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Pressemitteilung

Frankfurt

Deutscher Büro-Vermietungsmarkt wenig dynamisch, aber solide


​Presseinformation inklusive Übersichtstabelle mit wichtigsten Marktparametern

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FRANKFURT, 1. Juli 2014 – Die Unruhen in der Ukraine und im Irak schlagen den deutschen Unternehmen aufs Gemüt. So ist der Stimmungsdämpfer für die deutsche Wirtschaft zu interpretieren, der sowohl bei der jüngsten ZEW-Expertenbefragung als auch beim Ifo-Geschäftsklimaindex deutlich wird. Die harten Fakten sind allerdings nach wie vor gut - auch dadurch dokumentiert, dass die Unternehmen ihre aktuelle Geschäftslage deutlich besser bewerten als ihre Aussichten. Mit allzu großer Sorge wird die Stimmungseintrübung von den Experten allerdings nicht betrachtet. Eine Wachstumsrate des realen Bruttoinlandsprodukts von 2% auf Jahressicht halten führende Wirtschaftsinstitute nach wie vor für möglich. Der Aufschwung in Deutschland werde in diesem Jahr wesentlich von der Binnennachfrage getragen – der GfK-Konsumklimaindex steht auf dem höchsten Stand seit sieben Jahren. Der Mix aus niedriger Inflation, niedrigem Zinsniveau und der guten Lage am Arbeitsmarkt führt in der Summe zu einer insgesamt optimistischen Grundstimmung der Verbraucher. Dies wird letztendlich auch den Unternehmen zu Gute kommen. „Die Basis für eine erhöhte Nachfrageaktivität auch auf den deutschen Büromärkten im laufenden Jahr ist auf Grund dieser insgesamt doch beruhigenden Gemengelage gelegt“, betont Timo Tschammler, Mitglied im Management Board JLL Germany.

 
Vermietungsmärkte aggregiert zum Halbjahr mit leichtem Minus…
 
Nachdem der Jahresstart in den ersten drei Monaten unterm Strich recht erfreulich verlief, zeigen die Vermietungsmärkte in den Big 7 in den Monaten April bis Juni teilweise sehr zurückhaltende Aktivitäten. Kumuliert erreichte der Büroflächenumsatz im ersten Halbjahr in den Big 7 knapp 1,38 Mio. m² und liegt damit nur rund 3 % unter Vorjahresniveau. „Angesichts der doch guten konjunkturellen Fundamentaldaten wäre eigentlich eine höhere Dynamik zu erwarten gewesen. Neben dem Einfluss exogener globaler Geschehnisse sind es aus unserer Sicht zwei Aspekte, die beachtet werden müssen. Zum einen schreitet die immobilienbezogene Professionalisierung auf Seiten der Mieter weiter voran. Die Ansprüche an Fläche und Eigentümer sind dementsprechend hoch und führen in der Konsequenz oftmals zu Verzögerungen bei Vertragsabschlüssen oder gar zu einem Verbleib in den Altflächen mit der Folge, dass sich daraus resultierende Vertragsverlängerungen nicht in der Umsatzstatistik niederschlagen. Zum anderen laufen in diesem Jahr 5- und 10-Jahresmietverträge aus den Jahren 2004 und 2009 aus, zwei Jahre, in denen das Umsatzvolumen deutlich unterhalb des langjährigen Schnitts notierte“, so Tschammler.
 
Eine Nachfragebelebung für das zweite Halbjahr ist wegen des nach wie vor hohen Personalbedarfs der Unternehmen - vor allem in dem für den Büromarkt wichtigen Dienstleistungssektor - trotzdem wahrscheinlich. Auch in der Finanzbranche ergeben sich singuläre Entwicklungen, die einen durchaus großen Effekt auch auf die Immobilienmärkte haben können. Hierzu gehört sicherlich die notwendig gewordene Besetzung von allein 1.000 neuen Stellen bei der Behörde der europäischen Bankenaufsicht in Frankfurt. Allein hieraus ergibt sich rein rechnerisch ein zusätzlicher Büroflächenbedarf von bis zu 30.000 m². Solche regionalen Sondereffekte schlagen sich letztendlich in der Gesamt-Umsatzstatistik nieder. Die 3 Mio. m², die 2014 insgesamt knapp erreicht werden könnten, liegen in etwa auf dem durchschnittlichen Umsatzniveau der letzten zehn Jahre.

 
… zwei Immobilienhochburgen legen aber deutlich zu
 
In der Tat sind die regionalen Unterschiede zwischen den Big 7 groß: im Jahresvergleich zweistellig im Plus bewegen sich Stuttgart (31 %, allerdings gegenüber einem schwachen Halbjahr 2013) und Berlin (knapp 19 % mit deutlich mehr Anmietungen im Bereich bis 1.000 m²). Drei der Immobilienhochburgen Köln, Frankfurt und Düsseldorf zeigen Rückgänge zwischen knapp 24% und 17 %. Hamburg (-3,3 %) weist zusammen mit München (- 4,4 %) die geringsten Einbußen auf.
 
Für die Nettoabsorption bedeuten die Entwicklungen im ersten Halbjahr zwar letztlich einen weiter wachsenden belegten Büroflächenbestand – ihr nach wie vor positiver Wert dürfte sich für das Gesamtjahr 2014 bei allerdings nur noch ca. 515.000 m² bewegen und damit auf dem niedrigsten Level seit 2010 liegen. Wenngleich der Rückgang gegenüber 2013 mit 34 % recht deutlich ausfällt, ist der Zuwachs des belegten Bestands trotzdem immer noch erheblich.

 
Fertigstellungszahlen ziehen an – Leerstandsrückgang erreicht Wendepunkt
 
Was beim Umsatz in Bezug auf die regionalen Unterschiede gilt, gilt bei der Fertigstellungsstatistik erst recht. In der Summe über alle Big 7 steht ein Plus von 17 % gegenüber dem ersten Halbjahr 2013: über 420.000 m² Neubauflächen wurden in den ersten sechs Monaten 2014 bezugsfertig. Mehr als ein Drittel dieses Volumens (156.000 m²) entfiel auf Frankfurt, gleichbedeutend einem Anstieg der Neubauflächen in der Bankenmetropole um 28 %. Den stärksten Anstieg – von einem allerdings sehr geringen Ausgangsvolumen – verzeichnete Düsseldorf. Fast verfünffacht hat sich hier das Niveau auf 71.000 m² (bereits jetzt mehr als im gesamten Vorjahr). Der Blick auf die andere Rheinmetropole offenbart ein gänzlich anderes Bild: in Köln wurden nur gut 1.000 m² bezugsfertig, ein Minus von 93%.
 
Für die kommenden zwei Quartale werden für die Big 7 noch rund 743.000 m² Neubaufläche erwartet, das gesamte Jahresfertigstellungsvolumen liegt dann bei 1,17 Mio. m² und damit um 31 % über dem 2013er Wert. „Trotz dieser anziehenden Neubauvolumina sehen wir nur geringfügige Auswirkungen auf den Leerstand. Von den fertig gestellten Flächen des ersten Halbjahres waren ca.113.000 m² frei, entsprechend einem Anteil von 27%. Die übrigen Flächen waren zum Zeitpunkt ihrer Fertigstellung bereits vorvermietet oder an Eigennutzer vergeben“, so Matthias Barthauer, Research JLL Germany. Und auch für die in diesem Jahr noch zu erwartenden Neubauflächen liegt der Anteil der noch freien und potenziellen Nutzern zur Verfügung stehenden Flächen bei etwas mehr als 36 %. Im Schnitt sind das pro Stadt rund 40.000 m².
 
Das über alle sieben Hochburgen kumulierte Leerstandsvolumen ist zum Ende des zweiten Quartals 2014 zwar weiter gefallen (auf knapp 7,2 Mio. m²), der Rückgang gegenüber dem Vorquartal ist allerdings nur noch minimal. Die gemittelte Leerstandsquote liegt bei 8,1 % und damit um rund 60 Basispunkte unter der zum Halbjahr 2013. „Die seit 2010 bestehende Phase sinkender Leerstände scheint in diesem Jahr an einen Wendepunkt zu gelangen. Bis Ende des Jahres rechnen wir mit einem minimalen Anstieg. Die Leerstandsquote wird dann bei 8,2 % liegen“, so Barthauer. Auf regionaler Ebene ist Düsseldorf nach wie vor die Stadt mit dem höchsten Leerstand und auch der Markt, an dem der Anstieg des Leerstandes bereits Fakt ist. Seit Ende 2013 stieg die Leerstandsquote hier um 20 Basispunkte an, während alle anderen Immobilienhochburgen noch sinkende Quoten verzeichnen konnten.

 
Anstieg der Spitzenmiete in München
 
In sechs der Immobilienhochburgen haben sich die Spitzenmieten gegenüber dem Vorquartal nicht verändert. Lediglich in München zog die Miete in der Spitze um 1 Euro an und liegt nun bei 32,50 Euro/m²/Monat. Im 1-Jahresvergleich ist in der bayerischen Landeshauptstadt damit ein Plus von 4,8 % zu notieren. Um 2,9 % seit Juni 2013 zog die Spitzenmiete auch in Frankfurt an, Stuttgart kommt auf ein Plus von 2,7 %. „Bis Jahresende erwarten wir noch einen Anstieg der Mieten in Berlin, Hamburg und Frankfurt. Der JLL-Spitzenmietpreisindex würde dann um knapp 2 % gegenüber 2013 zulegen und sich damit das fünfte Jahr in Folge erhöhen“, so Tschammler.