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Pressemitteilung

Chicago, London, Singapur

JLL-Transparenzindex 2014 - Afrikanische Immobilienmärkte mit verbesserter Transparenz


Presseinformation inklusive Charts [PDF]

Infografik [PDF]

CHICAGO, LONDON, SINGAPUR, 20. Juni 2014 - Wo die Transparenz zunimmt, fließt Immobilienkapital und der Markt verändert sich. Diese Entwicklung hat mittlerweile eine der „letzten Grenzen“ des weltweiten Gewerbeimmobilienmarktes erreicht: Fünf Länder aus Subsahara-Afrika (SSA) sind im aktuellen globalen Transparenz-Index von JLL und LaSalle Investment Management (Anmerkungen zur Methodik siehe unten) unter den weltweiten Top 10 der Länder mit verbesserter Transparenz des Immobilienmarktes vertreten: Kenia, Ghana, Nigeria, Sambia und Mauritius. Diese Märkte befinden sich in einem ganz frühen Stadium des Auf- und Umbaus der Infrastruktur ihres Gewerbeimmobiliensektors – ihre Reaktion auf das ausländische Interesse spiegelt jedoch  Reformen von „Tabellenführern“ früherer Studien wider, wie die „MIST“-Länder (Mexiko, Indonesien, Südkorea und die Türkei), die diese weltweite Top 10 vor zwei Jahren 2012 anführten, sowie die „BRIC“-Länder (Brasilien, Russland, Indien und China) in 2010. 
 
Zu den wichtigsten Motoren der Transparenz-Verbesserung weltweit zählen:
 

  • die Erkenntnis der Regierungen, dass eine geringe Transparenz Auswirkungen auf Investitionen und damit letztlich auf die Lebensqualität der Bürger hat.
     
  • die Berichterstattung der Medien über Korruption, Skandale und Unfälle im Zusammenhang mit Baumängeln.
     
  • die Zunahme grenzüberschreitender Investitionen infolge stabilerer Immobilienmärkte.
     
  • die Erwartungen der Generation Y („Millenials”), die die Bedeutung von „Open Data“ und Nachhaltigkeit auf die Agenda setzt.

 

„Bei den Märkten mit den größten Transparenz-Fortschritten während eines Zyklus besteht im Allgemeinen ein Zusammenhang mit der Zunahme ausländischer Direktinvestitionen. Investoreninteresse führt zur Durchsetzung von Reformen, auch weil Regierungen schnell realisieren, dass eine geringe Transparenz weitere ausländische Investitionen in das Land abhalten", so Jeremy Kelly, Global Research bei JLL. „Kenia ist ein gutes Beispiel. Das Land hat im vergangenen Jahr eine Zunahme an Projekten unter Beteiligung ausländischer Direktinvestitionen erlebt und hat nicht nur zufällig in diesem Jahr den größten Sprung nach vorn im Blick auf die Transparenz seines Immobiliensektors gemacht." Das Land hätte eine Reihe von Verbesserungen der Infrastruktur seines Gewerbeimmobiliensektors auf den Weg gebracht, wie die Digitalisierung der Grundbuchdaten, verbesserte Immobilienmarkterhebungen und –analysen, sowie die Einführung eines REIT-Systems für das Land.  Diese Maßnahmen haben Kenia auf Rang 55 des Transparenz-Indexes katapultiert, von Rang 67 in 2012.
 
 
Der grenzüberschreitende Katalysator
 
Sei es in Afrika oder anderswo auf der Welt, grenzüberschreitende (Investitions-)Tätigkeiten sind ein wichtiger Treiber für die Verbesserung der Markttransparenz. In Lateinamerika beispielsweise wurden die größten Fortschritte in Kolumbien und Peru erzielt, die wichtigsten neuen Zielländer internationalen Immobilienkapitals. In anderen Teilen der Welt schreitet der Fortschritt allgemein - wenn auch stetig - nur langsam voran. Im asiatisch-pazifischen Raum zum Beispiel hat es in diesem Jahr kein Land in die Top 10 der Länder mit verbesserter Transparenz geschafft (2012 immerhin drei), größtenteils darauf zurückzuführen, dass die Verfügbarkeit der Marktdaten sich nur wenig verbessert hat und die politischen Reformen nur langsam vorangekommen sind. „Gleiches gilt für andere ‚Tabellenführer‘ früherer Zyklen, wie die Türkei, Südafrika, Dubai und Polen, wenn auch aus ganz anderen Gründen. In Polen könnte die nur schleppend vorankommende Transparenz-verbesserung auf die Tatsache zurückzuführen sein, dass viele grenzüberschreitende Investoren sich insgesamt zufrieden mit dem derzeitigen Transparenz-Niveau zeigen, während in der MENA-Region vielversprechende Anzeichen von Reformen im Vorfeld der weltweiten Finanzkrise nicht im gleichen Tempo weiter vorangetrieben wurden, Katar ausgenommen“, so Craig Plumb, bei JLL Head of Research MENA (Middle East North Africa).
 
Tatsächlich verschlechtert hat sich die Transparenz nur bei wenigen Märkten. Prominentestes und aktuellstes Beispiel: die Ukraine. Dies unterstreicht, wie schnell politische Unsicherheit das Transparenz-Niveau untergraben kann.

 
Innovation als treibende Kraft
 
Nirgendwo jedoch ist das Verhältnis zwischen dem Reifegrad des Marktes und der stufenweisen Veränderung so offensichtlich wie im oberen Segment des Transparenz-Index. Bei „sehr transparenten“ Märkten gelten Standards, die andere Länder von der Stufe „wenig transparent“ auf die Stufe „semi-transparent“ befördern könnten. In der Folge laufen die Fortschritte am sehr transparenten oberen Ende der Skala – das weiterhin von den anglofonen Märkten dominiert wird - mit dem neuen Spitzenreiter Großbritannien vor der Top 1 aus 2012, den USA – größtenteils auf Innovation und technologische Entwicklungen wie Open-Data-Initiativen hinaus.
 
„Derartige Innovationen werden in der Zukunft wichtige Katalysatoren des Wandels der Immobilientransparenz sein. Darauf können wir zählen, seit die digitale Revolution von einer jungen, hypervernetzten, informationshungrigen und stark mobilen Generation von Arbeitskräften vorangetrieben wird", meint Jacques Gordon, bei LaSalle Investment Management verantwortlicher Analyst für globale Strategien.

 


Anmerkungen zur Methodik
 
Der globale Immobilien-Transparenz-Index wurde erstmals 1999 veröffentlicht. Er beruht auf einer Kombination aus quantitativen Marktdaten und Informationen aus einer Umfrage des globalen Unternehmens-Netzwerks von JLL und LaSalle Investment Management. Für jeden Markt werden mittels Datensammlung und anhand von Fragen, die von lokalen Researchteams in Zusammenarbeit mit führenden Wirtschaftsprüfungs- und Anwaltskanzleien beantwortet wurden, insgesamt 115 separate Faktoren beurteilt.
 

Diese Faktoren werden in 13 Themenbereiche gruppiert und weiter in fünf Sub-Index-Kategorien unterteilt: a) Performance-Messung, b) fundamentale Marktdaten, c) Steuerung börsennotierter Vehikel, d) rechtliche und behördliche Rahmenbedingungen, e) Transaktionsprozesse.
 

Aus der gewichteten Benotung der 115 Faktoren wird für jeden Markt ein Index erstellt. Die Benotung reicht von 1,0 bis 5,0. Ein Land oder ein Markt mit der Note 1,0 verfügt über eine „vollständige Immobilien-Transparenz“,  5,0 bedeuten „vollständige Immobilien-Intransparenz“. Die Länder/Märkte werden einer von fünf Transparenz-Stufen zugeordnet: sehr transparent, transparent, semi-transparent, wenig transparent und undurchsichtig.
 

Für Investoren bietet der Index ein Werkzeug zum Risiko-Management, indem er vergleichbare Informationen über verschiedene geografische Lagen liefert und globale/regionale Investitions-Strategien und Zielallokationen nach Ländern ermöglicht. Mithilfe des Index können Nutzer das unterschiedliche Umfeld für den Betrieb von Immobilien überall auf der Welt besser einschätzen. Transparente Märkte erlauben eine leichtere Vergleichbarkeit der Nutzungskosten, bieten mehr Spielraum für strategische Maßnahmen (z.B. die Durchführung von Sale-und Leasebacks) und erhöhen die Effizienz von Transaktionen und des Facility Management.