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Pressemitteilung

London / Frankfurt

Europäische Büroimmobilienuhr 4. Quartal 2008

- Spitzenmieten weiter rückläufig: Europäischer Mietpreisindex im 4. Quartal um 3,4 % und im Jahresverlauf um 2,4 % gesunken


Negatives Wirtschaftswachstum erfasst 2009 fast ganz Europa

 
Immer stärker werden auch die europäischen Volkswirtschaften vom Abschwung erfasst. 2009 dürften fast alle europäischen Länder ein negatives Wirtschaftswachstum verzeichnen. Die Consensus-Prognosen für das Wirtschaftswachstum 2009 zeigen eine dramatische Korrektur der Wachstumsraten für die EU seit letztem Herbst. Das reale BIP wird 2009 voraussichtlich um 1,3 % schrumpfen, eine deutlich negative Entwicklung gegenüber den im Oktober 2008 veröffentlichten Prognosen (+ 0,6%). Unter den größten europäischen Volkswirtschaften wird Großbritannien 2009 mit einem BIP-Rückgang von  2,2 % voraussichtlich die schwächste sein, gefolgt von  Deutschland (- 2,0 %), Italien (- 1,6 %), Spanien (- 1,5 %), den Niederlanden (- 1,1 %) und Frankreich (- 1,0 %).  Wenn auch auf deutlich niedrigerem Niveau als zuvor prognostiziert, werden die meisten mittel- und osteuropäischen Länder 2009 ein positives BIP-Wachstum verzeichnen können: Polen mit 1,9 %, Russland mit 1,1 % und die Tschechische Republik mit  0,3 %. Für Ungarn allerdings liegt die Prognose bei einem Minus von 2,4 %.
 
Einhergehend mit den schlechter werdenden konjunkturellen Aussichten zeigt der jüngste Stimmungsindex der EU-Kommission Auswirkungen auch auf das Vertrauen  der  Unternehmen und Konsumenten; er ist auf dem niedrigsten Stand seit seiner Erstveröffentlichung 1985.
 
In Reaktion auf die anhaltenden Turbulenzen auf den Kreditmärkten haben die Zentralbanken die Leitzinsen weiter gesenkt, die EZB auf 2,0 %, die Bank of England auf 1,5 %, dem niedrigsten Stand seit Gründung der Bank.
Viele europäische Regierungen wollen mit  staatlichen Hilfen ihren angeschlagenen Volkswirtschaften helfen, es herrscht jedoch wenig Übereinstimmung, was diese Maßnahmen tatsächlich bewirken.
 
 
Deutlicher Rückgang der Spitzenmieten im vierten Quartal drückt im Jahresvergleich JLL- Mietpreisindex erstmals wieder ins Minus
 
Im derzeitigen Rezessionsumfeld hat das Wachstum der Spitzenmieten weiter abgenommen. Der europäische Mietpreisindex* von Jones Lang LaSalle, basierend auf der gewichteten Mietpreisentwicklung von 24 Indexstädten, ist im 4. Quartal um 3,4 % gesunken. Für den Jahresvergleich bedeutet das ein Rückgang von 2,4 %. Nur Lyon zeigte als einziger Markt im 4. Quartal ein leichtes Wachstum (2 %) Das Londoner West End (- 11,6 %), Stockholm (- 6,8 %) Dublin (-5,2 %), Barcelona (- 3,8 %), Brüssel und Mailand  (jeweils -3,5 %) und Madrid (-1,8 %) verzeichneten im gleichen Zeitraum die höchsten Rückgänge. Die Spitzenmieten der sechs deutschen Immobilienhochburgen blieben bis auf Stuttgart stabil, im Jahresvergleich zeigten  Berlin (4,8 %), Hamburg (+ 2,2 %), München (1,7 %) und Stuttgart  (+ 2,9 %) sogar noch leichte Zuwächse.
Mietanreize spielen wieder eine größere Rolle, auch in den 14 Märkten, in denen die nominalen Spitzenmieten im 4. Quartal stabil geblieben sind.

Auf der europäischen Büroimmobilienuhr haben Ende 2008 15 Märkte den Quadranten „Beschleunigter Mietpreisrückgang“ erreicht, erstmals in diesem Zyklus überschritten Stockholm und Mailand  dabei die 12-Uhr Marke. Auf dem Wendepunkt ihres jeweiligen Mietzyklus’ liegen 14 Märkte, drei Monate zuvor waren es mit Madrid, Oslo und Paris nur drei.
In einigen mittel- und osteuropäischen Märkten hat sich die Lage dramatisch verändert. In Moskau sind die Spitzenmieten für Büroflächen im 4. Quartal 2008 um 26,3 % eingebrochen. Auch Warschau zeigte einen Rückgang von 15,2 %, während für Budapest und Prag noch Mieten auf stabilem Niveau beobachtet wurden. 
In Anbetracht des derzeitigen Wirtschaftumfelds und des mangelnden Konjunkturoptimismus dürften die Spitzenmieten in den meisten europäischen Märkten 2009 unter Druck nach unten geraten.

 
12 % weniger Flächenumsatz in 2008 – Nettoabsorption bleibt auf relativ hohem Niveau
 
Da nicht davon auszugehen war, dass das letzte Quartal auch 2008 das stärkste Umsatzergebnis bringen würde, war  der Rückgang von nur 2 % gegenüber dem 3. Quartal  in den 24 untersuchten Märkten  durchaus erfreulich. Gegenüber den letzten drei Monaten 2007 bedeuteten die knapp 3 Mio. m² allerdings ein deutliches Minus von 27 %. Für das Gesamtjahr 2008 belief sich das Umsatzvolumen auf 12,5 Mio. m². Während damit im 1-Jahresvergleich 12 % weniger Büroflächen vermietet wurden, liegt das Ergebnis immerhin 12 % über dem 5-Jahresdurchschnitt.
Bei den 24 Index-Städten verzeichneten 2008 Dublin (-40 %), Madrid (- 38 %), Stockholm (- 36 %), Barcelona (-23 %) und Edinburgh (- 20 %) die stärksten Umsatzrückgänge. Auch in den größten Märkten Europas, London (- 15 %) und Paris (-14 %), ließen  die Aktivitäten deutlich nach. Die sechs deutschen Immobilienhochburgen kamen fast alle vergleichsweise glimpflich davon. Außer Düsseldorf (- 16 %) lagen die Umsatzrückgänge alle im einstelligen Bereich zwischen - 5,5 % in München und - 9,0 % in Frankfurt. Nur sechs der 24 Märkte verzeichneten ein Umsatzvolumen über dem Niveau von 2007: Luxemburg, Prag, Rotterdam, Mailand, Warschau und Budapest.
 
Die Nettoabsorption fiel in dem schwierigen Wirtschaftsumfeld mit insgesamt 4,6 Mio. m² überraschend hoch aus und liegt leicht über dem 5-Jahresschnitt. Auch im 4. Quartal waren es nur drei Märkte, die sich im Negativbereich bewegten, neben Dublin allerdings auch die  zwei größten Büromärkte London und Paris.
 
 
Gedämpfte Nachfrage und hohes Fertigstellungsvolumen lassen Leerstandquote steigen
 
Die Nachfrage nach Büroflächen leidet unter den Streichungen von Arbeitsplätzen in zahlreichen Wirtschaftssektoren. Diese Entwicklung dürfte sich 2009 weiter verstärken. Im 4. Quartal 2008 ist die gesamteuropäische durchschnittliche Leerstandsquote von 7,2 % auf 7,7 % gestiegen, im Jahresvergleich entsprechend einem Plus von 40 bsp. Während der Zuwachs in den westeuropäischen Märkten mit nur 20bps auf 7,4 % moderat ausfiel, war in den untersuchten mittel- und osteuropäischen Büroflächenmärkten ein deutliches Plus von 340 bps auf durchschnittlich 11,5 % zu verzeichnen. In Moskau explodierte die Leerstandsquote bedingt durch viele Fertigstellungen und eine nachlassende Nachfrage in den letzten 12 Monaten von 3,2 % auf 14,3 %; dabei lag der  mit 580 bps größte Sprung im 4. Quartal. Ebenfalls signifikant gestiegen ist die Leerstandsquote zwischen dem 3. und 4. Quartal in Dublin (+ 170 bps auf 16,8 %) und Budapest (+ 100 bps auf 13,9 %). Nur sechs Märkte verzeichneten in diesem Zeitraum leicht sinkende Leerstandsquoten, angeführt von Utrecht (- 30 bps auf 8,8 %), Edinburgh und Brüssel (beide -20 bps auf 4,3 % bzw. 9,2 %), Düsseldorf, Luxemburg und Stockholm (alle -10 bps).
 
Mit der Fertigstellung von 1,6 Mio. m² im 4. Quartal 2008 ist das Volumen an neuen Büroflächen im Gesamtjahr auf  rund 6,5 Mio. m² angewachsen. Gegenüber 2007 entspricht das einer Zunahme von 22 %. Eine erwartet ähnlich hohe  Angebots-Pipeline in 2009 und eine niedrigere Nachfrage dürften das Risiko eines Überangebots in vielen europäischen Märkten erhöhen.
 
 

* Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.