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Pressemitteilung

Frankfurt

Europäische Büroimmobilienuhr Q3 2010 - Vorsichtiges Agieren auf den europäischen Büromärkten

Der europäische Mietpreis-Index für Büroflächen von Jones Lang LaSalle zeigt im 3. Quartal ein Plus von 0,7 %, angetrieben von Moskau, Stockholm und London. Damit bleibt es bei dem kontinuierlichen Zuwachs im laufenden Jahr, wenn auch deutlich moderater -


Europäische Nutzermärkte - Mietpreiswachstum setzt sich weiter moderat fort
 
Die Erholung der meisten Volkswirtschaften Europas geht weiter - mit allerdings beträchtlichen Unterschieden. Die europäische Immobilienuhr von Jones Lang LaSalle macht diese Entwicklung für die Büroimmobilienmärkte sichtbar. Im 3. Quartal bewegen sich mittlerweile 14 der 34 „Uhren-Städte” auf der 6 Uhr-Position oder haben diese bereits durchschritten. Noch befindet sich aber die Mehrheit im Quadranten „Verlangsamter Mietpreisrückgang“.
Mit dem im europäischen Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle notierten Plus von 0,7 % im 3. Quartal (basierend auf der gewichteten Performance von 24 Index-Städten*) bleibt es bei dem kontinuierlichen Zuwachs im laufenden Jahr, wenn auch deutlich moderater. Während in Moskau (+ 6,3 %), Stockholm (+ 5,4 %) und London (+ 2,9 %) die Spitzenmieten zulegten, blieben sie in den übrigen Indexstädten, darunter auch die fünf deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt und München bis auf zwei Ausnahmen unverändert: beide spanischen Märkte mussten Rückgänge hinnehmen,  Madrid um - 2,7 %, Barcelona um - 2,5%. Für viele Märkte sind zwar großzügige Incentives weiter kennzeichnend, allerdings auf stabilem Niveau gegenüber dem Vorquartal. Die Netto-Effektivmieten im Spitzenbereich bewegten sich durchschnittlich 17% unter den Nominalmieten. Am stärksten weichen sie in Großbritannien, Irland und in einigen niederländischen Märkten voneinander ab.
 
Grundsätzlich unter Druck bleiben Mietpreise bei Flächen an weniger exponierten Standorten mit durchschnittlicher Qualität.
 
 
Mehr Flächenumsatz im laufenden Jahr – Anmietungsaktivitäten aber weiter von Vorsicht geprägt
 
Der Konjunkturindikator der Europäischen Kommission zeigt im Herbst 2010 eine weitere Verbesserung und hat das höchste Niveau seit März 2008 erreicht. Das Wiedereinsetzen des konjunkturellen Wachstums sorgt zwar auch für eine bessere Stimmung  bei den Nutzern von Büroflächen  - die Anmietungsbereitschaft ist vielerorts gestiegen - allerdings stehen nach wie vor auch bei Umzügen eher Flächenkonsolidierung und nicht Expansion im Vordergrund. Gepaart mit der Sommer- und damit Feriensaison sorgte dieser weiter bestehende Trend im 3. Quartal für einen  - gemessen am Vorquartal (Q 2 2010) - leicht rückläufigen Flächenumsatz (-8 %). Im 1-Jahresvergleich entsprechen die verbuchten 2,5 Mio. m² aber einem Plus von 36 %. Die Nettoabsorption blieb positiv. Für das  gesamte Dreivierteljahr summiert sich das Umsatzvolumen auf 7,6 Mio. m² und liegt damit fast 40 % über dem Vergleichszeitraum in 2009.
 
Das Haushaltsdefizit in Europa bleibt eine Bremse. Kostensenkungs- und Sparmaßnahmen im  öffentlichen Sektor könnten eine negative Nettoabsorption auf Seiten des Staatsektors mit sich bringen. Zwar ist auch das Verhalten der übrigen Büronutzer immer noch von Vorsicht geprägt, aufgrund der insgesamt aber zu beobachtenden Nachfragezunahme könnte der europäische Flächenumsatz auf den Bürovermietungsmärkten trotzdem über dem  5- Jahresdurchschnitt und damit um die 10 Mio. m² liegen.
 
 
Große Bandbreite der Leerstandquoten in Europa – Manche Märkte zeigen absehbar in Teilbereichen Mangel an 1A Flächen
 
Die durchschnittliche Leerstandsquote in Europa liegt auch im 3. Quartal unverändert im zweistelligen Bereich (10,3%). Seit Ende 2009 hat sie sich auf diesem Niveau eingependelt. Trotz des Rückgangs in nur acht der 24 Index-Städte, kann im Herbst 2010 davon ausgegangen werden, dass die meisten Märkte ihren Höhepunkt erreicht oder überschritten haben. Eine weiter steigende Nachfrage lässt die  Leerstandsvolumina zukünftig sinken. Allerdings: für viele Nutzer sind die deutlich niedrigeren Mieten Anlass, moderne gegen ältere Flächen zu tauschen. Das sorgt für einen schnelleren Abbau der Leerstandsquote bei erstklassigen Flächen, während ältere Gebäude mit Vermarktungsschwierigkeiten zu kämpfen haben.
 
Insgesamt bleibt die Bandbreite der Leerstandsquoten in Europa groß, sie reicht von 6,4 % im Londoner Westend, über 17,3 % in Amsterdam und 21,6 % in Budapest bis 23,4 % in Dublin. Während der mittel- und osteuropäische Wert weiter eine rückläufige Tendenz aufweist,  bedingt durch Rückgänge in Prag (- 60 Basispunkte auf 13,2 %) und Moskau (- 40 bsp auf 14,7 %), zeigt die Durchschnittsquote in Westeuropa einen leichten Zuwachs (+ 20 bsp auf 10 %). Barcelonas (13,5 %), Madrids (10,2 %), Luxemburgs (7,7 %) und Moskaus (14,7 %) derzeitige Leerstandsquote weicht am weitesten vom jeweiligen Fünfjahresmittel ab, Berlin (9,3 %) und Frankfurt (14,2 %) dagegen bewegen sich ihrem jeweiligen Fünfjahresdurchschnitt am nächsten.
 
Auf der Angebotsseite nehmen die Fertigstellungen von Büroflächen wieder ab. Im 3. Quartal wurden in Europa rund 1,2 Mio. m² neue Flächen bezugsfertig, entsprechend einem Rückgang von 16 % gegenüber dem 2. Quartal. Gemessen am Fünfjahresschnitt schlägt ein Minus von 15% zu Buche. Ein  Mangel an 1A-Flächen wird in manchen Märkten in bestimmten Teilbereichen als zunehmender Trend zu beobachten sein, da mittelfristig nicht mit einer erneuten Aufnahme spekulativer Bauvorhaben in größerem Umfang zu rechnen ist. Zum einen mangelt es dabei immer noch an der Bereitschaft der Banken, Kredite zu vergeben, zum anderen scheuen Investoren und Entwickler das damit verbundene Risiko. Die Umwandlung von zweitklassigen in erstklassige Flächen mittels Sanierung ist die kostengünstigere und weniger risikobehaftete Option.
 
 
Kapitalwerte auf den europäischen Büroimmobilienmärkten
 
Die konjunkturelle Erholung spiegelt sich grundsätzlich auch auf den Investment-Märkten wider. Es ist deutlich mehr Bewegung im Markt. Auch wenn das Transaktionsvolumen zwischen Juli und Ende September mit 21 Mrd. Euro um 12 % niedriger lag als  im Vorquartal, schlägt für die neun Monate des laufenden Jahres insgesamt ein Plus von 46 % zu Buche und damit ein Volumen von 65 Mrd. Euro. Auf Basis niedriger Zinsen, einer zunehmenden Kreditvergabeaktivität und insgesamt deutlich positiverer Stimmung und Verhandlungsbereitschaft auf Seiten der Marktplayer dürften die Engagements im letzten Quartal des laufenden Jahres noch einmal zulegen. Bis Ende des Jahres ist ein Transaktionsvolumen in einer Größenordnung von bis zu 100 Mrd. Euro möglich.
 

Mehr Märkte mit sinkenden Spitzenrenditen …
 
Weiter zugelegt hat die Anzahl der Märkte mit sinkenden Spitzenrenditen. Zwischen dem 2. und 3. Quartal waren sie in 13 der 24 Index-Städte rückläufig, angeführt von Paris (4,75 %) und Moskau (9,50 %), die im 3. Quartal jeweils eine Renditekompression in Höhe von 50 Basispunkten verzeichneten; weitere Renditekompressionen von 25 Basispunkten zeigten das London West End (4,00%), Stockholm (5,00%), Madrid (5,75%), Den Haag (5,75%) und Budapest (7,25%). Unter den sechs deutschen Immobilienhochburgen weist nur Frankfurt (- 20 bsp auf 5,00 %) eine sinkende Spitzenrendite auf.
 
 
…und steigenden Kapitalwerten
 
Bei den Kapitalwerten (für Büroflächen im Topsegment) konnte auf Basis des gewichteten Durchschnitts im Quartalsvergleich des laufenden Jahres europaweit ein Plus von 4,9 % registriert werden. Damit liegen die Kapitalwerte mittlerweile durchschnittlich um 17,3 % höher als ein Jahr zuvor, aber immer noch deutlich unter den jeweiligen Rekordniveaus von Mitte 2007 bzw. Mitte 2008 in der russischen Hauptstadt. Am höchsten fällt die Differenz in Dublin (- 70 %), Moskau (- 62 %), Madrid (- 53 %) und Barcelona (- 49 %) aus und reicht bis zu einem Minus von lediglich 3 % (Luxemburg). Die deutschen Immobilienhochburgen bewegen sich im  Mittelfeld: ihre Spanne zu den Höchstständen reicht von - 9 % in München bis -22 % in Frankfurt.
 
Die weitere Zunahme der Kapitalwerte auch im 3. Quartal basiert vor allem auf einer Renditekompression bei vergleichsweise stabilen Mieten zwischen dem 2. und 3. Quartal. Dies führte zu einem anhaltend positiven Wachstum auch in Märkten, wo die Mietpreisentwicklung relativ schwach blieb. In Madrid beispielsweise sind die Kapitalwerte um 0,4% gestiegen, trotz weiterer Mietpreisrückgänge. In Moskau, Stockholm und London wurden die Kapitalwerte sowohl durch ein Mietpreiswachstum als auch durch eine Renditekompression angekurbelt. In Amsterdam, Brüssel, Frankfurt, Lyon, Paris, Rotterdam  Den Haag, Utrecht und Budapest war Wachstum ausschließlich auf eine Renditekompression zurückzuführen. Vor dem Hintergrund sich tendenziell stabilisierender Renditen in vielen Märkten, wird das Mietpreiswachstum kurz- bis mittelfristig der wichtigste Motor für das Wachstum der Kapitalwerte sein. Für die Kapitalwerte von Büroimmobilien in B-Lagen gilt: sie stehen in Anbetracht des nicht vorhandenen Mietpreiswachstums und mangels Renditekompression weiterhin unter Druck.
 
 
* Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.