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Pressemitteilung

Berlin

Positive erste Halbzeit 2014 - Berliner Büromarkt glänzt bei Abschlüssen und Umsätzen, zurückhaltender bei Investments


Presseinformation inklusive Übersichtscharts [PDF]

 
BERLIN, 4. Juli 2014 – Die Spreemetropole bilanziert die erste Halbzeit des Immobilienjahres 2014 positiv. Der Bürovermietungsmarkt präsentiert sich dynamisch und glänzt mit überdurchschnittlichen Abschlüssen und Umsätzen. Der Investmentmarkt zeigt sich noch verhalten, hat aber deutliches Potential nach oben.

 
Dynamischer Vermietungsmarkt

Die Vermietungsleistung auf dem Berliner Büromarkt im 2. Quartal 2014 liegt mit 141.000 m² knapp 3% über dem Vergleichswert des Vorjahres – und der Halbjahresvergleich bilanziert sogar mit einem Plus von 19% auf insgesamt 271.900 m² vermieteter Flächen.
Auch die Anzahl der abgeschlossenen Mietverträge ist im Halbjahresvergleich um 10% angestiegen: „Das spricht für eine weitere Belebung des Marktes. Deutlich wird auch ein sich verstärkendes Anmietungsinteresse der Nutzer an kleinteiligen Flächen“, so Sven Scharke, Team Leader Office Leasing JLL Berlin. Scharke weiter: „Dieser Trend zeichnet sich seit einiger Zeit ab und wird sich voraussichtlich auch im Laufe des restlichen Jahres fortsetzen.“
 
Die höchste Dynamik findet im Größensegment zwischen 500 und 1.000 m² statt. Auf dieses Segment entfallen fast 30% der Verträge und die Zahl der Mietvertragsabschlüsse stieg um fast 60% gegenüber dem Vorjahr. Hier sind es vor allem kleine und mittelständische Unternehmen, die eine zusätzliche Dynamik in der Hauptstadt bringen.
 
Während im gesamten Jahr 2013 lediglich eine Vermietung jenseits der 10.000 m² registriert wurde, konnten im 1. Halbjahr 2014 bereits drei Mietverträge oberhalb dieser magischen Marke abgeschlossen werden. Allerdings schlugen diese Deals bereits im 1. Quartal zu Buche, im 2. Quartal als größte Vermietung dokumentiert wurde eine Mietfläche von 9.500 m² im Teilmarkt Charlottenburg-Tiergarten. Summa summarum bilanzieren die zehn größten Anmietungen im 1. Halbjahr 2014 mit rund 77.600 m², etwa 30% des Gesamtumsatzes.
 
Im Vergleich der Umsätze der letzten 10 Jahre bewegt sich das 1. Halbjahr 2014 in der absoluten Spitzengruppe. Lediglich 2011 und 2012 konnten ebenfalls Umsätze von mehr als 270.000 m² im Halbjahr dokumentiert werden. Die Vermietungshalbzeit auf dem Büromarkt der deutschen Hauptstadt verzeichnet denn auch ein sattes Plus von 16% gegenüber dem Zehnjahresschnitt beim Umsatzvolumen und sogar von 26% gegenüber dem Zehnjahresschnitt bei der Vermietungsanzahl. „Insgesamt rechnen wir für das Jahr 2014 in Berlin mit einer Vermietungsleistung von rund 510.000 m²“, so Sven Scharke

Dominierend unter den Teilmärkten der hauptstädtischen Immobilienhochburg ist der Bezirk Mitte mit 51.000 m², entsprechend einem Anteil von 19% am Gesamtflächen-Umsatz, dies erzielt mit 65 Abschlüssen, gleich 21% bei den Deals. Charlottenburg-Tiergarten rangiert auf Platz 2 mit 48.800 m² bzw. 52 Abschlüssen, entsprechend 18% am Gesamtumsatz und 17% in der Statistik der Abschlüsse. Immerhin auf Position 3 folgt das sich im Bau befindliche Areal Hauptbahnhof-Europa City mit 22.000 m² und zwei Deals, entsprechend 8% am Gesamtumsatz.
 
Unter den insgesamt 16 Berliner Teilmärkten teilen sich die drei stärksten 45% des Umsatzes und 40% der Verträge untereinander auf.
 
Die Vermietungsleistung der Branchen sieht die unternehmensbezogenen Dienstleister mit 42.000 m² vor der Industrie mit 41.700 m² und der EDV mit 32.100 m² im Vermietungsranking. „Insbesondere der Anstieg der Verträge im Bereich der EDV-Branche um fast 60 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum bestätigt Berlins Ruf als dynamischen deutschen IT-Standort“ so Scharke. Insgesamt registriert JLL insgesamt 16 Branchen, unter denen die drei stärksten im 1. Halbjahr einen Anteil von 43% am Gesamtvolumen und von 44% bei der Deal-Anzahl zu verzeichnen haben.
 
Die Leerstandsquote bleibt mit 7,9% auch weiterhin auf dem niedrigsten Stand seit 10 Jahren. Demgegenüber steht eine Bautätigkeit mit einer erwarteten Fertigstellungsleistung im Gesamtjahr 2014 von etwa 136.900 m², davon noch 83.000 m² im Bau, Fertigstellung bis Ende des Jahres zu erwarten. Lediglich noch 24.200 m² der im Bau befindlichen Flächen sind derzeit noch ohne Nutzer.
 
Die intensivste Bautätigkeit bis 2018 findet in den Teilmärkten Mitte (168.500 m²), Charlottenburg-Tiergarten (90.600 m²) und dem Areal Hauptbahnhof-Europa City (53.900 m²) statt. „Es zeichnet sich ab, dass die Zeiten mit einer niedrigen Bautätigkeit von maximal 100.000 m² neuer Flächen vorbei sind. Künftig wird mit Neubautätigkeiten um die 200.000 m² p.a.  für den gesamten Berliner Büroimmobilienmarkt zu rechnen sein“, prognostiziert Sven Scharke.
 
Die Mietpreise sind seit Ende letzten Jahres stabil geblieben. Die Spitzenmiete liegt nach wie vor bei 22 Euro/m²/Monat, die Durchschnittsmiete bei 12,60 Euro/m²/Monat. „Für 2014 ist ein Anstieg der Spitzenmiete auf 22,50 Euro / m² zu erwarten“, so Scharke.


 
Investmentmarkt verhalten – großvolumige Transaktionen fehlen
 
Auf dem Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt  der Hauptstadt wurden im 1. Halbjahr 2014 insgesamt 1,18 Mrd. Euro investiert. Zwar ging der Umsatz gegenüber dem Vorjahr um knapp ein Viertel zurück, das erste Halbjahr gehört im langfristigen Vergleich mit + 8 % gegenüber dem 5-Jahres- und mit + 15 % gegenüber dem 10-Jahresschnitt der jeweils ersten sechs Monate trotzdem zur Kategorie „überdurchschnittlich“. „Die Nachfrage ist weiterhin ungebrochen, auch angesichts sinkender Leerstände und steigender Mieten sowie positiver gesamtwirtschaftlicher Vorgaben. Einzig der sich weiter verstärkende Produktengpass im großvolumigen Bereich bremst potentielle Käufer, der Markt insgesamt hat gutes Potential nach oben“, so Alexander Kropf, bei JLL Team Leader Office Investment Berlin. Die Folge sei eine Konzentration auf Transaktionen unterhalb der 100 Mio. Euro. Diese magische Grenze wurde im ersten Quartal einmal überschritten. Dass aber insgesamt viel Aktivität im Markt vorhanden ist, zeigt die Anzahl der Transaktionen,  mit 61 die zweithöchste der Big 7 und auch das Halbjahr 2013 nur knapp unterschreitend. Dabei decken die fünf größten Transaktionen nur niedrige 33 %  des Transaktionsvolumens ab (H1 2013: 41 %). Alexander Kropf: „Freilich könnte in den nächsten Monaten noch die eine oder andere großvolumige Transaktion über die Bühne gehen. Insgesamt gehen wir allerdings davon aus, dass sich das Volumen bis zum Jahresende unter unserer ursprünglichen Prognose bei um die 3 Mrd. Euro einpendeln wird. Der 5-Jahresschnitt wäre damit immerhin noch um 15 % überschritten.“
 
Noch stärker als in der Vergangenheit dominierte 2014 bis dato das Bürosegment in Berlin: zwei Drittel des Volumens und die sechs größten Transaktionen entfielen auf diesen Bereich, die übrigen Assetklassen registrierten lediglich einstellige Anteile. Ausgeglichen zeigt sich das Käufer- und das Verkäuferspektrum. Keine Investorengruppe kommt dabei auf mehr als ein Viertel der Volumina, am meisten ge- und verkauft haben Asset / Fonds Manager mit 25 % bzw. 22 %. Durchschnittlich, gleichzeitig mit steigender Tendenz gegenüber dem Vorjahr, agierten ausländische Investoren an der Spree: mit einem Anteil von 44 % (524 Mio. Euro) haben sie im ersten Halbjahr 2014 per Saldo ihren Gewerbeimmobilienbestand um 60 Mio. Euro erweitert. 
 

* Berliner Stadtgebiet