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Pressemitteilung

Frankfurt

Deutschland im 3. Quartal 2009 aktivster europäischer Markt für Direktinvestitionen in Einzelhandelsimmobilien

Aufwärtstrend für Retail-Transaktionen in Deutschland wird sich voraussichtlich auch im vierten Quartal fortsetzen


 
 
Frankfurt, 04. November 2009 – Eine Untersuchung von Jones Lang LaSalle beziffert das Transaktionsvolumen für Direktinvestitionen in kontinentaleuropäische Einzelhandelsimmobilien im dritten Quartal 2009 mit rund 1,5 Milliarden Euro. Die Erhebung berücksichtigt alle Investitionen in Shopping Center, Fachmarktzentren und Factory Outlets. Ausgenommen sind Geschäftshäuser in Einkaufsstraßen sowie Transaktionen mit einem Wert von unter fünf Millionen Euro. Im Vergleich zum zweiten Quartal mit rund 1,9 Milliarden Euro bedeutet dies zwar europaweit einen Rückgang um etwa 25 Prozent. Deutschland zeigt sich jedoch neben Italien als aktivster Markt und kann entgegen dem allgemeinen Trend zulegen. Die beiden Länder stehen für mehr als 60 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens im dritten Quartal. Im bisherigen Jahresverlauf liegt das Transaktionsvolumen bei insgesamt rund 4,5 Milliarden Euro (Q1-3 2008: 10,9). Basis der Erhebung sind rund 100 Transaktionen, darunter 14 mit Volumina über 100 Millionen Euro.
 
Der Anteil der Kategorie Shopping Center am gesamten Retail-Transaktionsvolumen in Kontinental-europa nimmt weiter zu. In den ersten drei Quartalen liegt er bei 72 Prozent (Q1-3 2008: 60). Institutionelle Käufer und Fonds bleiben die aktivsten Käufergruppen. 40 Prozent des ermittelten Gesamtvolumens im dritten Quartal entfallen auf diese Gruppe, wobei Käufer aus Deutschland klar dominieren.
 
Jeremy Eddy, Head of European Retail Capital Markets bei Jones Lang LaSalle: “Der Rückgang des Transaktionsvolumens im dritten Quartal verhält sich konträr zur Markteinschätzung der Investoren im gleichen Zeitraum. Die vergleichsweise geringe Anzahl an Transaktionen im Zeitraum Juli bis September geht in erster Linie auf die geringe Initiative im ersten Halbjahr zurück. Wir erwarten nun eine Zunahme an Abschlüssen im vierten Quartal und ein Transaktionsvolumen in Höhe von insgesamt rund sieben bis acht Milliarden Euro für Kontinentaleuropa.“
 
 
Deutschland steigert Retail-Transaktionsvolumen gegenüber Q2 2009 um fast 75 Prozent
 
Für Deutschland erweitert Jones Lang LaSalle die Betrachtung um die besonders hierzulande bedeutsamen Geschäftshäuser in innerstädtischen 1a-Lagen. Während die ersten beiden Quartale mit Volumina von insgesamt 549 bzw. 603 Millionen Euro noch ungefähr gleichauf lagen, errechnet Jones Lang LaSalle für das dritte Quartal mit 1,054 Milliarden Euro einen deutlichen Anstieg. Fast die Hälfte des bis Ende September aufgelaufenen Volumens von 2,21 Milliarden Euro entfällt auf das dritte Quartal.
 
Jörg Ritter, Head of Retail Capital Markets bei Jones Lang LaSalle in Deutschland: „Der signifikante Anstieg der gehandelten Einzelhandelsimmobilien im dritten Quartal ist sichtbarer Beleg einer Bodenbildung. Mit der Stabilisierung der Spitzenrenditen bildet sich nun ein klareres Preisniveau und Käufer und Verkäufer nähern sich hinsichtlich der Preisfindung an. Die Akteure haben wieder mehr Vertrauen und das weiterhin niedrige Zinsniveau sorgt für einen Mangel an renditestarken Alternativen. Für das vierte Quartal erwarten wir eine Fortsetzung der Marktbelebung mit einem Transaktionsvolumen von rund 1,2 Milliarden Euro. Das Gesamtjahr dürfte mit etwa 3,4 Milliarden Euro schließen. Wir gehen optimistisch in das letzte Quartal und kommende Jahr.“
 
 
Shopping Center und Geschäftshäuser in 1a-Lagen dominieren das Marktgeschehen
 
Shopping Center und Geschäftshäuser in 1a-Lagen sind die am stärksten nachgefragten Kategorien. Erstere machen mit 785 Millionen Euro mehr als ein Drittel des Transaktionsvolumens in den ersten drei Quartalen aus. Highlights im dritten Quartal sind der Anteilsverkauf an der Einkaufsgalerie "Neues Thier-Areal" in Dortmund (220 Millionen Euro) und die Centerverkäufe „Mercado“ in Hamburg (164 Millionen Euro) sowie „Die Mitte" in Berlin (127 Millionen Euro).
 
Geschäftshäuser repräsentieren mit rund 660 Millionen Euro weitere 30 Prozent des Transaktionsvolumens in den ersten drei Quartalen. Die immer noch gute Vermietungslage dieser Objekte sichert den Investoren einen relativ stabilen Cash Flow. Berlin ist in dieser Assetklasse mit einem Volumen von fast 150 Millionen Euro bis Ende September klarer Spitzenreiter. Die Top 3 komplettieren Mannheim und Mainz mit Volumina von rund 65 bzw. 58 Millionen Euro. Hannover und München folgen mit 38 bzw. 34 Millionen Euro.
 
Fachmarktorientierte Produkte wie Fachmarktzentren, einzelne Fachmärkte und Supermärkte/ Discounter kommen im Zeitraum Q1-3 zusammen auf einen Anteil von 26 Prozent (580 Millionen Euro). Stärkster Teilbereich sind dabei Fachmarktzentren mit rund 15 Prozent bzw. knapp 330 Millionen Euro. Supermärkte und Discounter bleiben im dritten Quartal deutlich hinter dem starken zweiten Quartal zurück und erzielen bis Ende September rund 180 Mio. Euro, was einem Anteil von rund acht Prozent entspricht. Einzelne Fachmärkte befinden sich nach einem starken ersten Quartal seit nunmehr sechs Monaten in einer sehr zurückhaltenden Marktphase und stehen mit aufgelaufenen 72 Millionen Euro für rund 3,3 Prozent des Gesamtvolumens.
 
Warenhäuser zeigen sich nach zwei stärkeren Quartalen im Zeitraum Juli bis September rückläufig. In den ersten drei Quartalen erzielt die Anlageklasse rund 185 Millionen Euro, was etwa 8,5 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens entspricht.
 
 
Inländische Investoren bestimmen den Markt - Offene Fonds sind stärkste Investorengruppe
 
Stärkste Käufergruppe im bisherigen Jahresverlauf sind die deutschen Offenen Fonds. Die Publikums- und Spezialfonds kommen zusammengerechnet auf einen Anteil am Transaktionsvolumen von 32 Prozent. Asset/Funds Manager folgen mit 14 Prozent, Geschlossene Fonds mit 11 Prozent. Der Investmentmarkt in Deutschland wird derzeit von deutschen Investoren dominiert. 87 Prozent des investierten Kapitals stammt von inländischen Anlegern. Die verbleibenden 13 Prozent entfallen auf ausländische Investoren, die in diesem Jahr für knapp 300 Millionen Euro Einzelhandelsimmobilien gekauft haben. Gleichzeitig trennte sich diese Gruppe hierzulande von Objekten im Wert von fast 900 Millionen Euro. Per Saldo haben ausländische Investoren damit ihren Anlagebestand reduziert. Hinsichtlich der Risikoeinstellung der Investoren setzt sich der Trend des Jahres 2008 fort. Mehr als 80 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens wurde in den ersten drei Quartalen 2009 in risikoarme Immobilien investiert, die der Kategorie „Core“ zuzurechnen sind.
 
 
Stabile Netto-Anfangsrenditen – Vorerst keine weiteren Preissenkungen zu erwarten
 
Die Netto-Anfangsrenditen sind im dritten Quartal in allen Assetklassen unverändert geblieben. Erstklassige innerstädtische Geschäftshäuser liegen aktuell bei 4,27 Prozent. Die Renditen für Shopping Center und Fachmarktzentren waren seit dem Tiefpunkt im Jahr 2007 um jeweils 125 Basispunkte angestiegen, liegen aber bereits seit drei bzw. zwei Quartalen auf stabilem Niveau (5,75 bzw. 6,75 Prozent). Damit dürften die Höchstwerte erreicht sein und die Preise – zumindest in den Top-Segmenten – nicht weiter fallen.