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Pressemitteilung

Frankfurt

Europäische Büroimmobilienuhr 3. Quartal 2009

- Spitzenmieten in den europäischen Vermietungsmärkten stabilisieren sich - auf niedrigem Niveau auch der Büroflächenumsatz - Weitere Zunahme der Leerstandsquote


 
 
Spitzenmieten in den europäischen Vermietungsmärkten stabilisieren sich
 
In den meisten europäischen Büroimmobilienmärkten haben sich die Spitzenmieten im 3. Quartal stabilisiert. Der europäische Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle, basierend auf der gewichteten Mietpreisentwicklung von 24 Index-Städten*, zeigte im 3. Quartal einen Rückgang um 0,8%. Im zweiten Quartal lag das Minus noch bei 4,6 %. Trotz dieses vergleichsweise geringen Quartalsrückgangs bewegten sich die Spitzenmieten in Europa Ende September 2009 durchschnittlich 16% unter dem Niveau von Ende September 2008. Dies entspricht dem höchsten jemals beobachteten Mietpreisrückgang im Zwölf-Monats-Vergleich.
 
In insgesamt 16 Indexstädten blieben die nominalen Spitzenmieten von Anfang Juli bis Ende September stabil, darunter in den beiden größten westeuropäischen Märkten London und Paris sowie in den deutschen Büro-Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Insbesondere in Städten, in denen die Incentives erweitert wurden, hat sich das nominale Mietpreisniveau stabilisiert. Die Spitzenmieten in Dublin (- 11,1 %), Madrid (- 6,3 %), Prag (- 4,5 %) und Barcelona (- 4,4 %) sind dagegen auch im 3. Quartal weiter gesunken. Die meisten Märkte sind auf dem Weg, innerhalb ihres Zyklus den tiefsten Punkt mit dem höchsten Mietpreisfall zu erreichen oder haben diesen bereits passiert. Im weiteren Stabilisierungsprozess sind jedoch noch Mietpreiseinbußen möglich.
 
 
…auf niedrigem Niveau auch der Büroflächenumsatz
 
Trotz der sich aufhellenden konjunkturellen Aussichten in den meisten europäischen Ländern als Folge staatlicher Konjunkturpakete und Regierungsinterventionen, bessert sich die Stimmung bei den Unternehmen nur langsam. Einschneidende Umstrukturierungsprozesse kennzeichnen europaweit die Entwicklung. Im 3. Quartal 2009 lag der Schwerpunkt der Nachfrage daher auf der Verlängerung bestehender Mietverträge.
 
Nach einer Umsatzsteigerung (+ 19 %) vom schwachen 1. auf das 2. Quartal, blieb der Büroflächenumsatz mit knapp 2,2 Mio. m² von Juli bis September etwa auf gleichem Niveau wie im Vorquartal. Für den Dreivierteljahreszeitraum insgesamt ist allerdings ein Rückgang von 34 % im Ein-Jahresvergleich zu registrieren; der Fünfjahres-Durchschnitt wurde europaweit fast um 30 % unterschritten.
 
Die Stabilisierung der gesamteuropäischen Nachfrage wurde gestützt von einigen Märkten, die im 3. Quartal einen zum Teil deutlichen Umsatzzuwachs verzeichneten, darunter größere Märkte wie Mailand (+ 75 %), London (+ 64 %) und Moskau (+ 17 %). Einen im Vergleich zum Vorquartal erneut rückläufigen Büroflächenumsatz gab es dagegen in fünf Märkten darunter Paris (- 21 %) und Stockholm (- 25 %).
 
 
Weitere Zunahme der Leerstandsquote
 
Die Fertigstellung zahlreicher Projekte, die vor der Krise in Angriff genommen worden waren, fällt nun zusammen mit einer insgesamt schwierigen Marktphase. Bis Ende September wurden 2009 rund 5,6 Mio. m² fertig gestellt. Trotz eines leichten Rückgangs gegenüber den noch vor Quartalsfrist erwarteten Volumina ist die europäische Fertigstellungspipeline auch für das Restjahr weiterhin gut gefüllt: 2,5 Mio. m² werden voraussichtlich im vierten Quartal fertig gestellt, ein Drittel davon in den mittel- und osteuropäischen Märkten (mit Schwerpunkt in Moskau).  Zwar ist in den nächsten Jahren ein Nachlassen der Bauaktivitäten und ein Rückgang der damit verbundenen potentiellen zusätzlichen Flächenbelastung zu erwarten, die jetzigen Flächenvolumina haben in Verbindung mit dem zurückgehenden Flächenbedarf allerdings für einen weiteren Anstieg der europäischen Leerstandsquote im  3. Quartal gesorgt. Ende September lag sie bei 9,7 %, ein Plus von 50 Basispunkten gegenüber dem 2. Quartal 2009. Dabei reicht die Quote von 4,1% in Luxemburg bis 21,8% in Dublin. Die durchschnittliche Leerstandsquote in den mittel- und osteuropäischen Ländern zeigt allerdings ein Allzeit-Hoch: In den letzten 12 Monaten ist sie von 7,7 % auf 15,6% angestiegen. Das Flächen-Überangebot ist eine Folge des deutlichen Nachfragerückgangs und des hohen Fertigstellungsvolumens vor allem in Moskau (Anstieg von 7,8 % Ende Q3 2008 auf 19,0 % Ende Q3 2009).  Ein ähnliches Bild zeichnet sich im Ein-Jahresvergleich in Budapest (von 12,5 % auf 16,0 %), Prag (8,6 % auf 10,7 %) und Warschau (2,7 % auf 7,1 %).
 
Auch Westeuropa ist in den vergangenen zwölf Monaten mit einem Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage
konfrontiert. Erstmals seit 2003 ist eine negative Nettoabsorption von mehr als einer halben Mio. m² zu konstatieren. Die Leerstandsquote ist seit Herbst 2008 um
200 bps auf 9,2 % gestiegen. Die deutlichsten Zuwächse zeigten vom 2. auf das 3. Quartal 2009 Amsterdam  (+170 Basispunkte auf 14,6%), Warschau (+ 140 Basispunkte auf 7,1%) sowie Barcelona, Den Haag, Moskau und Budapest (mit jeweils + 110 Basispunkten). Mit Ausnahme von Frankfurt mit einem leichten Rückgang von 20 bps (auf 13,3 %), zeigten auch die sechs deutschen Immobilienhochburgen Leerstandsquoten mit ansteigender Tendenz. Den moderatesten Zuwachs um 10 bps auf 7,7 % bzw. 6,6 % weisen Hamburg und Stuttgart auf, den höchsten Düsseldorf (+ 70 bps auf 12,0 %).
 

* Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.