  hauptsächlich auf Zunahmen in Berlin, London, Paris und Moskau zurückzuführen.

Trotz dieser erfreulichen Umsatzdynamik ist festzuhalten, dass Expansionen nach wie vor nicht das Nutzerverhalten bestimmen, sondern Flächenkonsolidierungen. Dieses eher vorsichtige Agieren wird auch 2011 den europäischen Markt charakterisieren, denn die Erholung birgt nach wie vor Risiken. Unter anderem könnten die rigiden Sparmaßnahmen der öffentlichen Hand in vielen europäischen Ländern das Vertrauen der Verbraucher und der Unternehmen negativ beeinflussen und damit die Nachfrage nach Büroflächen dämpfen.

 
Europäische Leerstandsquote erstmals wieder gesunken - Fertigstellungen neuer Büroflächen deutlich rückläufig
 
Die Leerstandsquote in Europa hat sich im 4. Quartal - nach sechs Monaten Stabilität - erstmals leicht nach unten bewegt (um - 10 Basispunkte auf 10,2%), allerdings nur dank eines geringfügigen Rückgangs in Westeuropa vom zwei- in den einstelligen Bereich (9,8%), angeführt von Lyon (-120 Basispunkte), Stockholm (-80 Basispunkte) und  Dublin (-70 Basispunkte). Auch für Europas zweitgrößtem Markt, London, konnte eine Verringerung (-60 Basispunkte) registriert werden. Bis auf Berlin zeigten alle deutschen Immobilienhochburgen noch eine Zunahme der Leerstandsquote. Die aggregierte Quote für die untersuchten mittel- und osteuropäischen Länder verharrte trotz eines Rückgangs in Budapest und Warschau, aber wegen der steigenden Leerstände in Moskau, bei 14,4%. Insgesamt stehen europaweit immer noch fast 26 Mio. m² Büroflächen leer, fast doppelt so viel wie zu der Zeit, als das Angebot am knappsten war (Q2 2007).
 
Deutlich rückläufig sind die Fertigstellungen von Büroflächen in 2010. Insgesamt summiert sich das Volumen auf 5 Mio. Quadratmeter, entsprechend einem Minus von 32 %, der 5-Jahresschnitt ist um 12 % unterschritten.  Tendenziell ist mit einem weiter reduzierten Angebot in ganz Europa zu rechnen. Damit wird die Auswahl für solche Nutzer, die qualitativ hochwertigste Büroflächen suchen in immer mehr Märkten begrenzter mit Potenzial zu weiteren Mietpreissteigerungen. Demgegenüber bleibt das Angebot an älteren Bestandsflächen mit deutlichen Mietpreisabschlägen hoch.

 
Kapitalwerte auf den europäischen Büroimmobilienmärkten
 
Auch die Investmentmärkte haben vor allem im zweiten Halbjahr von der konjunkturellen Erholung und den verbesserten Fundamentaldaten auf den Bürovermietungsmärkten profitiert. Nach 22,5 Mrd. Euro im dritten Quartal gab es ein Plus von 61% im letzten Quartal auf rund 36 Mrd. Euro. Insgesamt lagen die Direktinvestitionen in Gewerbeimmobilien damit europaweit  2010 bei 102 Mrd. Euro, entsprechend einer Zunahme im Jahresvergleich von 45%. Gegenüber dem Rekordjahr 2006 ist allerdings noch ein Minus von 60% zu notieren.

 
Spitzenrenditen im vierten Quartal weiter gesunken - Kapitalwertindex im Jahresvergleich um fast 18 % gestiegen
 
Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien sind in der Hälfte der Index-Städte im vierten Quartal weiter gesunken, wenn auch langsamer. Angeführt wird diese Entwicklung von Madrid, Prag und Warschau mit einem Rückgang von 25 Basispunkten. In vier deutschen Immobilienhochburgen Düsseldorf, Berlin und Frankfurt sowie München liegen die ebenfalls rückläufigen Werte zwischen – 5 und  - 15 Basispunkten. Stabil erwiesen sich neben Paris und London weitere acht Märkte. Als einzige Märkte verzeichneten Dublin und Budapest einen erneuten Renditeanstieg (+ 25 Basispunkte). Der aggregierte Wert der Spitzenrendite liegt bei 5,31 %. In Verbindung mit dem leichten Mietpreiswachstum legte der Kapitalwertindex von Jones Lang LaSalle zwischen dem 3. und 4. Quartal 2010 damit um 1,8 % zu (Westeuropa +1,9%, Mittel- und Osteuropa + 0,6 %). Insgesamt notierten über das 4. Quartal 15 Märkte einen Anstieg der Kapitalwerte, angeführt von Mailand, + 7,2% auf Basis steigender Mieten sowie einer weiteren Renditekompression). Vier Märkte mussten einen Rückgang der Kapitalwerte hinnehmen: während sie  in Budapest und Dublin aufgrund eines erneuten Renditeanstiegs sanken, beruhte der Rückgang der Kapitalwerte in Barcelona und Edinburgh ausschließlich auf der negativen Performance der Mieten.
 
Im Jahresvergleich zeigte der Kapitalwertindex 2010 ein Plus von immerhin 17,7%, am stärksten in Moskau (+ 47%), London (+ 40 %) und Paris (+30 %). Deutlich moderater waren die Zuwächse auf den deutschen Märkte, die sich zwischen + 2% in Hamburg und + 12% in Düsseldorf bewegten.
 
Auf der Basis einer in vielen Märkten stabileren Renditesituation, wird das Kapitalwertwachstum 2011 von der Performance der Mietpreise angekurbelt. Überdurchschnittlich wird es dort ausfallen, wo die Aussichten für die Nutzermärkte am besten sind. Allerdings kann es noch über 2014 hinaus dauern, bis die Spitzenwerte von 2007 wieder erreicht werden.
 
 
* Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.