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Pressemitteilung

Köln

Kölner Bürovermietungs- und Investmentmarkt kämpfen mit Frühjahrsmüdigkeit


​Presseinformation inklusive Übersichtscharts [PDF]


 
KÖLN, 3. Juli 2014 - Auch im zweiten Quartal bleibt es sowohl bei der Anzahl der Abschlüsse als auch beim Umsatzvolumen äußerst ruhig auf dem Kölner* Bürovermietungsmarkt. In summa ist für das gesamte erste Halbjahr damit ein Umsatzvolumen von 120.000 m² zu notieren, das mit minus 29 % deutlich unter den Ergebnissen der letzten drei Jahre liegt. „Die erhoffte Belebung könnte auch im zweiten Halbjahr weniger stark ausfallen als von uns erwartet, 250.000 m² sehen wir derzeit als mögliche Umsatzgröße“, so Thomas Borchert, bei JLL Team Leader Office Leasing Köln.
 
Vom Rückgang waren im ersten Halbjahr fast alle Größenklassen betroffen. Während es in den ersten drei Monaten noch zwei Abschlüsse zwischen 9.000 und 13.000 m² gab, waren die drei größten Deals zwischen April und Ende Juni lediglich jeweils rund 3.000 m² durch Unternehmen aus den Branchen Handel, Versicherungen und öffentliche Verwaltung. Gemessen an dieser Größenordnung (> 3.000 m²) machten im ersten Halbjahr sieben Abschlüsse zusammen etwas mehr als 38.000 m² aus (2013: 8 Abschlüsse mit ca. 53.000 m²) und damit ähnlich wie im Vorjahr ein Drittel des Gesamtumsatzes. Fehlanzeige also bei Megadeals wie im Rekordjahr 2011, wo - freilich außergewöhnliche - 45.000 m² und 38.000 m² den Markt charakterisierten. Mit einem Anteil von 77% ist die Größenklasse bis 500 m² traditionell die am stärksten frequentierteste, sie deckt im ersten Halbjahr auch das größte Volumen ab (knapp 41.000 m²), gefolgt von Anmietungen zwischen 500 und 1.000 m² mit 14 % aller Abschlüsse und einem Flächenvolumen von über 20.000 m². Unternehmensbezogene Dienstleister bleiben zwar die agilste Anmietungsklientel mit allerdings deutlich weniger Abschlüssen und Fläche als im letzten Jahr. Als nicht viel weniger umtriebig erweist sich die Branche Ausbildung/Gesundheit/Soziales, die aber aufgrund der beiden bis dato größten Deals aus dem ersten Quartal die Statistik deutlich mit rund 35.000 m² anführt und bereits zur Halbzeit so viel Fläche umgesetzt hat wie im Schnitt der letzten drei Gesamtjahre. Damit sorgt sie auch für die - gemessen am Umsatzvolumen - gute Platzierung der Teilmärkte Kalk/Mülheim und Lindenthal/Sülz, wo diese beiden Deals stattgefunden haben. Gleichwohl wurden deutlich mehr Mietverträge in Porz/Gremberhoven und Ehrenfeld/Braunsfeld abgeschlossen - hier ausschließlich im kleinflächigen Bereich. Und unangefochten umsatzstärkster Teilmarkt am Ende des ersten Halbjahres bleibt die City. Nutzer haben hier mehr als 40 % aller Abschlüsse unterzeichnet mit einem Volumen von 39.000 m², einem Drittel des gesamten Umsatzes.
 
Weiter auf dem niedrigsten Stand seit 10 Jahren liegt die Leerstandsquote. Sie pendelt um die 7 % - daran wird sich auch bis Ende des Jahres nichts ändern. „Ein Grund ist sicherlich auch die Umplanung von bestehenden Büro- in Wohnflächen“, so Borchert. Darüber hinaus bleiben die Fertigstellungen neuer Büroflächen unter dem Dreijahresschnitt – dies sowohl bezogen auf die ersten sechs Monate mit nur 1.100 m² (- 90%), als auch auf das Gesamtjahr mit 68.000 (- 10 %). „Die Flächen, die im laufenden Jahr noch auf den Markt kommen, sind unbedingt notwendig. Die Nachfrage nach (Neubau-)Flächen im Mietpreissegment zwischen 12,50 und 15 Euro/m²/Monat ist durchaus rege, aber in der City gibt es zu wenige solcher Alternativen, besonders im Segment ab 1.000 m²“, so Borchert. Mit 22 Euro/m²/Monat bleibt die Spitzenmiete auf dem Kölner Büromarkt unverändert mit stabiler Tendenz auch bis Ende des Jahres.
 
Ähnlich zurückhaltend wie die Nutzer agieren auch die Investoren auf dem Kölner Gewerbeimmobilienmarkt. Mit einem Rückgang von18 % im Jahres- und 23 % im 5-Jahresvergleich ist ein Transaktionsvolumen von 295 Mio. Euro zum Halbjahr zu notieren - eine Größenordnung, wie sie im letzten Quartal 2013 allein durch den Verkauf der Neumarktgalerie erzielt wurde. Mit dem schwächsten Ergebnis nach 2009 bildet Köln das Schlusslicht unter den Big 7. „Allerdings“, so Birgit Lenzen, bei JLL Team Leader Office Investment Köln, „gab es im zweiten Quartal zumindest deutlich mehr Transaktionen im kleinvolumigen Bereich bis 10 Mio. Euro. Die sich im zweistelligen Bereich bewegenden Top 5 kommen denn im gesamten Halbjahreszeitraum auch nur auf einen Anteil von 44 % am Transaktionsvolumen (H1 2013: 54%). Bemerkenswert ist der insgesamt hohe Anteil von Hotelinvestments (33 %) im Rahmen deutschlandweiter Portfolios, in keiner anderen Stadt auch nur annäherungsweise erreicht genauso wie der mit einem Drittel niedrigste Büroanteil.
 
Auf Käuferseite dominerten in den ersten sechs Monaten ausländische Investoren. Sieben der acht größten Transaktionen gehen auf ihr Konto. Mit über 190 Mio. Euro und damit einem Anteil von 65 % haben sie bereits zum Halbjahr mehr Kapital investiert als durchschnittlich in den Gesamtjahren 2009 – 2013. Stellt man ihre Verkäufe dagegen ist per Saldo der Immobilienbestand ausländischer Anleger um 89 Mio. aufgebaut worden. Neben der aktivsten Käufergruppe, den Corporates (23 %) kommen fünf weitere auf Anteile zwischen 16% und 10 %, darunter Asset/Fonds Manager, Pensionskassen.
 
„Trotz des zur Jahresmitte relativ niedrigen Transaktionsvolumens gehen wir optimistisch in die zweite Jahreshälfte. Verkaufsprozesse sind angestoßen, darunter auch mit deutlich größeren Volumina (auch in dreistelliger Größenordnung) als in den ersten sechs Monaten“, so Birgit Lenzen. Sollten vor allem letztere in den kommenden Monaten unterschriftsreif werden, könnte auch 2014 die 1 Mrd. Euro-Marke übertroffen werden. Ein gutes Ergebnis würde sich aber immerhin über dem 5 Jahresschnitt bei 900 Mio. Euro bewegen.

 

* Kölner Stadtgebiet