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Pressemitteilung

Frankfurt

Weniger Umsatz - mehr Abschlüsse auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt - Jahresendrallye auf dem Investmentmarkt könnte durch geplante Grunderwerbsteuererhöhung vorgezogen werden


Presseinformation inklusive Übersichtscharts [PDF]

 

FRANKFURT, 4. Juli 2014 – Im zweiten Quartal hat sich auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt zwar die Anzahl der Anmietungen gegenüber den ersten drei Monaten erhöht, das Umsatzvolumen konnte aber nicht erreicht werden. Mehr noch: Die 10 Jahres-Statistik weist April bis Ende Juni 2014 als das schwächste zweite Quartal aus. Für das Halbjahr sind in summa rund 169.000 m² zu notieren, im Jahresvergleich ein Rückgang von 17 % bei einem Plus der Mietvertragsabschlüsse von 10 %. Ähnlich die Richtung beim 5-Jahresschnitt (H 1 2009-2013) mit noch deutlicheren Zahlen: um mehr als ein Viertel ist der Umsatz unterschritten, um 23 % aber die Anzahl getoppt. Im laufenden Jahr entfallen auf die Top 5 - Deals nur rund 48.000 m² und damit ein Anteil von 29 %. Im Vorjahreszeitraum lagen alle fünf über 5.000 m² und deckten ein Volumen von 82.000 m² ab, entsprechend einem Anteil von 42%. „ Diese Zahlen zeigen, wo der Hase im Pfeffer liegt: neben dem 32.000 m² Deal durch die Deutsche Bank Anfang des Jahres gab es keine weiteren Abschlüsse im fünfstelligen Bereich und auch nur noch einen mit rund 5.000 m² in der City West im Voltacenter durch FOM, Hochschule für Oekonomie & Management“, so Christian Lanfer, Team Leader Office Leasing Frankfurt. Während also Flaute bei Megadeals, aber auch in dem Segment ab 5.000 m² festzustellen ist, geht in der Größenklasse zwischen 1.000 m² und 2.500 m² ein deutlicher Zuwachs an Mietverträgen mit einem deutlichen Mehr an Flächenvolumen einher. Die meisten Mietverträge (über 190) wurden, traditionell, von Nutzern mit einem Flächenbedarf bis 500 m² abgeschlossen. Das sind vor allem Nutzer aus dem Bereich der unternehmensbezogenen Dienstleistungen, die auch insgesamt im ersten Halbjahr die meisten Abschlüsse getätigt haben vor den Banken, Finanzdienstleister und Firmen aus dem Bereich Bau/ Immobilien.
 
„Welches Ergebnis am Ende des Jahres für den Frankfurter Bürovermietungsmarkt herausspringen wird, hängt wesentlich davon ab, ob die unter der Oberfläche gute Betriebstemperatur mit mehreren Gesuchen im fünfstelligen Bereich sich tatsächlich Luft nach oben schafft. Des einen oder anderen größeren Deals bedarf es, um ein Umsatzergebnis von einer halben Million Quadratmeter 2014 zu erreichen“, so Lanfer.
 
Die Bankenlage, in der auch die Spitzenmiete von derzeit noch 35 Euro erzielt wird, und City, bleiben mit einem Anteil von zusammen 42 % stärkste Umsatzstandorte im ersten Halbjahr, erstere vor allem wegen des Deutsche Bank Deals, die City auf Basis der bei weitem meisten Abschlüsse (21 %). Auch Flächen im Westend sind stark gesucht. 16 % aller Mietverträge sind hier unterzeichnet. „Dass neben dem Teilmarkt Ost durch den EZB-Neubau mit über 100.000m² auch die Bankenlage (82.000 m²) die höchste Bautätigkeit aufweist, etwa die Taunusanlage 8 (27.000 m²), das Objekt Panorama (13.000 m²) als Teil vom MainTor oder der Marienbogen (6.000 m²) ist durchaus sinnvoll. Denn die Nutzer gerade an diesem Standort wollen beste und erstklassig ausgestattete Flächen und Alternativen“, so Lanfer.
 
Von den auf dem Frankfurter Markt zwischen Januar und Ende Juni fertig gestellten Flächen (rund 156.000 m²) stehen gut ein Drittel noch zur Verfügung. Das Volumen dürfte sich in den kommenden sechs Monaten auf einem ähnlichen Niveau bewegen. Damit läge das Neubauangebot inklusive Sanierungen 2014 60 % über dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre. Allerdings: für potentielle Nutzer bleiben nur 27% von den über 300.000 m² zur Auswahl übrig. Der Rest ist bereits vorvermietet oder wird eigengenutzt. Der Leerstand wird wenig von den Fertigstellungen beeinflusst. Je nach Umsatz und Nettoabsorption bleibt die Quote bei den aktuellen 11,4 % oder ist marginal steigend.
 
Mit einem Transaktionsvolumen auf dem Niveau des Vorquartals bleibt Frankfurts Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt zur Jahresmitte weiter hinter München und knapp vor Hamburg: 1,55 Mrd. Euro lautet das Ergebnis für das erste Halbjahr, das damit das Vorjahresvolumen (H1 2013: 1,83 Mrd. Euro) nicht erreichen konnte. In der Langzeitbetrachtung allerdings kommt 2014 gut weg mit einem Plus von 66 % gegenüber dem 5-und 31 % gegenüber dem 10-Jahresschnitt. Beim Blick auf die Top 5 Transaktionen zeigt sich ein mit 45 % niedrigerer Anteil am gesamten Volumen als im Vorjahr (H1 2013: 56 % ). „Wir sind guter Dinge für das zweite Halbjahr. Das Volumen der im Prozess befindlichen Transaktionen steigerte sich in den ersten sechs Monaten noch einmal um mehr als 30% im Vergleich zum Vorjahr“, so Christian Kadel, Team Leader Office Investment Frankfurt. Einige Transaktionen, darunter auch Deals jenseits der 100 Mio. Euro - Schwelle, könnten noch vor Ende Juli notarisiert werden. „Wir gehen daher von einem sehr guten Investmentjahr aus. Die auf Unverständnis stoßende geplante Grunderwerbsteuererhöhung der hessischen Regierung zum 1. August 2014 wird eine vorgezogene Jahresendrally bewirken. Für das dritte Quartal erwarten wir daher höhere Ergebnisse als in den Vorjahren. Letztlich wird 2014 mit bis zu 3,5 Mrd. Euro wieder ein sehr gutes Investmentjahr in Frankfurt zu notieren sein. Der 5-Jahresschnitt wäre um 35 % getoppt“, so Kadel.
 
Atypisch ist der relativ geringe Anteil ausländischen Investoren am Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr. Sowohl liegt er unter dem langfristigen Durchschnitt der Mainmetropole als auch unter den Anteilen, die in den anderen deutschen Immobilienhochburgen zu registrieren waren. Bei vier der fünf größten Transaktionen kamen deutsche Investoren zum Zug. Das Bild wird allerdings verzerrt durch den Kauf des Polizeipräsidiums im dreistelligen Millionenbereich im Rahmen des Leo 1-Portfolios durch die deutsche Patrizia Immobilien AG. Denn letztlich immerhin viermal waren ausländische Anleger unter den Top 10. Und sie sondieren den Markt nachhaltig. Vor allem aus dem asiatischen Raum steige das Interesse insbesondere für Core-Immobilien im höheren Volumensegment.
 
Bei allen Investoren im Fokus bleibt die Büroimmobile. In keiner anderen Stadt wurde im ersten Halbjahr mehr als 1 Mrd. Euro in diese Assetklasse investiert. 69 % sind gleichbedeutend dem höchsten Anteil unter den Big 7. Die Spitzenrendite bleibt das dritte Quartal in Folge bei 4,70 %, könnte aber bis Ende des Jahres noch leicht nachgeben. 

 

* Stadtgebiet Frankfurt + Eschborn und Kaiserlei