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Pressemitteilung

London / Frankfurt

Europäische Büroimmobilienuhr Q2 2010 - Positive Signale auf den europäischen Büromärkten nehmen zu

Die Spitzenmietpreise stabilisieren sich weiter - erste Märkte zeigen ein Wachstum - der Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle legt vom 1. auf das 2. Quartal um 2,6 % zu ---- Die Büroflächennachfrage setzt ihr Wachstum fort (+34%)  – die Leerstandsquoten


Europäische Nutzermärkte

 

Die volkswirtschaftliche Erholung in Europa schreitet unterschiedlich schnell voran. Staatliche Sparmaßnahmen und die Diskussionen  um die Staatsverschuldungen sorgen weiter für wirtschaftliche Unsicherheiten und eine hohe Volatilität auf den Finanzmärkten. Die Herausforderungen bleiben in diesem Umfeld fraglos groß – auch für die Immobilienmärkte.

 
Mietpreisindex zeigt weiter nach oben


Zur Jahresmitte 2010 sind auf den Büroimmobilienmärkten zunehmend auch erfreuliche Signale zu registrieren. Der  europäische Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle, basierend auf der gewichteten Performance von 24 Index-Städten*, verzeichnete gegenüber dem 1. Quartal ein Plus von 2,6 % und setzte damit das bereits im 1. Quartal notierte Wachstum fort. Zum ersten Mal seit Herbst 2008 führte diese Entwicklung zu einem Wachstum (+2,1 %)  im Jahresvergleich. Den größten Mietpreisanstieg zwischen April und Ende Juni zeigte das Londoner West End (13,3 %). Paris (7,1 %), London City (5,3 %) und Düsseldorf (2,3 %) folgen. Die Spitzenmieten blieben im 2. Quartal in 16 Märkten unverändert. Mietpreisrückgänge mussten fünf Städte hinnehmen, Dublin (-5,3 %), Frankfurt (-2,9 %), Madrid (-2,6 %), Barcelona (-2,4 %) und Hamburg (-2,2%). Auch die Incentives stabilisieren sich. Bereits rückläufig sind sie in London City, dem Londoner West End,

Bukarest, Hamburg und Utrecht. Auf der europäischen Immobilienuhr von Jones Lang LaSalle bewegen sich Ende Juni 2010 fünf Indexstädte im Quadranten “Beschleunigtes Mietpreiswachstum“, ebenso viele auf der 6 Uhr-Position.

 
Deutliches Umsatzplus im Halbjahresvergleich
 
Die Anzeichen einer konjunkturellen Erholung nähren langsam die Büroflächennachfrage. Gegenüber dem 1. Quartal 2010 ist der Umsatz in den Monaten April bis Ende Juni  europaweit um 6 % auf 2,6 Mio. m² gestiegen, im Jahresvergleich liegt das Plus bei 34%. Damit zeigt das Volumen im gesamten 1. Halbjahr 2010 mit 5 Mio. m² eine Zunahme von 38% gegenüber dem  Vergleichzeitraum des Vorjahres (Westeuropa 32 %, Mittel- und Osteuropa 73%).


Da die Mieter weiterhin eher vorsichtig agieren, dürfte das Umsatzvolumen 2010 trotz dieser erfreulichen Halbjahresergebnisse unter dem 5 Jahresdurchschnitt von rund 11 Mio. m² liegen.

 

Auch die Nettoabsorption hat zugenommen: das 2. Quartal 2010 war das vierte Quartal in Folge mit einem  positiven Volumen. Die Belegung von  Bestandsflächen in Europa zeigt ein Plus von immerhin 2,8 Mio. m². Vor allem Paris and Moskau waren daran beteiligt. Auch die Nettoabsorption in den letzten 12 Monaten verbesserte sich deutlich und entspricht nun dem Mittelwert der letzten zehn Jahre.


Weniger Fertigstellungen - Höhepunkt der Leerstände in den meisten Märkten erreicht oder bereits überschritten


Die durchschnittliche Leerstandsquote in Europa ist seit Ende letzten Jahres stabil und liegt im 2. Quartal bei 10,2 %. Die Hälfte der analysierten 24 Märkte zeigt zwar noch einen Anstieg der Leerstandsquote, die Geschwindigkeit der Leerstandszunahme hat aber nachgelassen. In den meisten Märkten ist der Höhepunkte erreicht oder bereits überschritten. Hohe Leerstandsquoten von mehr als 15 % gelten für die Indexstädte Amsterdam, Dublin, Budapest und Moskau, Paris weist mit 6,8% derzeit den niedrigsten Wert auf. Die deutschen Immobilienhochburgen werden weiter angeführt von Frankfurt (13,7 %), Stuttgart (keine Index-Stadt) hat den geringsten Leerstand (6,7 %).


Insgesamt wird für Westeuropa eine minimal steigende Leerstandsquote von 9,8% notiert, während Mittel- und Osteuropa einen deutlichen Rückgang von 16,4% im 1. Quartal auf 14,6% zur Jahresmitte aufweisen. Diese Entwicklung beruht auf dem Rückgang vor allem in Moskau (von 18, 6 % auf 15,1%, entsprechend einem Minus von 350 Basispunkten).


Angebotsseitig kamen im 2. Quartal europaweit rund 1,4 m² Mio. m² neue Büroflächen auf den Markt, zwar 25 % mehr als im 1. Quartal, gemessen am Halbjahresvolumen (H1 2010: 2,5 Mio. m²) aber im Vergleich zu den fünf Vorjahren ein deutlich geringeres  Fertigstellungsniveau. Die Unterschiede auf den einzelnen Märkten sind dabei beträchtlich. Auch wenn sich die europäische Leerstandsquote über 2014 hinaus deutlich jenseits des 10 Jahres-Durchschnitts von 7,6  %  bewegen dürfte,  so gibt es einige Märkte, allen voran London und Paris, die bereits 2011 mit einer Verknappung an gut ausgestatteten neuen Flächen  konfrontiert sein könnten. Die Kreditkrise hat dafür gesorgt, dass viele Projekte verschoben werden mussten. Da Projektentwickler  immer noch mit der fehlenden Finanzierung für spekulative Vorhaben zu kämpfen haben, agieren sie weiter eher zögerlich. Demgegenüber dürfte das Angebot an Second Hand-Flächen in einigen Märkten 2010 weiter zunehmen. Die Nutzer sind bestrebt, entweder ihren Flächenbedarf zu rationalisieren oder sich qualitativ zu verbessern. Aufgrund dieser Zweiteilung der Marktentwicklung  werden die Preisunterschiede zwischen A- und B-Lagen in den meisten Städten kurz- bis mittelfristig zunehmen.

 

Kapitalwerte auf den europäischen Büroimmobilienmärkten

 

Trotz der nach wie vor bestehenden wirtschaftlichen Herausforderungen haben die  europäischen Investmentaktivitäten zugenommen. Die Transaktionsvolumina in Europa zeigen im 2. Quartal ein Plus von 19%. Im 1. Halbjahr 2010 lag das Volumen bei ca. 44 Mrd. Euro, damit 82 % höher als im Vergleichszeitraum des Vorjahres mit einer Fokussierung auf die wichtigen europäischen Märkte (UK, Deutschland, Frankreich, und Schweden).


Nach einer Phase der Renditekompression sind die Spitzenrenditen für Büroflächen im 2. Quartal 2010 in den meisten europäischen Märkten weitgehend stabil geblieben. Für acht der 24 im Kapitalwertindex von Jones Lang LaSalle erfassten Märkte wird allerdings eine Renditekompression verzeichnet, angeführt von  Moskau (- 50 bps) und Paris (- 25 bps). Unter den sechs deutschen Immobilienhochburgen weisen mit Stuttgart (- 20 bps), Düsseldorf   (-10 bps), Berlin und Frankfurt  (jeweils -5 bps) vier Städte rückläufige Spitzenrenditen auf.

 
Kapitalwerte nehmen im 2. Quartal weiter zu

 

Bei den Kapitalwerten (für Büroflächen im Topsegment)  konnte im Quartalsvergleich des laufenden Jahres auf Basis des gewichteten Durchschnitts ein Plus von 4,3 % notiert werden. Das weitaus größte Wachstum ist für London (13 %) und Paris (12 %) zu registrieren, der im Sommer 2007 erreichte Spitzenwert von 33.829 GBP/m² für London und 23.571 Euro/ m² für Paris bleibt aber weit unterschritten, bei Paris um 40 %, London um 36 %.


Während in London der Anstieg der Kapitalwerte zur Jahresmitte 2010 komplett auf der Zunahme der Mietpreise basierte, ist in Paris eine Kombination aus Rückgang der Renditen (um 25 Basispunkte) und Anstieg der Spitzenmieten (um 7%) verantwortlich. Diese Kombination gilt auch für die Entwicklung in Düsseldorf. In Moskau führte eine weitere Renditekompression von 50 Basispunkten zu einem Anstieg der Kapitalwerte (um 5%). Auch in  Berlin und Lyon war ausschließlich ein Rückgang der Renditen ausschlaggebend.
Zukünftige Bewegungen bei den Kapitalwerten werden größtenteils auf die Erholung des Mietpreisniveaus für Büroflächen zurückzuführen sein. Hier zeigt sich sehr deutlich die Bedeutung lokaler Marktbedingungen für eine überdurchschnittliche Performance.


Die Kapitalwertprognosen von Jones Lang LaSalle zeigen für Europa unter den gegenwärtigen Bedingungen und Annahmen bis 2014 keine Erholung der Kapitalwerte auf das Niveau des Jahres  2007. Möglicherweise können einzelne Märkte allerdings aus diesem Trend ausscheren.

 

* Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.