Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Pressemitteilung

Frankfurt

„VICTOR Q3 2009“ - Valuation Performance IndiCaTOR für 1A-Bürolagen von Jones Lang LaSalle

Im 3. Quartal 2009 drehen drei von fünf Top-Lagen ins Plus – stärkste Performance mit + 0,9 % in Frankfurt


Presseinformation [PDF]

  • Performance im dritten Quartal 2009: + 0,3 % gegenüber dem Vorquartal – Indikatorwert 99,2 Punkte
  • Erstmals seit Beginn der Abschwungphase im 3. Quartal 2007 wieder eine Wertsteigerung auf Quartalsbasis
  • Veränderung im Jahresvergleich Q3 2008 - Q3 2009: - 7,4% / Veränderung zum Höchststand Q2 2007: -19,4%
  • Im 3. Quartal 2009 drehen drei von fünf Top-Lagen ins Plus – stärkste Performance mit + 0,9 % in Frankfurt 
  • Wahrscheinlichkeit weiterer Abwertungen deutlich verringert – Intensität potentieller Abwertungen begrenzt

Frankfurt, 9. November 2009 - Der VICTOR Top 5 Indikator verzeichnet im dritten Quartal 2009 eine geringfügig positive Wertänderung von + 0,3 %, und weist damit erstmals seit Beginn der Abschwungphase im 3. Quartal 2007 wieder eine Wertsteigerung auf Quartalsbasis aus. Nach insgesamt acht Quartalen mit anhaltend negativer Wertentwicklung steigt der Indikatorwert auf 99,2 Punkte.

„Die erste positive Nachricht seit zwei Jahren wird von der Mehrheit der Marktteilnehmer in den Top-Bürolagen Deutschlands gerne gesehen werden. Auch wenn die Wertzuwächse insgesamt nur marginal positiv ausgefallen sind, spricht trotzdem vieles dafür, dass wir uns langsam der Kehrtwende im Topsegment annähern“, so Andrew M. Groom, MRICS, Leiter der Valuation Advisory Abteilung von Jones Lang LaSalle Deutschland.
Innerhalb der Top-Lagen zeigen sich stark differenzierte, wenn auch relativ gesehen nur marginale Wertveränderungen. Das Frankfurter Bankenviertel weist mit + 0,9 % die deutlich stärkste Performance in diesem Quartal aus. Dies resultiert im Wesentlichen aus der starken Nettoabsorption von Leerstandsflächen im 3. Quartal 2009 und der abgeschwächten Intensität des erwarteten Mietrückgangs. Die Münchener Innenstadt und die 1A-Lagen Berlins weisen mit + 0,5% und + 0,2% ebenfalls Wertzuwächse auf. Eine anhaltend negative Entwicklung mit leichten bzw. moderaten Wertrückgängen zeichnet sich in der Hamburger Innenstadt mit - 0,3% und im Düsseldorfer Bankenviertel mit - 0,8% ab. Die Performancespanne der untersuchten Marktsegmente wird durch gegenläufige Entwicklungen in Frankfurt und Düsseldorf bestimmt, liegt aber mit 1,7 % in einer relativ engen Bandbreite.
Nach der anhaltend negativen Wertentwicklung drehen im 3. Quartal 2009 erstmals seit 2007 drei von fünf untersuchten Lagen ins Plus. Allerdings sind die Wertzuwächse, insbesondere vor dem Hintergrund der starken Abschwungphase der Vorquartale, vergleichsweise moderat, so dass man eher von einem ersten Anzeichen einer Marktstabilisierung sprechen kann.
Die Differenzierung der Wertentwicklung resultiert aus den angepassten Erwartungen an die zukünftige Mietpreisentwicklung. So steigerte sich die Erwartung hinsichtlich einer positiveren Entwicklung der Marktmieten für die Top-Lagen in Berlin, Frankfurt und München, auch wenn kurzfristig (bis 2011) noch weitere Mietrückgänge prognostiziert werden. In der Hamburger Innenstadt und im Düsseldorf Bankenviertel führt das hohe spekulative Fertigstellungsvolumen zu einer Verschlechterung der erwarteten Mietpreisentwicklung.
Aktuell ist im dritten Quartal erstmals ein Absinken der nominalen Durchschnittsmiete in allen Flächenqualitäten zu beobachten, zurückzuführen auf die aktuell mäßige Wirtschaftsentwicklung. Diese Tendenz wird sich mit hoher Wahrscheinlichkeit auch in den Folgequartalen fortsetzen und einer nachhaltigen Werterholung entgegenwirken. „Noch nicht gebannt sind die kurzfristigen Auswirkungen der relativ niedrigen Umsätze in den Vermietungsmärkten, die wahrscheinlich erst ab 2010 zu weiteren nominalen und effektiven Mietpreisrückgängen führen werden, mit einer negativen Auswirkung auf den Indikator in der Konsequenz“, so Groom.
Demgegenüber steigen die Leerstandsquoten im Vergleich zum Vorquartal nur leicht bzw. fallen sogar punktuell in der Frankfurter Bankenlage, verbunden mit einer stabilisierenden Wirkung auf die Immobilienwerte.
Im Investmentbereich stagnieren die Anfangsrenditen bei nach wie vor sehr niedrigem Transaktionsvolumen. Bis Jahresende sind signifikante Impulse auf die Wertentwicklung aus veränderten Marktrenditen eher unwahrscheinlich.
„Auch wenn das Transaktionsvolumen bisher auf sehr niedriger Flamme köchelt, ist es eindeutig, dass die Nachfrage - vor allem von nationalen „risikoaversen“ Investoren nach Core-Objekten in den Top Standorten Deutschlands - stark gestiegen ist.  Das zeigt sich nicht zuletzt in den seit zwei Quartalen stabilen Renditen. Auch das Interesse internationaler Investoren bleibt wegen der Marktstabilität im globalen Kontext nach wie vor hoch - auch wenn zur Zeit immer noch Finanzierungsengpässe die Nachfrage dämpfen“, so Groom.
Die aktuellen Indikatorwerte zeigen erstmals, dass die starke Abschwungphase gestoppt ist. Die Anfangsrenditen liegen auf historisch hohem Niveau. Noch interessanter aber ist das Signal der gezahlten Risikoprämien auf Immobilieninvestitionen, die zum dritten Mal seit 1994 zyklisch sehr hoch notieren, tendenziell auf eine Einstiegsmöglichkeit in den Markt hindeutend. Dementsprechend ist auch die Wahrscheinlichkeit von weiteren starken Wertrückgängen gering und die Intensität potentieller Abwertungen begrenzt. Allerdings können negative Einflüsse aus schwachen Vermietungsmärkten eine nachhaltige Erholung der Immobilienwerte kurz- bis mittelfristig verzögern.
 
Was leistet VICTOR?
Die aktuelle Finanz-, Wirtschafts- und Immobilienmarktkrise hat nicht nur innerhalb kürzester Zeit die internationalen und deutschen Immobilienmärkte grundsätzlich verändert, sondern auch mit Vehemenz die zunehmende Geschwindigkeit von Veränderungen verdeutlicht. Es ist somit nicht verwunderlich, dass wir einen sprunghaften Anstieg des Bedarfs an Markttransparenz im Allgemeinen und spezifischen Marktinformationen im Besonderen verzeichnen.
Diesem Bedarf an Markttransparenz genügt VICTOR, ein Valuation Performance IndiCaTOR. VICTOR ist ein zeitnaher Frühindikator für die Wertentwicklung des vermieteten Büroflächenbestandes der 1A Büromärkte in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. VICTOR fasst somit eine ganze Reihe einzelner Marktindikatoren in einer relevanten Zahl zusammen.
Im Gegensatz zu unseren anderen Marktpublikationen haben wir uns bewusst mehr auf eine Kennzahl basierte Darstellung fokussiert. Der Indikator wird seit Anfang 2004 quartalsweise ermittelt. Im Gegensatz zu anderen Indikatoren bietet VICTOR eine Aktualisierung innerhalb eines Monats nach relevantem Quartalsende.
Immobilienbestandshaltern, potentiellen Investoren und insbesondere Banken soll die Möglichkeit eröffnet werden, mehr Transparenz für klar definierte Teilmärkte zu erhalten sowie Entwicklungen und Trends schneller erkennen und danach handeln zu können. Die kurzen Betrachtungsintervalle ermöglichen eine adäquate Abbildung von kurzfristigen Marktschwankungen und eine realistische Darstellung von aktuellen Markttrends. Das ist besonders wichtig und relevant für alle Marktteilnehmer in Zeiten von „lahmender“ Märkte und nicht ausreichend publizierter Transaktionen.
Der Value Indicator VICTOR stellt ein wertvolles Benchmarking-Instrument und Trendbarometer für die analysierten Teilmärkte dar.