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Pressemitteilung

Frankfurt

Deutscher Hotelinvestmentmarkt: marginale Anzeichen von Erholung  - Performance weiter schwach


 
  
Frankfurt, 06. November 2009 – Nach zehn Monaten weist der Hotelinvestmentmarkt in Deutschland in 2009 ein Transaktionsvolumen von rund 245 Mio. Euro auf, gleichbedeutend einem Minus von 75 % gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. Lediglich neun Einzeltransaktionen* wurden bis Ende Oktober registriert, Portfoliotransaktionen: komplette Fehlanzeige. 
 
Trotz des deutlichen Volumenrückgangs gegenüber dem Vorjahr zeigt der Markt allererste Anzeichen einer marginalen Erholung. Noch zur Jahresmitte lag das Volumen bei mageren 90 Mio. Euro. Seit Juli schlagen bis dato immerhin 155 Mio. Euro zu Buche, vergleichweise immer noch bescheidene Größenordnungen, aber immerhin ein Hoffnungsschimmer in schwieriger Zeit.

Bei den Hotelinvestments steht, Tribut an die Krise, der Faktor „Sicherheit“ im Vordergrund. Bis auf eine betreiberfreie Transaktion wurden nur Hotels mit langfristigen Pachtverträgen verkauft. Bei den Investoren dominieren eigenkapitalstarke institutionelle Anleger aus Deutschland, denn Banken zeigen sich noch immer sehr zurückhaltend bei Finanzierungen.
  • Als einziger ausländischer Investor erwarb die dänische Immobilienfondsgesellschaft EjendomsPlus A/S das 141-Zimmer Hotel Mercure in der Erfurter Altstadt. Die Rendite lag bei 7,4%. 
     
  • Drei Budget Hotels der Marke Motel One bekamen dieses Jahr einen neuen Eigentümer:
       
    - Die deutsche Lloyd Fonds erwarb das Motel One Nürnberg (199 Zimmer), Verkäufer war der Projektentwickler GBI.
     
    - Union Investment Real Estate GmbH ist neuer Eigentümer des Motel One Hamburg Wallhöfe, sie erwarb das 450-Zimmer Haus von der Deutschen Immobilien AG.
     
    - Die LB Immoinvest erwarb das Motel One Dresden Palaisplatz (228 Zimmer) vom Projektentwickler GBI, der Kaufpreis lag bei 14 Mio. Euro.
     
  • In München wurde das von Rocco Forte geführte Luxushotel The Charles als Teil des Gesamtkomplexes Lenbachgärten an die Family Office AM alpha GmbH verkauft. Verkäufer war die österreichische Immofinanz AG. Der Kaufpreis für den Gesamtkomplex, bestehend aus zwei Bürogebäuden und dem 160-Zimmer Hotel, wurde mit über 200 Mio. Euro angegeben.
     
  • Die WestInvest Gesellschaft für Investmentfonds mbH, vertreten durch die Deka Immobilien GmbH, erwarb das NH Hotel Frankfurt-City (256 Zimmer). Jones Lang LaSalle Hotels hat die Deka bei dieser Transaktion beraten. Verkäufer waren die deutsche FOM Real Estate GmbH und das irische Investmentunternehmen Quinlan Private, die das Hotel zu je 50 % im Eigentum hatten.
     
  • Die Deka Immobilien Investment GmbH erwarb als Teil des "Rosenquartier" in Hannover das InterCity Hotel (148 Zimmer). Der Kauf erfolgte für den Immobilienfonds Deka-S-PropertyFund No.1.
     
  • Das im „Gateway Gardens“ am Frankfurter Flughafen gelegene Hotelprojekt Park Inn (209 Zimmer) wurde vom Fondshaus Hamburg gekauft. Mit Lang & Cie. Real Estate AG stand auch hier ein Projektentwickler auf der Verkäuferseite. Der Kaufpreis lag bei 27,5 Mio. Euro.
     
  • Der Steigenberger Badische Hof (139 Zimmer) in Baden-Baden wurde von der deutschen Hotelgesellschaft EP Group betreiberfrei erworben. Die EP Group betreibt das 4-Sterne Hotel jetzt unter der Marke Radisson Blu.
     

Außerdem wurde im Oktober 2009 der Verkauf des Radisson Blu Hamburg von Azure Properties (Großbritannien) an den US-amerikanischen Investor Invesco Real Estate abgeschlossen. Der Vertrag zwischen den beiden Parteien wurde bereits im vergangenen Jahr unterschrieben. 
 
„Im aktuellen Marktumfeld lassen sich großvolumige Hoteltransaktionen nach wie vor nur schwer realisieren. Für kleinere Transaktionen sind Finanzierungen dagegen einfacher verfügbar. Diese Deals gehen häufig ohne einen bestehenden Betreibervertrag über die Bühne und so kommen auch kleinere Gruppen bzw. Privathoteliers zum Zuge“, meint Ursula Kriegl, Deutschlandchefin Jones Lang LaSalle Hotels.
 
Und weiter: „Zum Jahresende wird das Gesamtvolumen der Deals über je 10 Mio. Euro auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt wohl deutlich unter 500 Mio. Euro liegen und damit um mindestens 50 % niedriger als 2008“.
 

Performance – Prozentualer Rückgang fast überall zweistellig  (Januar bis September)

Der verhaltenen Aktivität auf dem Hotelinvestmentmarkt entspricht die rückläufige Performance der deutschen Hotelmärkte: die Wirtschaftskrise hinterlässt ihre Schleifspuren. Alle sechs untersuchten deutschen Hotelmärkte (4- und 5-Sterne Hotels) zeigen im Zeitraum Januar bis September ein deutliches Minus gegenüber dem Vorjahreszeitraum.
 
Mit einem vergleichsweise geringen Rückgang von 7,9% im Room Yield (durchschnittlicher Zimmerpreis x Belegung) schneidet Hamburg noch am besten ab. Der Hotelmarkt an der Alster ist einer der stabilsten in Deutschland mit geringfügigen Ausschlägen nach oben oder unten. Die Nachfrage ist ausgewogen, der Standort für Geschäftsreisende und Freizeitreisende gleichermaßen attraktiv. Düsseldorf hingegen ist in diesem Jahr deutlicher Verlierer: der Room Yield lag Ende September bei 60 Euro und damit rund 35% niedriger als Ende September 2008. In 2008 hatten zwei große Messen (DRUPA und interpack) für außergewöhnliche Nachfragespitzen und Zuwächse im Room Yield von teilweise über 100 % (Room Yield April 2008 gegenüber April 2007) geführt.
 
„2009 markiert ein schwieriges Jahr für Hoteliers und auch in 2010 wird sich der Hotelmarkt nur langsam erholen. Aufgrund geringerer Reiseaktivität sinkt die Auslastung. Restriktive Reisebudgets von Unternehmen und weniger Privatreisen werden auch nächstes Jahr das Hotelgeschäft belasten“, meint Kriegl.
 
Auch Hoteleigentümer bekommen die anhaltende Tourismuskrise zu spüren. Selbst ein langfristiger Pachtvertrag bedeutet für den Investor keine 100%ige Sicherheit: der Nachfragerückgang und die daraus resultierende schwache Performance haben zur Folge, dass Hotelgesellschaften zunehmend Schwierigkeiten haben, ihre Pachtverpflichtungen zu erwirtschaften. „Mehr und mehr Hotelgesellschaften suchen derzeit das Gespräch mit dem Eigentümer, um eine Pachtreduzierung zu erwirken. Wir gehen davon aus, dass die Problemfälle in den nächsten Monaten zunehmen werden. Im Falle eines Falles muss der Eigentümer zügig agieren, um entweder ein neues Verhandlungspaket zu schnüren oder alternativ mit einem neuen Pächter einen neuen Vertrag abzuschließen“, so Kriegl.
 
 
*Einzeltransaktionen in Deutschland mit einem Investitionsvolumen von mind. 10 Mio. Euro